半岛都市报
-A05版:问法热线-2024年05月01日
日期：05-01
问题1>>>
十余户业主家中失窃
物业是否担赔偿责任
孙先生住在某高档小区,2023年一天的凌晨,孙先生家中被盗,失窃相机、手表、钻戒等贵重物品价值共计近30万元。孙先生随即报案,经公安机关侦破,抓获盗窃嫌疑人,并经刑事案件退赔返还部分被盗物品价款损失。孙先生认为小区物业很不负责任,服务合同里写的安保措施,物业根本就没有重视,也没有落实。如监控拍摄的录像资料显示,从事发当日凌晨2时至凌晨5时的较长时间内,两名盗窃分子在监控中共计出现7次且手中携带有棍棒等,而保安巡逻经过仅有一次。物业公司通过监控系统,安保巡逻,本应能及时发现并采取相应措施,但直至孙先生报警,物业公司才得知小区十余家住户被盗。孙先生询问律师,物业公司在执行安保技防、人防方面均存在瑕疵,是否应该对自己的损失承担相应的赔偿?
律师说法:《民法典》中有规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业虽不具备完全保证小区业主人身、财产不受任何损害的义务和能力,但应当按照合同约定全面履行善良管理人职责,降低业主遭受不法侵害的风险。根据孙先生的描述,物业公司与孙先生签订的《前期物业服务合同》明确约定了安保设施标准、保安巡逻频次等。物业未按合同约定履行义务,其服务存在瑕疵,一定程度上为不法分子提供了可乘之机。因此根据相关法律规定,物业应当承担违约责任。
问题2>>>
未制止违规充电致火灾
物业是否应该承担责任
前段时间,胡先生在自己居住的小区内,使用物业公司管理的弱电箱插线板给电动车充电,当时旁边还有两个邻居使用物业公司管理的插线板给电动车充电。其中一个邻居还将一辆电动车推至楼梯间内充电,当时有物业公司工作人员路过看见,但他并没有现场制止,而是直接离开了。没过多久,由于电气线路故障,邻居的两车燃烧,随后又引燃了胡先生的电动车,导致3辆车被烧毁。胡先生询问律师,物业对于违规充电未及时制止,引发火灾导致自己车辆被毁,是否应当承担赔偿责任?
律师说法:公安部下发的相关通告中规定,物业服务企业对检查发现电动车违规停放、充电的,应当制止并组织清理；对拒不清理的,要向公安机关消防机构或者公安派出所报告。物业公司作为小区消防责任人,应采取相应措施,如制止将电池带入电梯、将电动自行车停进楼道等违规停放、充电行为,并对管理区域内的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行日常维护管理。同时,对于电动自行车车棚等易发生火灾的地点须安装灭火器等消防设施,对弱电箱上锁,尽到消防安全防范义务。否则,在火灾事故发生时,物业公司应承担相应的赔偿责任。胡先生作为电动车车主也需注意,即使是将电动自行车停放在公共充电棚充电的,也应对自己的电动车安全情况尽到注意义务,及时发现并排除车辆故障及安全隐患。否则如果导致火灾发生,致使他人人身财物受损,也需视过错程度承担相应责任。
问题3>>>
业主想在车位装充电桩
因车位属性物业不配合
张先生在购买某小区住房时,同时购买了地下停车场的一个车位。当时与开发商签订车位购买协议时,工作人员明确告知张先生,小区内的停车位有新能源车位与油车车位之分,油车车位无法安装电车充电桩。当时张先生开的是油车,且油车车位要便宜一些,于是选择了油车车位。后来,张先生购买了新能源车辆,就想在自己车位上安装充电桩,因此需要物业公司出具证明,但物业公司以张先生购买的车位是油车车位为由,拒绝出具证明。张先生询问律师,作为新能源车车主要求在自己的车位安装充电桩属于合理需求,物业是否应该无条件配合业主?
律师说法:根据相关法律规定,民事主体从事民事活动,应当遵循诚实信用原则。张先生在购买车位之时,已经知晓新能源车位与油车车位之分,在尚有新能源车位可供选择的情况下,仍选择了价格相对比较低的油车车位。在已签订的合同中,对油车车位无法安装电车充电桩有明确的约定,物业公司与开发商对此并无任何隐瞒和欺骗,张先生对自己购买的车位能否安装充电桩应有明确且清晰的认识,应当对自己的购买行为负责。现张先生要求物业公司在油车车位上加装充电桩,有违诚实信用原则。建议张先生可以和物业公司协商,以更换车位、价差补退的方式解决该问题。
问题4>>>
不满服务拒绝交物业费
物业停水停电是否合理
秦先生认为自己所住小区的物业服务存在很多问题,比如小区公共区域的卫生打扫不及时、公共设施不进行定期的维护和更新、小区安全设施不完善等。当时他与物业反映过,可物业并没有采取任何解决措施。秦先生因此开始不交纳物业费,物业公司曾多次追讨,但秦先生认为物业服务不改善他就继续拒交。前段时间,秦先生发现自家停水、停电了,经了解是物业公司所为。秦先生询问律师,物业私自给业主断水、断电的做法是否合理?
律师说法:水电供应是基本的民生保障。《民法典》明文规定了物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。业主应当按照约定向物业支付物业费,但在业主未交、拒交物业费的情况下,物业服务人仅能通过催交、仲裁或诉讼等正当途径维权,不可采取极端措施逼迫业主交费,这不仅侵害业主的居住权,如果因此给业主造成损失,还将面临承担赔偿损失等法律责任。同时,提醒广大业主,水电供应是我们居民基本的权利,当物业以不合法方式侵犯业主权利时,业主应拿起法律武器维护自己的权利。
问题5>>>
房屋存在质量问题
是否可以不交物业费
王先生购买了某小区的房屋,入住后发现房屋存在多处裂缝,并且渗水问题严重。王先生多次向物业公司反映该问题,物业公司处理过几次,可至今房屋漏水问题都没能解决。后来再找物业,物业直接就不管了。王先生对物业公司的服务非常不满,询问律师,自己房屋的质量问题物业不给解决,是否可以拒绝支付物业费?
律师说法:房屋裂缝以及漏水等问题,属于房屋建筑工程质量问题,属商品房买卖合同关系,与物业服务合同关系并非同一法律关系,王先生应向相关责任单位另行主张权利,而不能以房屋质量问题为由拒付物业费。在现实生活中,业主总会有一种错觉,即当房屋出现质量问题时,维修责任主体是物业公司。但实际上,开发商和物业公司是两个不同的主体,房屋质量责任的最终承担责任人是开发商,如果房屋存在质量问题未得到修复,业主应依据房屋买卖合同向开发商主张,而不能向物业公司主张。如果业主以此拒绝支付物业费,不仅不会得到支持,还可能会构成违约。