□本报记者 李慧娟
当前，我国房地产市场已进入存量主导、改善需求为核心的成熟发展阶段，行业正经历从旧均衡向新均衡的深刻转型。传统周期波动视角已难以解释市场恢复、企业出清、模式重构等一系列新现象。如何认识本轮调整的本质？如何把握制度逻辑与市场规律？如何选择企业可持续经营路径？新宏程（北京）控股集团有限公司陈鹏飞从企业实际出发，立足制度经济学与产业组织理论，在2026年4月出版的《中国房地产业》发表题为《成熟住房市场条件下房地产行业的结构调整与均衡迁移》的地产研究文章，从信息、时间、组织、循环四大维度构建支撑新模式的核心机制，分析存续企业的稳态经营战略选择，兼具理论深度与实践价值。近日，陈鹏飞接受了本报记者的采访，对文章中提到的观点进行了阐述。
01 行业之变：从周期波动到长期均衡迁移
近年来，中国房地产行业经历了持续、深刻的结构性调整。与以往多次短期波动不同，本轮调整呈现出标志性变化：政策放松不再能自动稳定市场，需求刺激难以形成额外增量，市场底层逻辑发生了根本性转变。
长期以来，业内人士普遍将房地产视为典型周期性行业，把市场起伏归因于宏观调控与经济周期。但随着城镇化速率放缓、人口结构出现拐点、存量住房规模持续扩大，行业发展底座已发生不可逆改变。过去“总量短缺”驱动的高速增长阶段结束，市场转向“结构错配”主导的存量运行阶段。住房需求从“有没有”转向“好不好”，消费偏好从基础居住转向品质改善，传统高杠杆、高周转、规模化扩张模式边际效益快速衰减。
更关键的是，制度环境全面转向防风险、提质量、强监管。政策不再以短期稳增长为唯一目标，而是围绕长期健康发展重构规则体系。这意味着，行业调整不是短期阵痛，而是一场由旧均衡向新均衡的长期、系统性、不可逆的迁移过程。政策与市场共同构成“筛选器”，推动企业分化、产能出清、资源重配，最终形成新的行业稳态。
在这一过程中，一个核心判断愈发清晰：企业退出不是风险，而是新均衡形成的内生机制；行业出清不是衰退，而是迈向高质量发展的必经之路。新模式的建立，不等于所有企业都能成功转型，必然伴随着优胜劣汰、结构优化，只有少数企业能够完成能力重构。
02 逻辑之变：制度重构驱动行业分化与出清
房地产行业转型，本质是在成熟供需约束下，由制度环境重塑引发的激励结构、竞争规则、生存方式的全面变革。
供需格局质变：从总量短缺到结构优化。我国住房市场已从“总量绝对短缺”进入“结构性过剩与结构性短缺并存”阶段。一方面，大量城市住房存量充足，传统开发空间收窄；另一方面，高品质、高性能、长寿命、优服务的住宅供给明显不足，改善型需求得不到有效满足。
供需结构错配，宣告旧开发模式失效。过去以速度、规模、成本为核心的竞争方式，在成熟市场中迅速失去优势。消费者更加关注安全耐久、健康舒适、空间适配、长期保值，市场竞争从价格比拼转向价值创造。这为制度改革提供了现实基础，也为行业转型划定了刚性边界。
制度激励重构：从同质化扩张到优胜劣汰。制度不直接选择赢家，但可以改变收益与风险结构，从而决定企业生存逻辑。
旧模式下，部分企业依靠高杠杆、高周转快速回笼资金，将质量风险、长期责任外部化。随着信息披露、质量监管、责任链条不断强化，这种模式不可持续。制度通过土地、金融、质量、交付、运营等全链条规则，抬高生存门槛，压缩套利空间，迫使企业从“短期套利”转向“长期价值”。
制度调整的目标，不是让所有企业“齐步转型”，而是通过公平而严格的规则，推动行业深度分化：资本稳健、能力复合、注重品质的企业获得更大空间；依赖杠杆、粗放扩张、轻视质量的企业逐步退出。行业从“规模至上”走向“能力至上”，从“普遍增长”走向“优胜劣汰”。
创造性破坏与出清内生性。根据“创造性破坏”理论，产业升级依赖新结构对旧结构的替代，依赖“进入—替代—退出”的良性循环。但房地产资产专用性强、周期长、与稳定高度关联，落后产能往往存在“制度性续命”现象，市场难以自动出清。
