半岛都市报
-QS07版:北宅 综合-2024年04月30日
日期：04-30
中央电视台曾报道过这样一个案例,内蒙古一女子花16万元在农村买了一套老房子,15年后拆迁获赔419万,这本是梦寐以求的好事儿。可没想到的是,当年的卖家竟找上门,说:“当年的买卖合同无效,不说这房子退还给我吧,但至少这拆迁补偿款得分一半”。刘某及其两个儿子将魏某告上了法庭。刘某的诉求是,她与魏某签订的房屋及宅基地买卖合同无效,同时请求法院判令魏某返还房屋宅基地及相关证件。
根据《土地管理法》第62条“农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准”,从这项规定来看,《土地管理法》并不禁止农村村民出售宅基地房屋,但出售的行为将视为宅基地使用权一并转让。虽然法律不禁止农村村民出售宅基地房屋,这并不意味着农村村民可以随意买卖。
根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》:在国家确定的宅基地制度改革试点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。
简单一点说,就是同一村的村民之间可以买卖宅基地房屋。但是若购房时买受人不是本村的,后来转为本村村民了,这种情况也可以认定符合买卖的条件；还有一种情况就是买受人不是本村村民,但其配偶、父母、子女是本村村民,而且购房属于家庭成员共同出资、共同居住,这种情况下也是可以的。
另外,除了考虑同一村的村民之间可以买卖这个条件外,还需要征得村里的同意、买受人无其他宅基地或房屋居住、购买房屋仅用于自住且符合宅基地分配条件,这样转让流程才算完整,买卖合同才算有效。
相反,根据我国法律规定,宅基地房屋及宅基地不得向村集体经济组织成员外的组织或个人转让,严禁城镇居民在农村购置宅基地。否则买卖合同因违反法律法规和国家政策对农村宅基地使用权流转的强制性规定而无效。也就是说如果不是同一个村的村民那就不要买卖了,城市居民到农村来买房更是不行。
刘某之所以主张她与魏某签订的房屋及宅基地买卖合同无效,就是因为魏某是城市户口,刘某家的老宅属于农民住宅。
本案中,法官判决对于魏某翻建、扩建的部分,该部分补偿款与卖方刘某无关,全部归买方魏某所有。对于原旧房补偿款140万元,卖方刘某得到30%份额37万元,买方魏某得到70%份额103万元。法院最终判决所涉419万元的房屋补偿款,魏某享有其中的382万元,刘某及其儿子三人享有37万元,驳回刘某的其他诉求。
这种判决并不是个例,根据各地法院的判决来看,若宅基地房屋买卖合同被法院依法确定为无效,买卖双方应当按照各自的过错比例分担责任。即,出卖人在出卖宅基地房屋时明知所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围,且在出卖宅基地房屋后又以违法出卖房屋为由主张合同无效的,违反诚实信用原则,应对合同无效承担主要责任,一般承担70%左右的责任；买受人在明知其并非房屋所在地集体经济组织成员的情况下,仍然购买房屋,同样也应对合同无效承担次要责任,一般承担30%左右的责任。
若宅基地房屋已经因为征收被拆除而无法返还的,对于拆迁补偿利益的分配,法院一般倾向于认为出卖人有违诚实信用和公平原则,在扣除购房人的购房款后,充分考虑购房人重新购房的合理支出等因素,由购房人与出卖人按比例取得补偿款,其分割比例按主次责任进行分配。