上海这个业委会如何“扳倒”20年物业

恩恩怨怨4000万元！

中远两湾城。来源：上海普陀微信公众号

    96个楼栋，1.1万户居民，总人口近5万，这是上海内环最大的小区中远两湾城。因为起诉“前任”物业获胜，它再一次成为焦点。

    上海市普陀区人民法院（以下简称“普陀区法院”）1月31日作出的一审判决显示，该案原告为小区第三届业主委员会（以下简称“第三届业委会”），被告为上海中远物业管理发展有限公司（以下简称“中远物业”），案由为物业服务合同纠纷。法院判决，被告中远物业应返还不应由业主承担的成本与费用等共计4000万元。

    审理该案件的普陀区法院透露，目前一审判决尚未生效，如原告不服该判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，上诉于上海市第二中级人民法院。

    2月7日傍晚，记者致电中远物业，对方工作人员表示：该案件目前由委托律师进行处理。对于是否会提起上诉，目前并未予以回答。

    中远物业为小区服务了近20年，其与业委会的矛盾从何产生？为何被判返还4000万元？起诉举证过程中，业委会又经历了什么？其他小区可以效仿吗？

    记者对此进行采访，回溯双方多年纠葛。

    业委会“扳倒”二十年物业

    作为一个超大型社区，坐落于苏州河畔的中远两湾城已有20余年历史。

    1998年，上海中心城区最大棚户区“两湾一宅”旧区改造启动，项目被命名为“中远两湾城”。小区1999年正式开工，分四期建设，2006年全面竣工。中远物业自2001年9月1日起为小区提供服务，于2021年1月31日终止服务。

    截至目前，中远两湾城总共诞生了三届业委会。2019年12月第三届业委会诞生前，还一度出现近两年的“空窗期”。

    “小区曾经召开临时业主大会，表达对物业的不满，还罢免了第二届业委会，主要是觉得他们对物业的监督管理工作不到位。”2月7日，中远两湾城第三届业委会主任韩德友这样告诉记者。

    本次案件判决书中，作为原告的第三届业委会称，任期为2014年至2017年的第二届业委会负责人与中远物业负责人之间存在亲属关系。业主对第二届业委会缺乏认同。并且，第三届业委会对第二届业委会任职期间的统计数据不予认可，业主亦曾多次尝试另聘物业均未果。

    2020年10月15日，第三届业委会在业主大会上决定重新选聘新的物业服务企业，随后向中远物业发送告知函，通知双方签署的物业服务合同于2021年1月15日解除。

    此举引起了中远物业的反对，将业委会诉至法院。普陀区法院于2021年1月11日对此立案，并依法进行审理。

    2021年3月4日，普陀区法院作出民事裁定：驳回原告上海中远物业管理发展有限公司的起诉。

    法院认为，业主大会成立后，业主大会可根据规定程序选聘新物业服务企业或其他管理人。业主大会做出选聘物业服务企业决定属小区业主内部自治事项，前期物业服务企业非小区业主，无权对属于小区内部自治范畴的事项提出异议并确认无效或者要求撤销。

    此后，由业委会重新选聘的万科物业开始为小区提供服务，中远物业正式离场。

    业委会与物业间的审计分歧

    在中远物业离场之前，业主已对其启动审计。

    “中远物业为我们小区提供物业服务近20年，业主对其服务态度极其不满，第一届和第二届业委会都曾对该物业进行审计，发现存在诸多疑问。”韩德友告诉记者，比如消防系统及设备、弱电系统及设备、避雷设施等一些费用，按照合同约定，不属于物业管理费支出成本，却算进物业费中。

    韩德友说，小区的公共收益分成是否清晰，此前新增划的地面停车场到底有多少个、收益如何？广告收益又有多少？哪些无需业主承担的费用被纳入物业费中？这些问题业主都很关心。

    法院则审理查明，2020年9月28日至10月14日期间，小区业主召开业主大会进行表决，其中一表决事项为“对历年公共收益、物业管理费按实结算部分、维修资金使用进行全部审计”。

    表决结果为，同意的票权数占比为96.41%，专有面积占比为96.67%，业主大会据此作出决议通过授权。即：授权业委会委托有资质的审计单位对2001年9月-2020年8月期间小区的专项维修资金、公共收益、物业管理费按实结算部分的收支与使用状况进行专项审计，必要时该审计工作通过司法途径完成。

    韩德友说，最先，业委会发函告知中远物业配合审计事宜，但沟通多次，对方都以各种理由拖延审计进程。为维护小区全体业主的合法权益，2021年2月22日，第三届业委会向普陀区法院递交了诉状，同年3月1日，法院立案受理，并委托第三方机构开展审计，但因中远物业未提供相关资料，导致进展迟缓。

