半岛都市报
-A08-A09版:新闻周刊-2024年04月15日
日期：01-14
版面：
第[db:版面标题1]版：[A08-A09]新闻周刊 上一篇 下一篇
观望、捡漏、“疯抢”……法拍房,正引燃越来越多购房者和投资者的情绪。在法拍房的世界,有人看到的是风险,有人看到的是机会。
3月29日上午,52岁的陈延亮来到位于福州路的办公室。10时整,他准时坐在电脑前,帮一位客户参拍的房子开拍了。这套房子位于西海岸新区滨海大道附近,起拍价104万元,每次加价5000元。
尽管已经帮客户拍过接近200套房子,但当“5、4、3、2、1”的倒计时开始时,陈延亮仿佛依旧能听到自己加速的心跳。
陈延亮注视着B1591号的每一次出价,105万元,106万元,107万元,108万元,109万元……成交!5次出价,历时15分钟,客户成功拍下了这套房子。
“这位客户是个年轻人,自己在家用手机点点就行了。”陈延亮说着轻松,可前期工作一点儿也不轻松,“最重要的是对房子进行尽调,房子情况没有问题了,再跟客户签合同,教客户怎么报名、怎么打款、怎么出价。”
与此同时,孙甜甜敲开了位于崂山区一套法拍房的门,不出所料,她又一次被业主“轰”了出来。不过她预感,这套房子“有漏可捡”了……
“捡漏”不易
但不是没有
37岁的张江此前不会想到,自己有朝一日会买下一套法拍房。
那是2023年夏天的一个傍晚,刚刚下班回到家的他,发现房门口被贴了一张通知书,落款是北京某区人民法院。白底黑字上压着的红色印章,鲜艳得让人发慌。
回过神来,张江仔细查看内容,原来自己的房东因金融借款合同纠纷,导致这套房产被查封,计划司法拍卖,并责令限期腾房。
这套房子位于市北区的老四方片,张江已经在这里租住了3年多,孩子也在附近上学。
“能不能买下这套房子?”冷静下来的张江反复问自己。
当张江慕名前来咨询的时候,法辅中介陈延亮已经在法拍房市场上摸爬滚打了5年多。
在陈延亮看来,这个问题不难解决,张江是这套房子的实际使用人,在法拍过程中享有优先购买权。于是,陈延亮帮他联系了北京的法院,做好了房子的前期尽调。房子上拍之后,张江以150多万元的底价顺利拍下,“比市场价便宜了15万元左右”。
张江的经历,是一个“因祸得福”的故事。在陈延亮看来,能在法拍房市场上“捡漏”,原因之一是围观和参与司法拍卖的人日渐增多。
一方面,从价格来看,由于种种因素,法拍房的价格相对更低,尤其在竞拍规则之下,为吸引更多人参与竞拍,起拍价往往低于市场价；另一方面,法拍房成交后,买受人一般不需要承担增值税和个税,只有契税,会减少一些支出。
2017年1月,最高法发布的《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》开始施行,法拍房全面上网拍卖,一共有阿里拍卖、京东拍卖、人民法院诉讼资产网等7大平台。根据规定,起拍价不得低于评估价或者市价的70%。如果流拍,再次拍卖的起拍价降价幅度最多可比前次起拍价低两成。也就是说,二拍价格有可能是市场价的5.6折。
“标的额越大的房子,往往会有更大的捡漏空间,按平均数来说,市区的房子一般在8折左右(成交),而郊区的房子很多都能7折成交。”陈延亮说,一些参拍者会选择等待二拍的低折扣,但二拍时最终的成交价并不一定更低。
陈延亮举例,广电大厦附近一小区曾出过一套价格很低的法拍房,他建议客户一拍的时候果断参拍,结果客户报了名没出价。等到房子二拍的时候,起拍价是更低了,然而抢的人也多了,最终的成交价反而比一拍价格高了8万元。
虽然捡大漏不太容易,但也不是没有。陈延亮记得,崂山区的远洋自然小区曾经有一套市场价值700多万元的房子,只有两个人参拍,竞买人加了3次价,便以505万元拿下了。
35岁的孙甜甜也是一位法辅中介,3年前的一次拍卖让她至今记忆犹新。
