初冬的鄂南，暖阳透过脚手架的缝隙，洒在咸宁市咸安区红仓库小区的建设工地上。68岁的朱大妈站在即将封顶的楼前，望着自己未来的家，眼里闪着光：“我家那30平方米的老破小，马上要换成85平方米的新房了！”在她身前，一座宜居新家园正拔地而起。
这一幕，是咸宁市全力推进危旧房改造的生动缩影，更是湖北省深化城市更新、践行“人民城市”理念的鲜活注脚。截至目前，咸宁市咸安区兴达小区和红仓库小区、崇阳县黄金山片区、通山县老饮食服务公司小区、以及通城县旭红四巷片区等5个项目已动工，改造总面积达34416平方米，累计惠及居民201户。
共建共治 多维攻坚破难题
1“双委托”模式凝聚共建合力
建于1952年的红仓库小区，前身为永安粮管所旧址。小区共有68户居民，其房屋却涉及出让房、划拨房、商业门面、协议平房等复杂产权形态。
改造启动后，咸安区创新推出“双委托”机制——由居民联合社委托街道办事处作为实施主体与居民签订改造协议，再由街道委托专业代建单位具体承建。
咸安区住建局危旧改专班袁哲介绍：“街道办事处的参与既化解了居民信任难题，又避免了代建单位与群众直接沟通可能产生的矛盾，为‘共建共治’筑牢了制度根基。”
“怎么改由老百姓说了算，”袁哲说，“我们通过入户调研、对接规划设计方分析主流户型、多轮征求意见，最终选定了居民最认可的方案。”经过民意调查、设计遴选等环节，最终确定85平方米和125平方米两种南北通透户型，设计方案前后修改19版。
2产权突破降低群众成本
针对土地供应流程长、产权归属顾虑多等问题，咸宁创新探索“土地性质不变、产权弹性过渡”实施路径。在土地供应环节，通过简化招拍挂与净地出让流程，节省建设周期约30%，降低开发成本近1000元/平方米；在产权办理环节，允许居民补缴价款获得完全产权，并自主选择保留划拨或转为出让性质，从根本上消除权属隐患。
兴达小区位于咸安区交通路，这个始建于20世纪60年代的厂区宿舍，曾因房屋渗漏、结构老化让居民苦不堪言。被纳入危旧房改造的8号、10号楼共涉及42户居民，占地约5.2亩，老旧房屋面积约5749平方米。项目采用“原址拆除重建”模式，拟新建2栋住宅楼，层高设计为3米，规划80平方米、120平方米两种户型，全力对标住建部提倡的“好房子”建设标准。
兴达小区的肖师傅是地地道道的“厂二代”，原先住在10号楼2层68.5平方米的老房子里。“有一年下大雪房梁都快塌了，全家只能借住亲戚家。”如今他选定80平方米的新房，脸上洋溢着幸福的笑容。70多岁的曾阿姨是厂里的老职工家属，与孙女同住1楼70平方米的房子，“1楼潮湿又晒不到太阳。”现在她选择5楼125平方米的大户型，“一家人总算能住上宽敞明亮的好房子了。”
截至2025年11月4日，兴达小区8号楼已完成主体结构封顶，预计2026年春节前部分居民可入住新房；10号楼正推进基础梁施工，计划2026年春节前完成主体建设。
3资金平衡实现可持续运营
咸宁打破传统“开发销售”路径依赖，创新推行“持有运营”新模式——由区属国企持有改造后新增的商业与住宅资产，通过房产融资和租金收益实现项目资金平衡与可持续发展。
在红仓库小区改造项目中，国企咸安区经发集团自持部分资产，同步嵌入养老、托育等民生服务功能，将服务收益内部化，形成“资产增值+服务创收”的良性循环。“我们算的是大账、长远账。”项目负责人表示，这一模式既避免了短期销售对市场的冲击，又实现了国企长效收益与社区服务精准供给的双赢。
温情解危 以“勤”化“难”久为功
危旧房改造之难，首在群众思想动员，而在咸宁，这个“难”字被基层干部的“勤”字化解。
