依据以物抵债协议排除强制执行 还需满足法定条件

　　如果买受人购买的是被执行人名下的房屋，却由于种种因素未能及时办理过户登记手续，房屋是否会被强制执行？买受人合法权益该如何维护？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对此有明确规定，法院审理时严格审核买受人是否符合相关要件，符合法定条件的买受人对房产享有排除强制执行的权利。
□本报记者 张韶华
基本案情
　　关于原告刘大庆（化名）与被告张小小（化名）等人的民间借贷纠纷一案，寿光市人民法院于2012年10月17日作出民事判决，判令被告张小小于判决生效后10日内向原告返还借款15万元，并支付利息；被告张小伟（化名）对上述款项承担连带保证责任。判决生效后，张小小未履行法定义务，刘大庆向法院申请执行。
　　2023年，寿光市人民法院依法查封登记于张小伟名下的某小区房产。执行中，案外人孙三美（化名）向法院提出执行异议，主张涉案房产已通过以房抵债用于抵顶被执行人张小小所欠债务，应当排除执行。
　　经查，2012年4月，张小小向孙三美借款25万元，张小伟在担保人处签字。后因张小小无力偿还，张小伟与孙三美签订以房抵债协议，同意以案涉房产抵偿张小小所欠债务，落款日期为2012年12月28日。
　　本案的争议焦点在于，案外人孙三美是否可以依据以物抵债协议，享有排除强制执行的权利。寿光市人民法院审理查明，孙三美未办理过户登记手续，该房产所有权并未转移，对该房产不享有所有权。张小伟与孙三美签订以房抵债协议，未到相关部门公证或备案，现涉及到申请执行人的利害关系，不能排除规避执行的可能性。另协议约定以该房产抵顶张小小所欠孙三美债务，并不是抵偿张小伟的债务，且该抵债协议并不是将之前债务结算转为购房款，而是以清偿债务的方式，在未完成抵债房产产权转移之前形成了新的债务。房屋转让协议签订后，虽然孙三美接受该房屋并按时缴纳水电费、物业费等费用，但是双方在能办理不动产登记的条件下一直未办理过户事宜，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。
　　另外，该房产不是登记在被执行的房地产开发企业名下，孙三美与张小伟签订以房抵债也不是为了居住，孙三美的主张显然不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。因此，法院最终认定孙三美对该房产不享有排除强制执行的权利。

法官说法
　　《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
　　法官表示，以上两条规定在维护不动产买受人合法权益方面发挥着关键作用，第二十八条侧重于对无过错不动产买受人物权期待权的保护，属于普适性条款，案外人主体通常为一般买受人。法官会在案件中严格审核案外人是否符合第二十八条所规定的四个要件，本案中因不能确定以房抵债协议真实性和是否结算支付购房款，故不能按照第二十八条的规定排除强制执行。