2026年全国两会首次将“实施物业服务质量提升行动”写入政府工作报告，住建部同步启动将《物业管理条例》修改为《物业服务条例》的工作。从“管理”到“服务”两字之差，标志着物业行业底层逻辑的根本转变。
在这一全国性变革中，咸宁市咸安区创新物业服务模式“共管制”，让物业费从“糊涂账”变为“明白账”，推动老旧小区从“失管”走向“善治”，激活了基层治理的内生动力，这一实践成为鲜活的“咸宁样本”。
◆尚城国际小区来了得力“新管家”
近日，走进咸安区浮山街道书台社区尚城国际小区，映入眼帘的是轮胎彩绘花坛点缀园区、干净整洁的道路、规范有序的停车区域及修剪一新的绿化带。
谁能想到，就在几个月前，这里还是让500多户居民怨声载道的“问题小区”。
“以前小区里垃圾乱堆、楼道漏水、墙皮脱落是常态，我们找物业企业反映问题，要么推诿扯皮，要么直接拒之门外。”谈起过去小区的困境，尚城国际小区党支部书记王荣感慨万千。此前，小区因前期物业公司服务严重缺位，环境脏乱差，物业费收缴率低至20%，陷入了“服务越差、缴费率越低、服务质量再滑坡”的恶性循环。
困局在去年底出现转机。在咸安区浮山街道和市住新局的指导、协调下，尚城国际小区依法完成物业企业更迭。2025年年底，“红榜”物业企业湖北华懋物业服务有限公司进驻小区。
新物业企业进场后，集中开展环境整治。清运小区大量垃圾，全面清理楼道杂物，铲除“牛皮癣”，修剪绿化带，补种茶花和月季，将闲置空间改造成邻里驿站，还用轮胎彩绘花坛点缀园区。小区部分高空抛物、电梯异响等问题，新物业企业协助多方，得到解决。小区面貌焕然一新。
“以前向物业公司报修，拖半个月都没动静；现在不一样了，居民反映的电梯异响、门禁损坏、卫生死角等问题，事事有回应，件件有着落。”尚城国际小区居民陈先生说起如今的物业服务，连连点赞。
湖北华懋物业服务有限公司尚城国际项目经理段家晓介绍，进驻之后，团队把居民的小事当成自己的大事来办。正是这份实实在在的服务，换来了居民认可。短短一个多月，就有百余户居民主动交纳了物业费。
◆物业服务向公开透明转变
尚城国际小区的蜕变，靠的不只是一家“红榜”物业企业的进驻，更关键的是咸安区浮山街道创新推行的一套全新治理模式“共管制”。正是这套制度设计，让居民的安全感、幸福感持续增强。
什么是“共管制”？简单来说，就是居民交纳的物业费不再直接进入物业企业账户，而是全部进入由社区、业委会、物业企业三方共同管理的“共管账户”。物业企业须提前制定全年收支预算，经业委会审核通过后，每月凭票据申请支取，社区复核后拨付。年底则依据服务标准接受多方考核，根据考核结果获得不同比例的利润。小区收支全程公开可查。物业费真正变成了“明白账”。
这套模式是浮山街道在基层治理实践中自然生发的。咸安区浮山街道相关负责人介绍，浮山街道构建了“1314”基层治理体系，以党建引领为“主轴”，夯实社区、业委会、物业企业“三方联动”，依托邻里驿站赋能，以共管账户、扩大会议、交叉任职、量化考核“四项制度”护航。
值得一提的是，这套源自咸安的地方创新，与当前湖北省在全省范围内大力推广的物业服务“酬金制”高度契合。2025年，湖北省住建厅印发《湖北省住宅小区酬金制物业服务模式工作指引》，核心在于设立小区公共账户收取物业费，按约定比例支付酬金，未使用资金归全体业主。目前，湖北多地已积极试点，武汉在数十个小区推行、荆门东宝区全域推广、恩施咸丰成功打造“零投诉”样本。
湖北华懋物业服务有限公司总经理王永光对此深有体会：“物业行业的方向是从传统‘包干制’向‘酬金制’‘共管制’转型，让行业回归服务本质。”
据了解，“共管制”与“酬金制”核心一样，都是“公开透明”，物业服务收支和小区公共收益全面公开可查。在尚城国际小区试点中，共管账户严格执行“物业企业申请、业委会审核、社区复核”的使用流程，实行“业委会的人和社区的人双人审核、联签支付”，收支明细按季度公示、业主可实时查询。每一笔钱的去向都清清楚楚，物业费真正变成了“明白账”。
◆角色回归撬动社区综合治理整体提升
从“共管制”在尚城国际小区的成功实践来看，物业服务模式创新的作用，不仅改善小区居住环境，还为社区综合治理找到了一个有力切入口。
今年全国两会首次将“实施物业服务质量提升行动”写入政府工作报告，住建部同步着手将“物业管理”改为“物业服务”，明确物业服务边界，推动从“管理者”到“服务者”角色回归。
在这一背景下，咸宁“共管制”以物业服务为切入口，撬动了社区综合治理的整体提升。
“过去，社区、业委会、物业企业各干各的，沟通不畅，矛盾不断，居民怨气大，社区压力大，物业公司也委屈。现在‘共管制’把三方绑在一条船上，权责清、流程明、公开透明，问题有人管，事事有回音。”浮山街道书台社区党总支书记胡文文深有感触地说。更重要的是，在“共管制”模式下，在小区重要事项决议上，小区还建立了“业主扩大会议”制度，参与人数不低于小区业主的5%，保障了业主的知情权、参与权和监督权，让“代民做主”变为“由民做主”。
据了解，作为物业行业主管部门，市住新局下一步将从两个方面推动小区物业服务质效提升：将浮山街道的单点创新的“共管制”提炼为可复制的模式，在全市推广；推动社区、业委会、物业企业、执法部门等多方联动，搭建小区多方治理体系。目前，除了尚城国际，银泉广场、龙泉花园等小区也开始实行“共管制”，试点范围正稳步扩大。
从“包干制”的模糊管理，到“共管制”的阳光运行，咸宁正在探索一条基层治理的新路径。当每一笔物业费都清清楚楚，每一项服务都实实在在，每一个问题得到迅速解决，居民的获得感、幸福感、安全感才能真正落地生根。