半岛都市报
-A08-A09版:新闻周刊-2024年01月22日
日期：01-14
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青岛楼市每挂出100套二手房,就有约13套是“老破小”。
“老破小”,一个房产名词,顾名思义就是指那些建成年代久远、又简陋狭小的住房,通常在房龄20年以上、建筑面积90平方米以下。这些二手老旧住房,占据了房产交易市场不小的比例。
据贝壳找房数据,截至1月20日,青岛在售二手房总数为118317套。其中,20年以上、90平方米以下房源数量为15107套,占总挂牌量的12.77%。这种高占比情况在一线城市尤为突出。以最先推出房票制的广州为例,每挂出100套房子,就有23套是“老破小”。
这类二手房,多是来自上个世纪的产物。在投资者眼里,“老破小”由于在保值增值方面的劣势,成了他们急于甩掉的包袱。清华大学建筑学院的学者曾做过研究,将其存在的问题总结为八类,包括停车难、无电梯、流动人口多、邻居闹矛盾、物业服务差或压根没物业等。
然而,这些“老破小”却在城市的中心地段占有一席之地。它们往往地处人人羡慕的学区,周边有便捷的交通、发达的商业等配套,以及相对更低的“身价”。
一位小红书博主曾发起一项“买远大新还是老破小”的投票,吸引了3878人参与,有48%的人选择“老破小”。同样,一些“老破小”的拥有者为了破题纾困,开始爆改老房子、牵头装电梯,从内而外地弥补住房本身的短板,打造成新的理想家园。
有了这套“老破小”,40岁的辛晓然在与往事作别后,依然有一个安身之所；36岁的刘小丙可以让孩子就读优质的小学和初中；79岁的管书堂大爷不用跑去即墨蓝谷的养老房,不用再奔波近两个小时回市内只为看看牵挂的儿孙。
在他们心里,一套“老破小”如同容器,生活的欢愉与哀伤沉淀在里面,孩子的未来与希冀萌发在里面,城市的成长密码隐藏在里面……
卖或不卖都是一种“割舍”
卖掉房子的那个晚上,辛晓然看到妈妈含着泪收拾陈年的东西,一张张照片、一件件摆设,慢慢封进纸箱,与往事割舍。她不知道自己做得对不对。
这是一套位于水清沟片区的顶楼“老破小”,不算自建面积也有40平方米,只卖了38万元。
40岁的辛晓然从小生活在这里,父亲离世后,这套房子至今已空置了10年,每年都有人劝她卖掉,可她连出租都没舍得。
然而,现实却给了辛晓然一个措手不及,这套房子开始以每年10万元的速度跌价。“2018年的时候能卖到70万元,那时候中介劝我降降价,六十来万很好卖。当时没有舍得,我妈说要留个念想。”后来,50万元也卖不上了。直到去年12月份,价格降到40万元,终于有人出价。
买家是一对在青岛打工多年的夫妻,他们有两个孩子,如今一家四口终于可以落户了,“我把所有的家具家电都留给了买家。他们说,大女儿的目标是青岛大学。”那也是辛晓然的母校,她对这一家人满怀祝福。
辛晓然的这套房子是典型的“老破小”。“火柴盒”一样的户型,没有客厅,两平方米的卫生间没有窗户,厨房逼仄不堪,邻居在家打个喷嚏都能听得一清二楚。
很难想象,在上世纪80年代,这是家家户户争抢的“香饽饽”。
那时候,房屋的功能还仅仅停留在为居住者遮风蔽雨上。直到上世纪90年代,国家开始推行商品房,南北通透、干湿分离、元宝户型等各式房型才开始出现。
国家统计局于2021年发布的第七次全国人口普查数据显示,31.94%的城市家庭房屋修建于2000年以前,32.86%的家庭房屋建于2000年到2009年；2010年以后的只占35.20%。
辛晓然的这套房子在2018年高峰期,还能卖到每平米两万元出头。那时候,这种“老破小”因其相对低廉的价格和成熟的配套,一度不愁接盘者。
当时间来到2023年,仿佛一切都变了。辛晓然发现,手机里各种房产大V都在教你“赶紧抛弃老破小”“整合远郊房、老破小换豪宅”。
去年卖房之前,她打开二手房平台,发现一些市区的“老破小”,都挣扎在“万元线”上:
抚顺路19号小区,1988年,56.4平方米,成交单价9930元；
错埠岭三路,1992年,52.59平方米,成交单价12360元；
利津路,1997年,51.7平方米,成交单价9865元；
嘉祥路巨野路,1990年,37.12平方米,成交单价12123元；
……
更让辛晓然纠结的是,她手里还有一套“老破小”,就在卖出那套同单元的一楼。那是爷爷奶奶留给她的,65平方米的套二房。