那是2021年秋天,市北区晓港名城小区有两套房子被拍出。第一套房子130多平方米,最终成交价为401万元；半个月之后,又有一套236平方米、可以270度看海的大平层上拍,这套房子的成交价仅仅410万元。
两套房子面积相差一百多平方米,而成交价仅相差9万元。第二套房子的成交单价,已经低至小区10年前的新房开盘价。这位最终竞得者,也被孙甜甜称为“捡漏王”。
“按照以往惯例,这个小区的房子出一套抢一套,很少会低于500万元,考虑到价格不会低,很多人就没有参与竞拍。”孙甜甜总结道,“这就是法拍房的‘魅力’,只有参与了才有机会。”
“刚需”青睐
看重性价比
起起伏伏的楼市里,法拍房的“魅力”仿佛成了“魔力”,吸引越来越多的普通人进入法拍房市场。
42岁的姜云迁,是一位在外“漂”了十多年的打工人,2022年带着老婆孩子举家迁回青岛,急需买一套自住房的他,把目标锁定在了法拍房。从2023年1月开始,他曾六战法拍房市场,直到同年11月份才在市北区科技街附近拍中一套。
第一次参拍,便是一套很喜欢的房子,姜云迁和家属特意请了假,上午10点准时守在电脑前。但竞争的激烈程度超出想象,蜂拥而至的叫价很快便超过了他的心理价位,“自己就出了一次价,毫无参与感地结束了”。
由于预算不高,后面几次都是抱着“捡大漏”的心态,结果很多好房子甚至拍出了他“看不懂的高价”。
最后一次参拍的房子,正好在姜云迁母亲居住的小区。前期尽调的时候感觉房子还可以,姜云迁本想大干一场,结果上拍当天没人竞争,直接以起拍价160万元拿下了。
此前,姜云迁新房、二手房都看过,不是买不起,而是在楼市下行市场里,他感觉法拍房更有性价比。
2020年入行的孙甜甜也感受到,购买法拍房的投资型客户越来越少,转而以刚需或者改善的自住客户为主。
去年下半年,孙甜甜遇到了为数不多的一位投资型客户。这位客户是一名二手房中介,手里有现成的买家,但买家对法拍房不了解,很难接受。于是这位中介找到孙甜甜,打算自己买下这套法拍房,在利润可控的范围内,再加点钱把房子转卖出去。
“尽管现在房子不限售了,但两年之内出售还多一个5.6%的增值税,最终这位中介也没有成功拍中。”孙甜甜分析道,这类投资型客户拍中的几率比较低,因为他们的预算往往比刚需客户低,在如今的法拍房市场上不具备竞争力。
在陈延亮看来,这两年购买法拍房的人越来越“刚需化”是个不争的事实,其中最重要的原因是,买法拍房可以贷款了。
2019年,青岛中院执行局开始在法拍不动产贷款方面寻求突破。2020年1月,法院联合人民银行、银保监局、自然资源和规划局、金融监管局以及多家金融机构,开始了“法拍贷”业务的探索。
当时的陈延亮,正在经营着一家咨询服务公司。他判断,法拍房市场将从一个小众的投资市场,变成普通购房者都可以参与交易的市场。因此,那年陈延亮决定转换到法拍房市场“赛道”,为竞拍人提供专业的辅拍服务。
“一般二手房是从房东手里买,而法拍房是从法院手里买,相比之下,后者的竞拍更为复杂。”陈延亮表示,法拍房背后关联司法案件,还涉及房屋权属、不同类型的交易税费、房屋占用、借贷履行情况等,这就更需要专业的人干专业的事。
在“法拍贷”业务中,被法拍的房子在被执行人名下,银行是无法给买受人放款的,这该怎么办呢?
正在一筹莫展时,陈延亮注意到中国人寿青岛分公司推出的“房屋抵押履约保证保险”业务。有了这个保险,就可以为房子做一个阶段性的担保,银行也可以正常放款了,等买受人的房产证办下来,再去银行办理抵押即可。如此一来,整个“法拍贷”流程便理顺了。
2020年,陈延亮的公司达成了8000万元的“法拍贷”业务,“平均一套房子贷100万元到120万元,也就是说,成交了70多套法拍房”。
“随后的几年,受到疫情、政策以及房地产市场下行等因素影响,业务量有所下滑。几年下来,公司一共成交了接近200套房子。”陈延亮观察到,尽管业务量不如以往,但市场上的法拍房数量却呈现一个暴增的趋势。
一组数据印证了陈延亮的说法。
>>>下转A10版