12月19日，武汉市黄陂区人民法院院长刘卓然做客“大武汉”客户端“周二之约”问法官专栏，为网友解答关于物业纠纷的法律疑问。
物业费“悄悄”翻番，业主拒付成被告
物业公司未经业主同意，擅自涨价，业主可以拒绝支付上调部分物业费吗？刘卓然院长用一起典型案例作出了解答。
2022年，因3年未交物业费，武汉市盘龙城某别墅区业主王先生被物业公司告到法院，要求补交3.6余万元物业费。
法庭上，王先生辩称，该物业公司未经法定程序，私自将物业费从1.6元涨到3.2元，不合法。而且，他在物业服务合同于2018年到期后，未与该物业公司签订物业服务合同，所以就不用交费。
对此，物业公司辩解，4年前，他们与小区过半业主签订了新的物业服务合同提高收费标准。王先生家虽然未签合同，但支付了调价后第一年的物业费，默认了物业费收费标准上涨。
王先生声称，这笔费用是借住他家的亲戚代付的，他了解情况后就一直没交物业费。
法院审理认为，双方争议焦点有两个：一是未续签合同，物业公司是否能提供服务并收费？二是未经业主同意，物业公司能否擅自涨价？
关于第一个争议焦点，物业公司虽然服务合同到期，因业主委员会解散没有整体续签，但仍在为小区提供物业服务，业主也实际接受该服务，则双方存在事实上的物业服务合同关系，业主仍应按原物业服务合同支付相应的物业费，其收费应得到支持。
关于第二个争议焦点，物业服务费的调整事关全体业主的共同利益，属于应由业主共同决定的重大事项，应当严格按照法律规定的程序进行，依法召开业主大会，由业主共同协商后共同表决确定。本案中，某物业公司与业主分别签订物业服务合同，即便人数达到了法律规定的标准，但与召开业主大会共同表决的过程存在本质区别。也就是说，物业费调整应当按法定程序进行，即由专有部分面积占比三分之二以上的业主，且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经“双过半”（即参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数）的业主同意。
虽然物业声称王先生曾交纳上涨后一年的物业费，但其涨价并不符合法律规定的业主决定重大事项的程序，不能产生对业主具有法律约束力的效果。物业公司起诉王先生按照上调后的价格支付物业费，法院不予支持。
经办案法官调解，双方达成协议，王先生按涨价前的价格补齐了未交的物业费。
停车位装充电桩受阻，业主状告物业
随着新能源车的兴起，车主能否在自家停车位安装充电桩，成为令众多车主疑惑的问题。不久前，黄陂区人民法院曾受理一起此类案件。
武汉市居民刘先生4年前购买了一个小区地下停车位。一年前，他购买新能源车后，向供电部门申请在个人车位安装新能源车充电桩时，供电部门告诉他，需要提交由物业公司出具的允许安装充电设施的同意书等证明材料。
刘先生找到小区物业公司办证明，物业公司以地下停车位不具备充电桩安装条件、变压器容量不足，业主安装充电桩属于对该小区内部公共资源的占用及对基础设施的改造，涉及小区内全体业主公共资源共同利益的事项，应由全体业主共同决定等理由拒绝。
沟通未果后，刘先生将物业公司诉至法院，要求其提供同意安装的相关材料，并配合安装充电桩。
法院审理认为，充电桩是新能源车实现使用目的不可或缺的设备，安装充电桩符合车位正常使用功能，小区业主有权对其拥有的车位进行合理使用；而在停车位上安装配套充电装置是为了使用新能源车，符合节约资源、保护生态环境原则，应予以鼓励。物业服务公司应配合业主安装新能源汽车配套充电装置，并为安装提供便利。
经核验停车位产权、小区输配电设施设备功率与负荷、车库物理结构等部位，适宜安装新能源车充电桩，物业公司应根据刘先生需要出具同意或适宜安装的证明。
法院依此判决，物业公司向刘先生出具“同意安装新能源汽车充电桩”的书面证明材料并协助安装充电桩。
业主家中被盗，物业或要赔偿
网友：家中被偷，报警后没有追回失物，能否不交物业费？
刘院长：如果合同约定物业服务公司负有财产保管服务责任，在发生业主财产被盗事件时，物业服务公司应当按合同约定承担赔偿责任；如果合同中没有明确约定财产保管服务，则要根据物业服务公司履行安保义务（比如是否采取保安定时巡检、在公共区域内安装监控等方式）的过错情况来决定是否要承担或承担多少赔偿责任。
网友：邻居违建，物业不管，能否以此为由拒付物业费？
刘院长：业主违章搭建，改变房屋使用性质等现象是属于公共秩序和公共事务管理上的瑕疵。物业服务人并没有强制拆除违章建筑的权利，若物业服务人收到投诉后已采取了积极措施，向违章搭建业主发出整改通知书，并在劝阻无效的情况下又向有关职能部门进行了反映，证明其已经尽到了相应的管理、通知、报告义务的，业主以此为由拒交物业费，没有法律依据。类似的情况还有业主小区内遛狗不拴绳、小区种菜、楼上业主高空抛物等。
网友：业主能否以房屋漏水为由拒付物业费？
刘院长：物业服务公司负有妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分的责任。导致房屋漏水的原因有很多，如业主遇到房屋漏水问题是由他人原因导致的，物业服务公司应积极协助查找漏水原因，待查明原因后，业主应向相应的责任主体主张赔偿。如系物业服务人没有按照有关规定和约定对公共设施设备进行维护，物业服务存在严重瑕疵，造成业主房屋漏水，业主以此为由主张减少交纳物业费的，应予支持。
网友：小区业主拖欠或未缴纳物业费，物业可以采取停水、停电、停燃气等方式催收物业费吗？
刘院长：不可以。业主违反物业服务合同约定逾期未足额缴纳物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付物业费；合理期限届满后仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁，不得通过对业主进行停水停电等不合法措施催交物业费。
网友：小区电梯里、出入门口经常播放广告，广告收入归谁？
刘院长：占用小区属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位收益，公共区域内租赁摊位租金、入场费和场地费等收益，公共区域的电梯间、户外等广告收益都属于小区共有部分经营收益，这在《中华人民共和国民法典》第二百八十二条称之为业主共有部分产生的收入。这部分收入在扣除合理管理成本之后，属于业主共有。
记者陈勇 通讯员陈章颖