    韩德友坦言，业委会诉讼标的为6200万元，整个案件举证过程难度很大。一方面，过去未采用电脑系统管理，很多数据追查存在一定的困难。另一方面，物业公司表示，业委会只能对自己任期的数据进行审计，物业公司每年均进行审计，并且把审计报告在小区内公示，业委会没有对这些报告表达过不同意见，双方多次沟通无果而终。

    2023年1月31日，一审判决结果显示，被告上海中远物业管理发展有限公司应返还原告第三届业委会4000万元。

    法院为何“仅”判赔4000万元

    业委会诉讼标的为6200万元，法院判决应返还4000万元。这其中包含：

    2001年9月1日至2021年2月1日期间物业管理费按实结算部分的结余、擅自列支的不应由业主承担的成本与费用人民币1500万元；

    2001年9月1日至2021年2月1日期间地下车库停车管理费按实结算部分的结余、擅自列支不应由业主承担的成本与费用人民币250万元；

    2008年起至2021年2月1日期间小区公共收益中业主分成部分的结余、擅自列支不应由业主承担的成本与费用人民币2000万元；

    2001年9月1日至2021年2月1日期间地下车库新增划线车位收入中应属于地下车库的车位产权人共有部分收益的结余人民币250万元。

    法院指出，双方对各类收支的结算标准与方式未能达成一致，那就应该就各自的观点分别举证，并在必要时由专业第三方机构介入进行审计，但是原被告双方提供的证据或对证据的阐释均不足以充分证明本方在费用结算方面的观点。原告主张的费用计算方式，是在现有证据基础上推断出各项费用，缺乏其他确凿的依据与有效手段。被告中远物业无正当理由拒绝司法审计，且未就原告变更后的诉讼请求提出针对性抗辩意见，应当承担由此产生的不利后果及诉讼风险。

    值得注意的是，在普陀法院作出的一审判决书中，除了判决支持业委会返还相关费用的诉请，同时也驳回了业委会要求中远物业公司支付利息的请求。

    对此，判决书表示，既然业委会长期不满中远物业的服务，并自述已知其中的弊端，但在长达20年的合作期内未及时纠错、追责、维权，直至合同关系终止，由此导致相关事实无法还原、直接或间接证据缺失，在结算过程中产生不利于本方权益的损失的，应由当事人自行承担。

    最终，法院根据诚信公平与合理等价的民事活动原则，结合本案证据和原告提供的计算方式，酌定被告向原告支付物业服务费按实结算、公共收益分成的结余款4000万元。

    争端是否有更好的解决办法

    这起案件的诉讼历时近两年，耗费了业委会和代理律师大量时间精力。业委会一方的代理律师，上海博和汉商律师事务所高级合伙人朱海峰坦言，工作量超出了律师团队的想象。他提醒，当下不少小区希望通过法律手段为小区维权，但其中有很多需要注意的事项。

    首先是授权一定要明确。中远两湾城业委会在召开业主大会，提请全体业主授权业委会进行审计时，一并授权业委会通过司法途径来解决相关事宜。这样一来，业委会的诉讼主体资格就能得到相关部门认可。

    其次是平时要注重保留证据，方便明确诉请金额。

    比如，小区临时停车费是公共收益的重要组成，在物业合同中，一般会约定业主大会与物业公司的分配比例。但物业公司究竟是按照该项公共收益总数分配，还是在减去成本、税费后再分配，两者数据相差甚远。

    在中远两湾城这起案例中，根据约定，小区内道路的固定停车位按150元/月/车位收费，其中30%为物业管理费，其余归全体业主；小区内流动停车的收益以包干制的方式，30%作为被告管理费，其余归全体业主。但物业并未直接将经营收入的70%计入公共收益业主共有部分，而是在对总收入与总成本均按照30%归物业、70%归业主的比例分摊后，从业主享有的收入部分扣除其所谓的业主应分摊的成本，最终得到公共收益才是全体业主共有部分。

    仅仅是一处算法不同，在十几年的时间内就让业主多承担800多万元的成本。在业内人士看来，如果双方能早些对计算规则做出更明确的约定，也许就可以避免这部分的争端。

    目前，一审判决尚未生效。

    2月7日傍晚，记者致电中远物业，对方工作人员表示：该案件目前由委托律师进行处理，对于是否会提起上诉，目前并未予以回答，将持续关注该案件后续发展。

    综合《新民晚报》、《新闻晨报》、澎湃新闻、上观新闻报道