半岛都市报
-A07版:问法热线-2024年05月08日
日期：05-08
>>>问题1
以“唯一住房”为由拒绝拍卖,会被支持吗?
市民来电:黄先生几年前借给章先生200万元,借款到期后章先生一直没有偿还。黄先生多次讨要无果,将章先生告上法庭。经法院审理后黄先生胜诉,判令章先生于判决书生效之日起十日内偿借款及利息。可章先生一直没有还款,黄先生只好申请法院强制执行。在强制执行过程中,法院发现章先生名下只有一套价值300万元的房产,再无其他财产可供执行。法院准备对其房屋进行拍卖以偿还欠款,可章先生以房屋系“唯一住房”为由提出异议,拒绝配合法院。黄先生询问律师,拍卖章先生的房产要求法院会支持吗?
律师说法:“唯一住房”的法律专业术语为“生活必需居住房屋”。根据最高院出台的相关规定,金钱债权执行中,申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的,被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的,人民法院不予支持。早期的执行工作中确实有对唯一住房难以执行的情况,这导致很多被执行人欠着别人血汗钱的同时,还享受着优质的居住条件。但随着法律规定的进一步完善,唯一住房改为“生活必需居住房屋”,由此我们可知欠钱住豪宅的时代一去不复返了,取而代之的是“拍卖后留出5～8年必要的租房金额、扶养义务人是否能提供维持生活的居住房屋”等更加合理的应对措施。因此,章先生以“唯一房屋”为由提出的异议,应该很难得到法院支持。
>>>问题2
法拍房里有长期租客,该如何维权?
市民来电:刘先生在平台上通过竞拍,得到了一处法拍房的所有权。在办理完相关手续后,刘先生去收房,到了现场发现屋里有人居住。经过详细了解,原来原房子在房屋被查封后,擅自将该房屋出租给“不知情”的租客。并签订了20年租赁合同,且一次性收取大部分租金。现租客以其不知情且签订合法租赁合同与支付大部分租金为由,拒绝搬出刘先生的房屋。刘先生询问律师,自己该如何对抗“买卖不破租赁”?
律师说法:“买卖不破租赁”是为了保障承租人的合法权益,但是现在却被有些法拍房的原业主和租客滥用,甚至成了钻空子的漏洞。符合法律规定的租赁关系应受到法律保护,而虚构的租赁关系不受法律保护,且还可能因存在做伪证或虚假诉讼等受到法律惩罚。刘先生要综合考虑对方租赁合同的真实性,结合物业费、租赁时间、租赁期限、租赁金额和租赁目的,寻找所谓租赁合同的违法漏洞。也可以申请司法鉴定合同笔迹,核实租赁合同的真实性。如果刘先生不知如何调查租赁关系的真伪,可以委托专业律师团队、拍辅机构协助调查。如果有证据证明对方的长期租赁合同存在“倒签”、后期“补救”现做等行为,刘先生就可以通过诉讼途径,判定对方签订的租赁协议无效,从而维护自己的合法权益。
>>>问题3
法拍房起拍价咋确定,房源会不会重复?
市民来电:市民陈先生最近有买房的打算,他听朋友说法拍房的价格通常会比市场价低,他就开始关注法拍房相关信息。通过对多个法拍网站的浏览后发现,这些平台上的法拍房价格确实都比实际的市场价格低,但陈先生心中也有疑问,询问律师法拍房是如何确定起拍价的问题?各个拍卖平台的房源是否会有重复,是否像二手房买卖平台一样不同的平台价格不同?
律师说法:目前国家只颁发了七张网络司法拍卖牌照,所以法拍平台也只有7个,囊括了市面上所有法拍房源。法拍房具有唯一性,任何房源只能选择7大平台的其中1个上,所以房源不会重复。至于法拍房的起拍价主要由当事人议价、定向询价、委托评估等几种方式确定。如果是当事人议价,法院会联系申请执行人和被执行人,尝试就房屋价格达成一致。如果双方当事人,就提交的议价结果达成一致,且不损害他人合法权益的,议价结果为参考价。如果是定向询价,法院会发出询价函,并提供详细的询价要求和房屋的位置、面积、装修状况、周边环境等因素,进行详细的调查和评估,被询价的机构将在指定时间内给出评估结果。如果是委托评估的话,法院会在指定期限内,从人民法院司法评估机构名单分库中,采取摇号方式,随机确定三家评估机构以及顺序。人民法院向顺序在先的评估机构,出具评估委托书。评估机构,应当在三十日内出具评估报告。一般来说,起拍价会设定为评估价的70%至90%。具体的比例可能会根据不同地区、不同情况而有所差异。
>>>问题4
拍得的法拍房被恶意毁坏,该如何维权?
市民来电:王先生夫妇俩心中都有一个梦想,就是买一套带花园的房子。前段时间,王先生夫妻在某法拍平台了解到一套带漂亮花园的房子将要被拍卖,房子装修非常好,可以直接拎包入住。两人立即报名参加司法拍卖,并最终竞拍成功。交完钱刘先生夫妇俩就兴高采烈地准备去接手这套房子,可到了房子后他们发现,原本宽敞漂亮的大房子早已变了样。花园里的树也被拔出来了,屋内的地板、吊顶、门框墙壁瓷砖等固定装饰被人恶意损坏,就连下水道都被异物堵塞。后经了解,损害房屋的是原房主所为。王先生询问律师,对于原房主的恶意毁坏,自己该如何维权?
律师说法:根据相关法律规定,故意毁损人民法院查封、扣押的财产,根据相关法条规定,情节轻的予以训诫,情节重的予以罚款拘留,构成犯罪的还可以依法追究其刑事责任。我国《刑法》设置了非法处置查封、扣押、冻结的财产罪,如被执行人隐藏、转移、变卖、故意毁损已被司法机关查封、扣押、冻结的财产,情节严重的,处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。王先生可以让法院的执法人员对房屋进行取证调查,如果可以确定毁坏房屋是原房东所为,可以先由法院组织王先生和原房东对于赔偿进行协商,如果协商不成,法院可以根据相关法律规定追究原房主的相关责任。
>>>问题5
竞拍成功后,拖欠的物业费该谁承担?
市民来电:年初,陈先生通过司法拍卖拍得了一套法拍房,办理完过户手续后,陈先生去物业办理过户手续,物业要求陈先生补交前房主所欠物业费,陈先生认为《竞买公告》上显示,存在物业费及滞纳金的欠付情况,但并未说明上述费用的具体承担人。因此,物业费应该原房主承担,目前陈先生和物业僵持不下,陈先生询问律师,从法律上讲自己是否应当承担这个物业费?
律师说法:变更新产权人之前拖欠的物业费,物业应当向原产权人主张,向新产权人主张之前的物业费及滞纳金于法无据。
对于法拍房,民间确实有买受人需要承担房屋过户至其名下之前的物业费,甚至水、电费等相关费用的说法,但需要明确的是,从某个角度上讲,费用的产生与权属有直接关系,正所谓无权则无责,根据相关法律规定,自买受人依法取得房屋所有权,后产生的物业费等相关使用费由新产权人承担。之前拖欠的费用依法应当由原产权人承担。有的新产权人可能因为欠交数额较低,或者不缴纳可能导致财产后续无法正常使用的,因此自愿代为交纳相关欠费,这部分费用同样可以通过诉讼途径向原产权人主张。由此可知,由新产权人支付相应费用的前提是“自愿”,如果新产权人不愿交纳,以胁迫、断水断电等方式强迫新产权人支付,给新产权人造成损失的,也要依法承担相应后果。