“有时遇到不理解的住户，要上门跑30多次，甚至蹲守在住户家中。”咸安区温泉街道桂花路社区党委书记刘倩深有感触地说。他们在兴达小区成立改造联合社，从入户调查、意愿摸底、户型确认到签订意向书，全程通过联合社推进；针对在外地上班的住户，还主动送意向书上门，协助居民打包搬家。项目动工后，居民更自发前来“监工”，真正实现了“共同缔造”。
红仓库小区一楼门面清退时，单亲妈妈张女士犯了难——她租的档口刚花10万元装修，批发的小商品大量积压。社区工作人员不仅耐心做疏导工作，还自发组织购买店里的商品，最大限度减少她的损失。
“先做干部工作，再做群众工作”的模式成效显著。咸安区组织专班先为干部算清“经济账、生活账、安全账”，让干部成为政策“明白人”“宣传员”；再通过干部带头宣讲、答疑解惑，帮助群众算好自家账。
通山县双泉社区的老饮食服务公司项目，建成于1987年，每层4户共3层，建筑面积812平方米，经鉴定为D级危房。该项目自启动入户动员至房屋拆除仅用时25天。
通山县住建局房产事务中心主任袁斌介绍，危旧改工作之所以能有序高效推进，离不开领导的高度重视：该县成立由县委书记、县长任组长的指挥部，累计召开专题会议30余次，开展现场调研20余次；13个部门协同联动，相关负责人各领其责，成功化解规划审批、税费减免、资金平衡等9类重难点问题。
改造后的老饮食服务公司项目设计为6层，优化了排水排污系统，增设了停车场。住户焦元华去年刚花10万元装修房屋准备出租，起初对改造有顾虑。经过工作人员30多次上门沟通，同时按规定给予适当补偿，焦元华最终签字同意。“现在想通了，旧房变新房，产权更清晰，值！”他谈及改造满脸笑意。
翻开厚厚的台账资料，每次会议要点、群众反映的问题都记录清晰；墙上张贴的责任清单，明确标注任务、责任单位和完成时限；拆迁户包保一览表上，12户居民的家庭情况、新房需求、签约进度等一目了然。据悉，通山县2025年启动的另一项目——原印刷厂危旧房改造，涉及居民33户，目前已全部成功签约，腾退工作也已接近尾声。
人民至上 着力痛点办实事
那些建于20世纪的老旧房屋，既是城市发展的见证者，也逐渐成为困扰居民生活的痛点。经排查，咸宁市现有建成年限40年以上的城镇老旧住房30305套、建筑面积约293万平方米，普遍存在安全隐患突出、配套设施缺失、居住环境较差等问题。
“绝不能让群众住在危房里担惊受怕！”2025年初，咸宁市政府召开全市城镇危旧房改造工作推进会，印发《咸宁市城镇危旧房改造试点工作方案》，要求迅速启动试点、总结经验、推广铺开。
咸安区7月率先实现试点突破，8月全市危旧房改造扩面工作推进会召开，建立“月半一调度、一专报”推进机制，形成比学赶超的浓厚氛围。
在政策设计上，咸宁始终站在群众立场算细账、办实事。允许居民参照房改政策，自行补缴30%购房款，将70%有限产权过渡到100%，办理不动产证可自主选择出让或划拨。制定了换购政策，原拆原建面积换购价格不超过800元/平方米，超出部分面积分别享受10平方米以内7折、10-20平方米以内8折、20-30平方米以内9折的购买优惠，对唯一住房家庭临时提供公租房用于过渡，鼓励银行向居民发放低息贷款，财政按照50%进行贴息支持。
按照“不予不取、自求平衡、封闭运行”原则，采取“居民出一点+企业投一点+政策补一点”的资金平衡策略。市级层面出台涵盖规划优化、土地保障、产权确认、税费减免等9条配套政策，为项目推进提供强力支撑。
（来源：湖北省住房和城乡建设厅）