半岛都市报
-A06版:问法热线-2024年05月08日
日期：05-08
文/图 半岛全媒体记者 蒋凯 尹彦鑫
有人说法拍房价格低能捡漏,有人说法拍房风险高会入坑,那么普通市民接触不多的法拍房到底有何神秘之处?5月7日半岛问法热线80889800开通了法拍房专场,我们邀请有着丰富法拍经验的北京天驰君泰(青岛)律师事务所祝君律师和王梓源律师在线与感兴趣的市民沟通,两位律师解答了有关法拍房的热点问题,并从专业的角度进行了提醒。
16岁女儿能否参与法拍
上午9点30分,两部热线电话接连响起。“最近有买法拍房的打算,身边懂这个的朋友又不多,正好看到咱们半岛邀请了专业的律师做客,我就打电话来问问。”前段时间,李先生在浏览法拍网站的信息时,看中一处法拍房产。
“我女儿今年16岁,我与妻子进行了商量,想把那处法拍房拍下来作为礼物送给女儿,想竞拍成功后直接登记在其女儿名下。可我听说法拍房用谁的名字参与竞拍,最终办理房产登记的时候就登记谁的名字,这样一来再次过户又要花钱。”李先生询问律师,能否用自己女儿的名字参与竞拍?
了解到李先生的问题后,祝君律师表示,首先,依据相关规定,竞买成功缴纳尾款后,房地产权证书只能以竞买人的名义办理,这是非常明确的。“最高法对于人民法院网络司法拍卖出台过相关规定,竞买人应当具备完全民事行为能力,法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的,竞买人应当具备规定的资格或者条件。同时法律又规定,8周岁以上的未成年人被视为限制民事行为能力人,不满8周岁的未成年人属于无民事行为能力人。您的女儿16岁,属于限制民事行为能力人,不符合相关法律规定的完全民事行为能力的要求,因此不符合参加竞买条件,因此无法参与竞拍。”祝君律师表示,如果李先生夫妇想把法拍房当作礼物送给女儿,建议李先生可先以自己的名义参与竞拍,竞买成功后,再进行相应的过户,“您可以通过赠与或者买卖的方式过户到女儿名下,具体可以综合考虑一下相应的费用,最后选择一种合适的方式。”
能否悔拍,再参与二拍
钱先生在前段时间参与竞拍法拍品时竞拍成功,用相对较低的价格买到想要的东西让钱先生非常开心,他请了几个朋友一起吃饭,想让他们分享自己的快乐,可在酒席上,他的一个朋友告诉他不该这么早竞拍,应该等到该拍品二拍时再参与竞拍,那样可能价格比一拍更便宜。听了朋友的话,钱先生越想越后悔,考虑是不是可以悔拍,等降价再拍。他询问律师如果悔拍需要承担什么法律后果?
王梓源律师表示,根据相关法律规定,一拍如果流拍,可根据实际情况在原有价格基础上打折后再次进行拍卖。同时,法律也有规定,拍卖成交后买受人悔拍的,缴纳的保证金不予退还,若再次拍卖成交价低于原成交价,造成的差价、费用损失等由原买受人承担,且原买受人不得参与再次竞拍。“建议您最好不要悔拍,如果是因为某些不可抗因素导致无法支付尾款,则需要根据具体情况具体分析,但如果只是因为二拍更便宜,那就要慎重了,否则可能会导致赔了保证金又得不到拍品,还有可能赔偿差价损失”。
王律师也提醒,很多法拍商品因为品质好、价格低,又有很多人认为“二拍”价格更低,常常导致一拍无人问津,二拍被竞价竞到比一拍价格还要高出很多的情况,因此,为保证成功竞得拍品,只要看准了及时竞拍才是最佳选择,当然在竞拍过程中也要给自己内心设立一个底线价位,不要在竞价的过程中被胜负欲冲昏头脑,以不合理的价格成交导致自己后悔。