一日之内，几大楼市关键政策在京沪两个关键城市接连出台。
14日，北京、上海分别降低购房首付比例、下调住房贷款利率，并调整普通住房标准（本报曾报道）。至此，北上广深四个一线城市均已调整优化楼市调控政策。
北京、上海可以称得上是全国楼市的“最强风向标”。降首付、降利率、降税费等政策调整释放哪些信号？将会带来哪些利好？又给市场带来哪些变化？
京沪两地同步调整优化
继广州和深圳调整优化楼市调控、推出二套房首付比例4成等政策后，12月14日，北京、上海同一天调整优化楼市调控政策，从降首付、降利率、降税费等方面，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，更好地满足居民刚性和改善性住房需求。
北京、上海同步下调首套房、二套房首付比例，其中首套房首付比例下限统一降至30%，二套房均分区实行差异化政策，重点区域首付比例50%，其他区域40%。
并且京沪两地都下调了商业性个人住房贷款利率下限。北京此次调整还取消了房价过快上行阶段对房贷年限的从严管控，由最长25年恢复至30年。
与此同时，京沪两地还对普通住房认定标准进行了优化，让更多的住房可以纳入到普通住房范围，使更多家庭能够享受住房转让时的税收优惠政策。调整后，北京普宅占比提高至7成左右，上海普宅占比超过8成。
以北京为例，中指研究院对比前后标准指出，差别主要包括单套建筑面积由140平方米以下调整为144平方米以下。五环内成交单价上限由39600元/平方米提升至85000元/平方米，提升了1.15倍；五~六环成交单价上限由31680元/平方米提升至65000元/平方米，提升了1.05倍；六环外成交单价上限由23760元/平方米提升至45000元/平方米，提升了89%。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，调整优化楼市调控政策，降低购房门槛，有利于从需求端促进回暖，促进房地产交易循环，恢复房企自我造血功能，缓解开发商资金链紧张的态势，实现防风险和稳增长的双重目的。
有利释放消费者购房需求
“北京原来首套房首付比为普宅35%、非普宅40%，二套首付比例为普宅60%、非普宅80%。首付比例均明显下调，特别是非普通住宅二套首付比例最高下降了40个百分点，购房门槛明显降低。”中指研究院市场研究总监陈文静指出。
新政策出台后，很多购房者感受到购房门槛降低带来的实惠。
“政策出来后，我已经新关注了好几个卖房的视频号，刷了一晚上。”北京市民高女士说。她近年一直想买一套面积更大的改善性住房，但又不想卖掉现有住房，苦于手头资金不足以支付8成首付款而迟迟未能如愿。如今，二套房首付比例最低只需40%，而且普通住宅标准的调整还可以降低交易税费，让高女士觉得“这回能够得着了”。
上海市民董先生相中了一套价值五六百万元的住宅，得知新政策后，立刻算了一笔账：预估税费方面能省20多万元，且作为刚需首套房贷款利率下调至4.1%，还能省不少月供。
易居研究院研究总监严跃进指出，首付比例下降，直接降低了首套刚需、二套改善住房需求的入市门槛。
贝壳研究院首席分析师许小乐表示，首套、二套住房首付比例下降，降低了首套刚需、二套改善住房需求的入市门槛。房贷利率下降，降低了月供压力。调整普通住房标准，使与其关联的税收优惠政策扩大了覆盖面。这些都实实在在地降低了购房门槛和成本，减负效果明显，利好住房需求释放。
一线城市调整优化楼市调控政策，有助于推动住宅销售。政策发布当晚，上海多个新盘项目借势打出宣传海报，一些开发商还推出了“今夜不打烊”活动，连夜蓄客。
在上海浦东宏辉地产从事地产经纪业务的老张，连夜打电话给手头上的客户，告知和解读新政策。
对买房者有“四大利好”
严跃进表示，此次上海楼市政策调整将降低购房资金门槛、减少房贷利息支出、降低住房交易成本，同时促进区域职住平衡。
降低居民购房门槛——
首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套刚需、二套改善住房需求的入市门槛。以总价600万元的二套房为例，由于总价超过普通住宅标准，按照非普通住宅认定的首付比例是70%，首付款需要支付420万元；新政下其首付比例为50%，首付款则为300万元，即减少了120万元的支出；如该住房属于实施差异化政策区域，首付比例为40%，首付款则为240万元，减少了180万元的支出。
减轻房贷利息负担——
房贷利率下降，直接降低了月供或按揭贷款成本。以200万元贷款本金、30年期等额本息、二套房贷利率的标准计算，过去房贷利率为5.25%，月供为11044元。而按照新政4.5%的利率计算，月供为10134元。如此对比，新政前后月供减少了910元。对于执行差异化政策的区域而言，减负效应更明显。
减少住房交易成本——
普通住房标准还关联税收政策。此次调整标准，较大幅度提高普通住房的覆盖面，让更多二手住房交易享受优惠税收政策。以居民出售持有5年以上的非普通住房为例，若调整标准后如变为普通住房，将免征增值税（之前非普通住房按差额征收）；涉及个人所得税的，核定征收按总价的1%（之前非普通住房按总价的2%征收）。
促进区域职住平衡——
自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山和金山6个行政区，实施差异化住房信贷政策，有利于支持推进“五个新城”和南北转型重点区域的高质量发展，更好促进区域产城融合和职住平衡。
“今年9月，上海实行‘认房不认贷’之后，房地产市场总体平稳运行。此次政策出台，将进一步发挥好政策效应，有力支持房地产交易市场的活跃和行情的提振，进一步稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。”严跃进说。
促进房地产市场平稳健康发展
业内人士认为，一线城市调整优化楼市调控政策，有利于进一步释放购房需求，稳定预期、提振信心，促进房地产市场平稳健康发展。
“新政有利于促进刚需和改善性住房需求释放，特别是有利于二套改善性住房需求。政策优化后，北京房地产市场活跃度有望提升，预计将进一步影响价格预期。”陈文静表示。
“降低购房门槛，让更多有购买力的人群入市，提高二手房和新房的去化，缓解业主和开发商降价卖房的预期，从而减缓二手房挂牌增加的趋势。同时促进房地产交易循环，缓解开发商资金链紧张的态势，实现防风险和稳增长的双重目的。”李宇嘉指出。
许小乐说，从广州、深圳降首付、降房贷利率的市场效果看，本次京沪降首付政策叠加9月“认房不认贷”政策，将促进购房需求入市。四个一线城市都已发布调整优化楼市调控政策，新政策带来“降门槛”和“减税费”导向，利好预期稳定。
深圳新政策已实施三周，市场呈现稳中有进态势。乐有家研究中心监测数据显示，深圳11月23日起执行调整优化楼市调控政策，对市场信心恢复有一定的激励作用，市场稳中有涨：深圳二手房带看量涨幅超过10%；业主心态较为理性；深圳二手房网签量连续2周超过1000套，乐有家深圳门店二手房成交量环比上涨后，稳定在下半年的高位。
本次调整后再看两地楼市的限制性措施，除了限购政策外已基本“一步到位”。业内人士认为：“预计明年一季度末会根据市场反馈再进行政策跟进，最值得关注的是限购的放松，这也是一线城市中政策效力最为明显的。”
新政对两地楼市的促进效果值得期待，业内预计12月下半月的一二手成交量将迎来一波明显上涨，2024年一季度市场将会明显企稳，有望出现一个“小阳春”。
中指研究院市场研究总监陈文静认为，一线城市出台这些政策，有利于促进刚需和改善性住房需求释放。
综合新华社、中新社、央视财经报道