业主物业公司矛盾何以从源头化解？

晚报讯 （全媒体记者陈道峰）近日，周村区法院在审理多起物业服务合同纠纷案件时发现，案涉物业公司在物业服务、涉诉处理等方面存在瑕疵，为促进物业公司规范服务，推动实现“以案促改、以案促建、以案促治”，从源头上化解矛盾纠纷，周村区法院发出今年首份民事司法建议书。

“某物业公司为周村区多个居民小区提供物业服务，部分业主认为物业公司应当‘包治百病’；物业公司对收到的诸如房屋建筑质量存在问题、小区规划有弊端、卫生清洁不到位、乱停车现象严重等反馈意见，未能及时分类处理，妥善解决。少数业主以服务不到位为由拒绝交纳物业费。某物业公司多次催交未果，遂将10余户拒不交纳物业费的业主告上法庭。”周村区法院法官向记者介绍。

《民法典》第九百四十四条规定，业主应按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。对于大多数物业公司而言，物业管理费是维系其正常运营的重要收入，如达到一定比例的物业费无法正常收取，人员工资、设备保养及其他维护性支出将捉襟见肘，反过来势必影响小区业主权益保障。但是，如业主提出物业服务不到位的抗辩，且已举证证明物业公司构成根本违约或存在严重瑕疵的，物业公司亦应承担相应的违约责任，法院应酌情对物业费及相应滞纳金予以减免。

案件立案后，承办法官启动庭前调解程序。承办法官灵活穿插运用“面对面”与“背对背”调解方法，明确指出物业公司在服务过程中确实存在瑕疵，同时提醒物业公司，纵然业主慑于潜在诉讼风险交纳了案涉物业费，但若收费难上游矛盾悬而未决，仍需“以诉索费”，那么诉讼只能“解得近渴，难排远忧”。承办法官对业主反馈的问题充分释法明理，答疑解惑。对确属物业公司存在的服务瑕疵，协助业主督促物业公司改正；对不属于物业服务范畴的问题，引导业主寻求正确的维权途径，并向业主充分释明潜在的诉讼风险。经过多番调解，双方最终达成和解。物业公司承诺今后将进一步完善服务机制，提升服务质量，并全部免除诉讼请求中列明的滞纳金。随后业主交纳了所拖欠物业费，最大限度实现了保护双方诉讼利益。

诉讼结束后，周村区法院认为事情并没有结束，随即发出了司法建议书。司法建议书从扎实开展满意度回访工作、加强业务能力培训、建立协同共治机制等几方面对物业公司提出了建议。敦促物业公司积极构建文明、和谐、诚信、友善的物业服务关系，努力提供高标准服务，切实改善居民生活环境质量，提高居民幸福感，促进社会和谐稳定。收到司法建议后，物业公司高度重视，当日复函，明确表示将全面对司法建议内容进行反思与研究，规范企业管理，提升服务质量。