提前把房转给儿女，自己会无家可归吗？

　　读者：现在生活中不少长者常为一件事而纠结：自己名下的房产，百年之后终归是子女的，那何不趁早过户给某个自己看好的孩子？一方面让孩子感恩，另一方面也指望孩子能更用心地照顾自己。可转念一想，万一房子到手后孩子变了心，不管自己了，那岂不是无家可归？进也不是，退也不是，左右为难。

　　杨有仑律师：长者这种矛盾心理完全可以理解。现实生活中也比较普遍，确实存在长者所担心的情况。那么怎么防范这个问题呢？实质上，长者顾虑的是怎么能保障自己有生之年的居住权利，能够合理合法地、不受干涉地安心住在自己的房子里。至于房屋所有权，其实对长者来说已经不是最重要的了。

　　这里我说一个建议。按照我们国家的《民法典》，这事儿就好办啦。《民法典》中有规定，这种情况下，长者在把房屋转给子女之前，跟接受房子的子女签订一份《居住权合同》，明确约定：房子虽说转到了子女名下，从法律上说房子是这个子女的了，但父母有权在这处房屋内终身居住，任何人包括子女都不得干涉长者在其中的居住权。同时，未经长者同意，不可将这处房屋出售、出租、出借等。如遇某些不可抗拒、不可预见的因素，比如说这个房子要拆迁等，这个接受房子的子女还必须负责给长者安置条件相近的房屋。有了这个合同，长者就不必再担心了，这就有了居住的保障，长者的居住权受法律保护。我说的这个法律规定，就在《民法典》第366—371条，其中规定很明确，居住权人有权按照合同约定对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

　　读者：这下好了，长者和子女签这么个《居住权合同》，既能满足子女的期待，解决长者眼前的困难，又可以免去长者的后顾之忧了。

　　杨有仑律师：我还要特别提示两点，一是设立居住权，应当采取书面形式订立居住权合同，仅仅家人之间口头说说是不算数的。二是必须向政府的不动产登记机构申请居住权登记。居住权是从登记时开始设立。

　　最后，还要善意提醒长者朋友们，生前处置自己的财产一定要慎重，因为这是自己养老的“老本”。你的东西自愿给了别人，法律上就发生所有权转移的确定效力，而接受方是否能始终如一尽赡养义务，则存在不确定性。现实中，此类纠纷并不少见。所以，尽管提前把房屋过户给子女，从正面来说可能有利于对长者的生活照料，但要考虑周到，把能预见到的问题都在《居住权合同》里约定清楚，避免或减少日后的隐患。 （杨有仑律师：中国法学会会员、青岛知名律师，从事养老法律服务26年。）