半岛都市报
-A07版:问法热线-2024年03月13日
日期：03-13
问题1>>>
开发商不配合办证
购房者该怎么办
2021年,李先生与某开发商签订房屋买卖合同,购买某小区的一套住房。合同签订后,李先生依约交了房款,开发商也交付了房屋,可没有办理房屋所有权登记手续。前段时间李先生找到开发商,要求他们配合办理房产证,对方却表示购房合同中约定办理产权登记转移的条件是涉案小区房屋完全销售,而现在该条件还没有实现,因此无法办理房产证。李先生还了解到,自己购买的房屋之前被开发商进行了多次抵押,目前房屋一直处于抵押状态。李先生询问律师,购房合同中关于办理房产证的约定是否有效。
律师说法:李先生签订的房屋买卖合同是由开发商提供的,其中的条款是开发商为了重复使用而预先拟定的,在订立合同时并未与李先生协商,属于格式条款。合同中对于办理房产证的约定,在签约前并没有对李先生予以说明,且该约定不合理地免除或者减轻开发商的责任,加重对方责任,限制对方主要权利,应该属于无效条款。李先生可以通过诉讼途径,要求开发商配合办理产权转移登记,并且依约支付相应的违约金。至于房产目前处于抵押状态,根据《民法典》中的规定,抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。2023年3月,自然资源部联合中国银行保险监督管理委员会发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》,就“带押过户”运行模式和服务方式进一步细化。因此,在符合相关规定前提下,房屋抵押不会影响产权转移登记。
问题2>>>
购房协议明显不公
能否要求退还定金
前段时间,谢女士在某开发商售楼处认购了一套商品房,当场签订了房屋认购书,并交了2万元认购定金。认购书对房屋位置、面积、价款、签订商品房买卖合同的时限等都进行了约定。当谢女士如约前往售楼处签订合同时却发现,开发商在购房合同补充协议中有许多内容显失公平,例如逾期交房、逾期办证的免责条款,无法办理按揭款应3日内以现金补足等。对此,谢女士认为这是一份不公平的购房合同,拒绝签字,要求协商更改合同。可几天后开发商通知谢女士因没有如期签约,没收其定金。谢女士询问律师,自己不签约是因为开发商的购房协议明显不公,能否要求开发商退还定金。
律师说法:依据最高法院《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。根据谢女士的描述,开发商在事先未告知的情况下,要求谢女士签订有不对等条款的合同,侵害了谢女士的合法权益。在谢女士提出合理异议后,开发商拒绝协商变更合同条款,并单方提出没收定金。因此,致使购房合同不能签订的责任在开发商。依照“交付定金的一方当事人不履行约定债务的,无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”的法律规定,谢女士可以要求开发商双倍返还定金。
问题3>>>
买房者擅自“甩中介”
是否还要支付中介费
张先生是某房屋中介的经纪人,陈先生委托他找一个合适的房源。前段时间,他带着陈先生,来到谢女士所有的房屋看房。张先生表示,谢女士房屋的户型及价位非常抢手,如陈先生有意愿,可以向谢女士支付定金。为锁定房源,陈先生与中介签订《购房意向书》,约定3天后签订《房屋买卖合同》,向谢女士支付1万元定金,并约定违约时需支付房屋价格2%的违约金。3天后,陈先生表示因个人原因不愿意购买涉案房屋,让张先生通知对方不再签订《房屋买卖合同》。事后,张先生得知陈先生与谢女士私下办理了房屋交易登记手续,对于陈先生的这种“跳单”行为,张先生非常气愤。他询问律师,能否要求陈先生按照《购房意向书》的约定支付中介费。
律师说法:《民法典》中有规定:委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。中介公司通过介绍房源、带看房屋、居间促成交易、确保房屋买卖顺利进行获取中介费用,买卖双方“跳单”会将中介公司“架空”,不利于社会诚信体系建设。根据张先生的描述,陈先生从中介处获取了谢女士的房源信息,并与张先生签订了《购房意向书》,又私下与谢女士交易,属于典型的“跳单”行为,因此张先生可以要求陈先生按照《购房意向书》的约定支付中介费。在此提醒购房者,通过中介购买房屋时不可存在侥幸心理,否则交易不但没有中介公司居间保障,还要付出中介费。
问题4>>>
父母生前签订赠与协议
其他继承人有权撤销吗
于先生的父母有三个儿子,于先生是小儿子。2015年时,父母与于先生签订《赠与协议书》,约定:由于于先生对二人照顾较多,二人同意将自己名下的房产赠与于先生,其他人无权提出异议。《赠与协议书》签订后并未办理公证,于先生虑到父母健在,为顾及二老感受,未及时要求将房屋过户到自己名下。后来,于先生的父母相继去世,于先生要求其他继承人大哥、二哥履行《赠与协议书》,配合他到房屋管理部门去办理房屋过户手续,但大哥、二哥提出二人不清楚《赠与协议书》的情况,并表示房屋是父母留下的遗产,三兄弟都有权继承,不同意将房屋过户到于先生名下。于先生询问律师,“同为继承人的大哥、二哥有权撤销《赠与协议书》吗?”
律师说法:根据相关法律规定,被继承人生前签订赠与合同,约定将财产赠与受赠人,死亡时尚未履行的,受赠人有权请求继承人履行赠与合同,同时继承人有权撤销该赠与合同。也就是说,继承人对赠与人在赠与合同中的权利和义务是一并继承,既继承了赠与人配合受赠人过户的义务,也继承了赠与人在一定条件下撤销赠与的权利。由于于先生在父母在世时未办理房产过户登记,且双方签订的《赠与协议书》并未办理公证,因此父母去世后,在同为继承人的大哥、二哥行使撤销权的情况下,于先生很难要求其他继承人继续履行《赠与协议书》。