半岛都市报
-A10版:新闻周刊-2024年04月15日
日期：04-15
据中指研究院监测数据,从法拍房挂拍量来看,2023年全国法拍房挂拍总量达到了79.6万套,较2022年的58.3万套增长超过36%。2024年1月法拍房挂拍总量达10.04万套,相比2023年1月的6.77万套,同比增长逾48%。
中指研究院同时表示,法拍房房源市场份额进一步扩大的同时,成交量增长却有些乏力。数据显示,2023年全国法拍房成交数量为14.9万套,较2022年全年仅增加2.02万套。
拍个“好价”
看房也看房主
一套房子走向法拍,对购房者意味着机会,而对房主来说,则可能意味着一个家庭出现了重大变故。
2023年9月,网友小豆的房子被法院拍卖了。当法院把剩下的268块钱转给他的时候,他说自己都蒙了。
2020年,小豆花150万元在江苏徐州买了一套房子,首付45万元,月供6214元。后来因为疫情等原因,小豆没有了收入,被迫断供。那时候他才发现,房贷的本金还剩下101万元。
断供半年之后,小豆被银行起诉,法院的判决书很快就下来了,房子被查封,还“附送”了银行的违约金、罚息,以及法院的诉讼费、执行费等,加起来十几万元。房子以115万元起拍,也以起拍价卖掉,扣除银行的本金以及各种费用后,就剩下268元。
“按揭贷款是买房成本最低的一种方式了。”在孙甜甜看来,单纯因为按揭还不上,弃房断供被法拍的情况比较少见。据她估算,法拍房的主要来源有七成是债务纠纷,剩下的三成可能是由于司法没收、离婚财产纠纷,或者无主财产等。
今年1月,崂山区上实·海上海小区两套千万级海景大平层相继被拍出,两套房子皆是因为借贷合同纠纷被查封拍卖。
买法拍房有时像开盲盒,你不知道开门的那一刻,带给自己的是惊喜还是惊吓。
“因为绝大多数房主是不会配合看房的,咱们只能带客户看看楼上或者楼下的同户型。”孙甜甜说,法拍房的评估价是不包含装修的,如果打开门看着装修不错,那就算捡着了。
当然,运气好的话,也会遇上非常配合看房的房主。
孙甜甜回忆起一次去崂山区的看房经历。这套房子市场价能卖900多万元,装修堪称豪华,客厅里有水晶吊灯、羊毛地毯,阳台上养着花花草草。
女主人特意请了二手房经理来介绍这套房子的好处,自己也一边打扫,一边为竞买人介绍房子的户型、采光……最终,这套房起拍价550万元,以870万元成交。
“越是配合看房的,越容易拍出好价钱。”孙甜甜总结道,因为看的人多了,参拍人也就多,往往竞争更激烈。
今年4月初,陈延亮曾经历了一次腾房。
这套房子位于胶州,一拍二拍都流拍了,变卖也没有成交,最终不得不“以物抵债”把房子抵给债权人。去腾房的时候,打开门的那一刻他惊呆了,房子里能搬走的东西都搬走了,就连地板、门套等硬装,都被拆得七零八落。
“房主是做餐饮生意的,因为经营不善还不上欠款,房子被执行了。”陈延亮说,这种情况非常典型,一些小企业的经营贷都是用自身的房子做抵押,一旦生意失败,无法偿还贷款,不动产就在被执行的范围内。
还有一类房子,房源不多,但很抢手——被司法没收的房子。
2023年7月28日,一套位于北京的被没收豪宅上拍,面积236.07平方米,起拍价1967.38万元,而其市场价在3000万元左右。这场拍卖吸引了1.29万人围观,最终经过55次出价后,以2453.38万元成交。
陈延亮表示,这种房子因为其稀缺性,往往能拍出高溢价,甚至会高于市场价。“2022年底,青岛有两套价值数千万的房产被拍出,甚至吸引了浙江、北京等外地买家,这两套房子便属于这种类型。”
