既有建筑改造，按不低于原建造标准实施

    案例一

    案例二

    案例三

    《关于支持城市更新的若干政策措施（第一批）》（下文简称政策措施）中第十八条提到：探索既有建筑改造技术适用标准。

    【政策原文】

    列入“五改四好”城市更新行动计划的既有建筑改造试点项目，确因客观条件限制无法满足现行规范标准的，在保障建筑安全前提下，探索按照不低于原建造时的标准水平实施改造。开展特殊消防设计的，应当按照有关规定开展专家评审。

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    位于硚口区汉江北岸的硚口区铁桥北村2号福新面粉厂，是一个老旧厂区更新项目。厂区为1910年砖木历史厂房，四周被住宅小区包围，无拓地空间；原有疏散、防火分区、消防登高面、消防车道四项指标，都不能满足现行商业建筑防火规范，走常规整改路径，也无法落地。

    2025年，该项目被列入全市“五改四好”老旧厂区更新试点项目，按照规划：改造中，将整体保留梁柱、墙体、楼梯等历史本体，打造文创商业综合体。

    该试点项目因客观条件限制，无法满足现行规范标准，为此在项目改造中，创新适配了历史建筑包容管控规则，安全底线对标建厂时期工业消防标准，不强制套用现行商业严苛新规；同步落实多重补强手段，增设防火卷帘划分防火分区，全覆盖自动喷淋与烟感报警系统，加装室内消防卷盘，配套微型消防站，借外围市政道路解决消防作业场地需求。  

    此外，该项目还在改造过程中编制专项消防设计方案，并通过市级专家评审，由硚口区安全管理中心办结消防审查、竣工验收全流程手续，顺利完成经营证照办理。

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    位于江汉区解放大道的新育村33号改建项目，是武商商圈“五改四好”首批更新片区项目。

    该项目因场地空间局促，按现行建筑配建停车指标核算，车位缺口较大，用地条件不足以达标建设标准车位数量。

    该项目被纳入全市“五改四好”首批武商商圈更新清单，在保持原用地性质、用地规模不变的前提下，拆除9栋老旧房屋，按证载面积原址新建3层楼宇，并修缮改造两栋既有建筑，整体改造升级用于园区配套。

    依据《武汉市城市更新条例》第三十八条，在保障公共安全前提下，对车位等难以达标的指标可按不低于现状水平审批；辖区主管部门计划以“改造后车位总量不少于改造前”作为管控标准，推进审批落地。

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    位于江岸区解放大道1427号的原汽车工业总公司大院，2025年纳入全市危旧房合作化改造（原拆原建）试点。

    该项目原址改造空间受限，建筑退距、楼栋间距、停车配建、日照条件等，都难以完全契合现行规划建设标准，常规标准化改造存在制约。

    记者采访了解到，该项目计划实施整体拆除新建，规划新建5栋建筑，依托城市更新包容审慎管控政策，在保障公共安全的前提下，建筑退距、楼栋间距、停车配套、日照标准等均按不低于现状水平实施建设，项目创新“增容不增户”模式，不新增住户，45户居民原地住新楼，以商业运营平衡改造资金，合规推进危旧房更新改造落地。

    【专家解读】

    长江日报城市更新研究院智库专家、中信建筑设计研究总院有限公司副总规划师丁援认为，这一政策是武汉“保留利用提升为主、鼓励微更新”城市更新核心思路的标志性制度创新。它打破了过去既有建筑改造必须硬套现行高标准规范的路径依赖，以“保障公共安全”为刚性底线，对纳入“五改四好”试点的项目，允许在客观条件受限的情况下，按不低于原建造标准实施改造。

    今年6月1日起施行的《武汉市城市更新条例》，进一步以地方立法的形式确立了“改造后不低于现状条件”的弹性审批规则，并授权各部门研究制定适用于消防、日照、间距、绿化、停车等领域的专用标准，为这一政策落地提供了法治保障。

    从福新面粉厂的历史厂房活化，到武商商圈、江岸老大院的空间挖潜，这套规则既守住了城市文脉不被大拆大建破坏，又通过专家评审、专项技术补强的闭环机制，让大量卡在规范瓶颈里的存量项目顺利落地，真正为武汉超大城市精细化更新蹚出了包容审慎的新路径。

    记者冷靖华 图片制作 王语哲