正因如此，本轮调整的核心任务，是让低效产能真正退出，让资源向高效主体集中。企业退出不是偶然的流动性风险，而是新模式确立的内生要求。出清越充分，新均衡越稳固，只有完成结构性出清，行业才能摆脱旧路径依赖，进入可持续发展轨道。
03 政策之变：从短期调控到系统治理
随着市场进入成熟阶段，房地产政策逻辑实现根本性转身，从“短期调控”走向“系统治理”。
政策目标转向：稳风险、优结构、长周期。过去政策多围绕房价、销量、投资等短期指标波动，以需求刺激或抑制实现阶段性平衡。当前政策框架更加注重中长期健康发展，核心目标转向防风险、保交付、提品质、促转型。政策工具从需求端为主，转向供给侧结构性改革，把住房质量、安全、全生命周期管理作为重要导向。
政策不再试图重启旧周期，而是为结构转型争取时间与空间，引导市场平稳过渡到新均衡。
执行摩擦与出清的必然性。理想制度落地，会面临多层级博弈、财政压力、短期目标等现实约束，形成执行摩擦。部分地方更关注投资、税收、现金流，对长期监管、退出机制动力不足，一定程度延缓出清节奏，但无法改变趋势。
制度转型本身伴随成本与门槛。合规升级、信息透明、责任延伸，短期内会挤压脆弱企业现金流，形成硬性挤出。在成熟市场与严监管双重约束下，高杠杆、弱能力、单一组织模式的企业，难以承担转型成本，退出成为必然。
因此，企业出清不是阶段性现象，而是制度变迁与市场成熟的必然结果。出清越彻底，资源配置越高效，行业未来越稳健。
04 机制之变：四大支柱支撑房地产发展新模式
行业向新均衡迁移，不是依靠单一政策或企业战略，而是依赖一套相互支撑、相互约束的制度与市场机制。陈鹏飞在文章中从信息、时间、组织、循环四个维度，构建新模式的核心支撑体系。
信息对称机制：以性能评价实现价值可识别。住房产品异质性强，信息不对称长期存在。购房者难以准确判断安全、耐久、健康、运维成本等核心品质，容易出现“劣币驱逐良币”。
建立住宅性能评价制度，就是把隐性质量转化为可量化、可披露、可定价的公开信号，降低交易成本，让真正做品质的企业获得品牌溢价。这一机制具有强烈筛选效应：鼓励研发投入、工艺精进、长期主义；加速粗放式、低成本、快周转企业边缘化。
性能评价制度要避免形式化，必须与金融、保险、交付责任、运营监管深度绑定，真正成为价值标尺，而非营销标签。只有信息充分透明，市场才能从价格竞争走向价值竞争。
时间维度机制：以全生命周期管理拉长责任链条。传统开发把住房视为一次性商品，交付后责任快速退出，长期风险与运维成本外部化。在成熟市场，这种模式难以为继。
全生命周期管理，将规划、设计、建造、运维、更新纳入统一框架，强制拉长企业责任链条，迫使企业在前端就考虑几十年的绩效与成本。当长期责任无法转嫁，低标准、快周转的短期优势消失，竞争重心便会转向资产可持续经营。
这一机制考验企业资本韧性、组织能力与长期耐心。能够内化长期责任的企业，获得新均衡入场券；无法跨越时间门槛的企业，终将被淘汰。
组织协同机制：以“地产+物业+运营”一体化承接长期责任。制度落地最终依赖组织承接。旧模式开发、销售、物业相互割裂，无法承载全生命周期责任。新模式要求企业向开发运营服务商转型，实现“地产+物业+经营”深度联动。
组织协同的价值在于：前端引入运营视角，降低长期风险；中端强化品控与交付；后端持续服务客户，形成长期价值闭环。这种转型不是战略选择，而是制度与市场共同筛选的结果：只有资本稳健、组织复合、能承受复杂管理成本的企业，才能稳定走向一体化。
形式整合无意义，真正的一体化是责任内化、能力内生、收益多元。做不到这一点，组织内耗会加速企业退出。