能不能买
“尽调”给意见
“金三银四”,在房地产市场整体预期调整的行情下,法拍房凭借价格优势正在逐步打开市场空间。
4月9日,上海一套600.31平方米的豪宅,经1904轮出价,最终以1.28亿元成交,楼面单价21.34万元,溢价率33.59%。而此前几天,上海“顶豪小区”汤臣一品的一套433.87平方米法拍房,经275轮竞价,最终以1.18亿元成交,折合单价27.3万元,溢价率超过40%。
4月3日,深圳一口气成功溢价拍出5套顶级豪宅,总成交额约4.4亿元。其中,一套别墅引得14人竞拍,溢价率高达310%,折合单价37.73万元,一举刷新深圳住宅法拍总价和溢价率两项纪录。
实际上,法拍房“这把火”也早已在青岛点燃。
今年1月份,崂山区上实·海上海小区两套海景大平层,在8天内先后被拍出,成交价分别为1313万元、1355万元,这两套房子还是同楼座同楼层的邻居。
对于法拍豪宅的成交火热,中原研究院认为,多数豪宅产品存在价格倒挂,即使溢价成交,其价格相比市场价值仍有一定竞争优势。以青岛崂山区的这两套房子为例,在二手房市场上,同户型最低挂牌价为1420万元,而高的则达到了2000万元以上。
法拍房的价格充满了吸引力,也伴随着未知的风险。尽管如今拍卖网站和法院公示都相对透明,但依然可能有预料不到的情况发生。
去年底,陈延亮的一位朋友看上了东李片区一套法拍房,评估价比市场价低了接近100万元,便跃跃欲试。陈延亮让朋友先别着急,自己帮他做一个简单的尽调。随后,他给执行拍卖的法院打了电话,了解得知,这套房子曾发生过致人伤亡的安全事故。
为了规避一些意想不到的风险,在参拍之前,尽调成为每个参拍者都需要做的事。
“尽调”是一个行业术语,全称是“尽职调查”,在法拍房行业中,则是指参拍之前,对目标房源进行的全面调查和分析。没有经验的参拍者,往往愿意花2%～3%的服务费找辅拍中介机构做尽调。
“如今,咱们买一套二手房都会去找一个中介,何况是比二手房复杂N倍的法拍房呢。”陈延亮总结了法拍房最可能遇到的风险:第一种是老人住在房中拒不腾退；第二种是法拍房有长租约,比如在房子被拍卖前,业主和租户签了个几十年的租约；第三种则是原业主不配合过户。
“每种情况都有可行的解决办法,把风险排除在参拍之前,如果实在解决不掉,那就干脆不让客户参拍。”陈延亮说。
见多了法拍房背后的故事,孙甜甜以为自己已经练就了一副“铁石心肠”,直到遇到这套房子。
去年夏天,一位客户看好了西海岸新区一套高性价比的房子准备参拍,而在尽调过程中孙甜甜了解到,房子中住着一家三代人,而且都患有重病,没有了收入来源。如果房子被拍卖,意味着一家人将无家可归。孙甜甜果断劝退了自己的客户。
“房子背后的长期租约、腾退难度、高额税费、违法搭建等风险,通过前期尽调一一排除并做好预案,客户就可以放心参拍了。”孙甜甜认为,尽调是辅拍工作中必不可缺的一项,也是最有价值的部分。
在她看来,法拍房的风险虽然存在,但相比过去有所降低。
有偿还能力但拒绝偿还的人,叫失信人、老赖,“但这几年新增的法拍房里,部分房子业主就是像你我这样的普通人”,只是因债务或者断供而造成“人生滑坡”。他们可能是加杠杆的炒房客,可能是买房融资的生意人,他们积极配合拍卖流程,按照规则偿清债务,“人家还打算东山再起呢。”孙甜甜说。
(应受访者要求,文中张江、姜云迁为化名)