从事外贸工作的辛晓然,曾在加拿大温哥华工作多年,在那边住的是180平方米的大宅,本想留在国外发展的她,终因牵挂太多,又回到了从小生活的地方。
推开门,满眼都是回忆。
小时候,她和爸妈住在顶楼,爷爷奶奶住一楼。“爸爸每天下班都会先到奶奶家,咂一口温好的白酒,然后乐滋滋地上楼。”辛晓然说,“爷爷做好饭,就在楼下吆喝几嗓子喊我下来吃。那时候家家户户都在看《还珠格格》,我就利用两集的间隙,穿着拖鞋噔噔噔跑下楼,每家门里都传出片尾曲,楼道里还飘着饭香。”
辛晓然感慨,从前时间慢,院子里也没什么车。“一到周末就热闹了,姑姑们都会回来,在奶奶家聚餐。当然也免不了经常在楼下喊我,姑姑的嗓门更高,有时候能把对面六楼的都喊得冒出头来。”
刚毕业那些年,辛晓然创业艰难,妈妈常常劝她:孩子你不用太辛苦了,咱家有房子,马上就能拆迁,就算拆不了,大不了卖房子。
是的,在房价高歌猛进的那些年,这两套“老破小”能卖到200多万元。“那时候还没有‘躺平’这个词,反正心里就觉得放松了许多,结果一放松就到了现在。”
辛晓然也许不必如此落寞。据贝壳数据统计,2023年青岛二手房共计成交65679套,同比上涨23.76%。尽管成交价格落脚在每平方米16461元,创下了近5年来新低,但刚需人群仍旧是二手房市场成交主力,一些面积小、总价低的房源,仍十分受青睐。从数据来看,2023年成交的二手房中,100平方米以内的房源占比最大,约68.5%。分居室来看,两居室房源的成交几乎占据半壁江山,约47.5%。
随着青岛城市更新和城市建设三年攻坚行动的推进,与辛晓然家老房子一路之隔的筒子楼,被拆迁后建起了停车场和足球场,还有大片的绿地,小区的居住环境一下子高大上起来。
学会跟自己和解,辛晓然不再纠结于房子的保值增值,一楼的房子不准备卖了,打算好好装修一下搬回来住。她给自己树立了新的价值观,“只要不卖,就没赔,就是一套房产。”
最近,辛晓然开始关注起网上一些爆改“老破小”的视频,看到有的博主自己砸墙凿地、涂抹拆装,最后实现房屋华丽变身。她本来也想有样学样,自己做装修日记,“可深夜一觉醒来,忽然觉得以前的苦吃得挺多了,不想再吃一点苦了,从现在起就要享受用专业的人做专业的事。从头到尾我就不动一根手指头,连垃圾也不扔一下!”
于是,辛晓然开始找寻有“老破小”改造经验的设计师,希望“最好改得看不出一点之前老房的痕迹”,她不想有以前的记忆了,要开启全新的生活。
22平米里找到幸福与安稳
36岁的刘小丙,就是那个自己改造“老破小”的人。然而,与辛晓然的老房子不同,刘小丙的房子有个更妥贴的名字——学区房。
刘小丙是一位景观设计师,2008年大学毕业后来到青岛,在香港中路的远洋大厦附近工作。
那时候,同事们都在单位附近租房子,她却一头扎进了老城区,租住在观海二路。没有私家车的上班路,对她来说是“千里迢迢”,但从未后悔。
早晨,伴着教堂沧桑的钟声醒来,推开窗户,远处的海若隐若现……对老城区的痴迷,从那时便种在了刘小丙心里。
2020年的夏天,孩子到了上学的年纪,“学区房”的问题不可避免地摆上了桌面。刘小丙没有丝毫犹豫,相中了老城区所在的“市南中片”,只看了四五套房子,便下定了一套套内面积只有22平方米的“老破小”。
这套房子位于中山路附近,属于市南中片“最有性价比”的德县路小学学区。房东挂牌170万元,最终150万元成交。
尽管近两年楼市低迷,但在二手房交易平台上,学区房的成交依旧活跃。就拿2023年最后几天的数据来看:
龙山路,青岛市实验小学学区,40.12平方米,150万元,12月31日成交；
仰口路,青岛市市南区实验小学学区,48.65平方米,117万元,12月29日成交；
华山路,大学路小学学区,56.75平方米,171万元,12月27日成交；
伏龙路,莱芜一路小学学区,55.09平方米,115万元,12月25日成交；
……
对比之下,刘小丙说自己买在了高点,这套房子不知道已历经多少任学区房主,也许在她手里就是终点了。
这是一栋德式老洋房,主体结构由石头砌成,旋转的楼梯也是石条搭建。高大的拱形门洞,在午后的阳光下透出一丝神秘。刘小丙也不知它于何年建造,只听邻居黄爷爷说,他上世纪50年代出生后便在这里居住,这在当年也算是豪宅了。
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