存量循环机制：以出清与更新激活存量、形成新均衡。出清不是终点，而是循环起点。企业退出伴随资产、土地、权益的重组，资源向更具运营能力与长期视角的主体集中，实现存量再定价、再激活、再利用。
存量更新不再是简单拆建，而是功能提升、用途转换、服务升级，在成熟市场挖掘结构性需求。对收缩型城市与人口流出区域，要坚持实事求是，区分结构性更新与长期收缩，避免无效投入。
出清是循环的前提，循环是均衡的基础。四大机制共同构成“竞争筛选—结构优化—稳态形成”的完整路径，推动行业平稳迁移至新均衡。
05 企业之变：新均衡下的战略选择与稳态经营
在成熟市场、制度重构、机制筛选的共同作用下，企业战略从“规模扩张”转向“稳态经营”，从“交易型”转向“合作型、长期型”。
目标迁移：从规模最大到存续最稳。旧模式以规模、周转、现金流为核心，价值体现为土储与份额。新模式下，增量空间收窄，扩张边际效益下降，企业目标转向现金流安全、资产优质、风险可控、长期存续。
这不是价值观选择，而是生存约束下的理性结果。企业不再追求“做大”，而是追求“做稳、做久、做好”。
产品重构：从标准化复制到高品质差异化。改善需求主导市场，产品逻辑彻底转变：从成本优先转向品质优先；从标准化复制转向性能差异化；从一次性交付转向全周期服务。
安全、耐久、健康、高效、适配，成为核心价值点。企业必须建立可被市场识别的性能优势，并通过信息机制兑现价值。但高品质战略并非普适：只有资本与能力匹配的企业，才能承担投入与周期；脆弱企业盲目升级，反而加剧风险。
模式转型：从开发销售商到开发运营服务商。企业身份从“一次性交易选手”转向“长期合作共生选手”。收益结构从单一开发利润，转向开发收益+运营收益+资产增值多元支撑。
转型成功的关键，不是规划与口号，而是组织承载力、资本韧性、长期回报耐心。多数企业难以跨越周期与成本门槛，只有少数幸存者能稳定进入运营服务轨道。
组织重构：从项目制到复合能力体系。传统项目制强调阶段性目标，难以承载跨周期、跨项目责任积累。新模式需要复合组织：保留效率，叠加研发、品控、运营、风控职能，平衡复杂性与效率。
转型存在多重陷阱：投入过大导致现金流断裂；组织复杂导致管理失效；节奏错配导致错失窗口。稳态经营不是努力就必然达成，而是选择、能力、节奏共同作用的结果。企业转型的本质，是在不确定性中以审慎风控换取“留在牌桌上”的资格。
结论与启示：迈向高质量发展的新均衡
陈鹏飞基于制度经济学与产业组织理论，在文章中得出核心判断：当前房地产行业调整，不是短期周期波动，而是成熟供需约束下，由制度重构驱动、以竞争筛选与结构性出清为核心、从旧均衡迈向新均衡的长期迁移过程。
第一，市场进入存量主导、改善需求为核心的成熟阶段，旧模式系统性失效，新模式必须以价值创造、长期责任、品质驱动为基础。
第二，制度环境不提供“普惠式转型”，而是通过公平规则推动分化与出清，企业退出是新均衡形成的内生机制，出清越充分，转型越扎实。
第三，信息对称、全生命周期、组织协同、存量循环四大机制相互支撑，构成新模式的制度底座，推动市场从价格竞争走向价值竞争。
第四，企业战略从规模扩张转向稳态经营，从交易导向转向长期导向，从开发为主转向运营服务，稳态经营属于少数完成能力重构的优质主体。
第五，行业新均衡不是暂时状态，而是高质量发展的常态；不是所有企业都能升级，而是资源向优势企业集中，形成结构更优、韧性更强、更可持续的产业生态。
对地方发展而言，房地产转型既是挑战，也是城市更新、品质提升、民生改善的重要契机。应坚持系统观念，尊重市场规律，强化制度执行，稳妥推进企业出清与资产重组，大力发展高品质住宅与专业化运营服务，推动房地产与城市发展同频共振，更好满足人民群众对美好生活的向往。
展望未来，房地产行业将在出清中重生，在转型中升级，在重构中稳定，逐步走出一条符合国情、适应成熟市场、契合民生需求的高质量发展新路。