半岛都市报
-A02版:城事新闻-2024年03月13日
日期：03-13
文/图 半岛全媒体首席记者 钟迎雪 王涛(署名除外)
伞德成站在青岛金光大厦26楼窗前,望着窗外车来车往,高楼林立,一览香港中路的繁华。其实,花开花谢,命运的潜流一直在每座城市纵横奔突,哪怕最辉煌的地标也会褪色。
就像他管理的这座金光大厦,建成于1995年,是青岛市政府搬迁后东部最早启用的商务楼宇,号称“青岛东部第一楼”。近30年时光,楼宇设备已严重老化,甚至发生来访客户被困电梯的情况,不少入驻公司打算搬离。
还好,经历了艰辛的改造,也借由市南区楼宇经济提质升级三年行动,金光大厦正重泛“金光”。这座城市更多的写字楼也从产业空间提升、产业业态导入、服务优化提升等方面入手,再现青春。
大厦同龄人的“情怀”
“收购完公司来的第一天,我头都大了,怎么还有这么差的项目?”1994年出生的伞德成是青岛鑫苑金光物业发展有限公司的董事长,也堪称金光大厦的“同龄人”。
“小时候,坐公交车来市南,每次经过这个大楼,我都会认真地看一眼。”也正是这种情怀,让年轻有为的伞德成在二十多年后,接手金光大厦的物业项目。
坐落于香港中路56号的金光大厦,总建筑面积为25446平方米,高度86米,共有27层。吸引了中国邮政、中海油、青岛城投、恒华科技、卓越包装、金瀚盛物流、海利尔等20余家企业入驻,也见证了很多企业发展为名企到上市。
2001年,由青岛城投集团的前身青岛开发投资集团有限公司和青岛市房地产开发投资股份有限公司共同成立青岛鑫苑金光物业发展有限公司,2022年,伞德成的青岛德成运物业管理有限公司完成了对青岛鑫苑金光物业发展有限公司的全资收购。
楼宇改造,要面子,也要有里子。
真正见识了金光大厦,伞德成大吃一惊。在他眼中,从小觉得香港中路上的办公楼都很光鲜,没有想到近30年的光阴让金光大厦面临着楼体及设施日渐老化的问题,已经严重影响入驻企业的办公体验,他深知,改善办公环境是促进楼宇经济发展的重要一环。
“电梯一坏,影响人身安全啊,我就下定决心必须要改造。”伞德成告诉记者,让他真正决定改造的,是从换电梯开始。金光大厦原有三部旧电梯从大厦建成以来持续使用,部件严重老化,从他接手项目不到半个月,电梯三天内接连故障两次,企业来访客户被困事件时有发生,这令业主苦不堪言。
“再不换电梯,我们就成立业主委员会把你们换掉。”伞德成跟记者回忆起业主们的意见,因为金光大厦的业主有很多上市公司,还有跨国企业,不论是接待客户还是员工上下班人身安全,业主们都迫切希望更换电梯,甚至还有些业主计划搬离金光大厦,这让伞德成陷入深深的思考。
作为“东部第一楼”,金光大厦是青岛东部新城区崛起的亲历者与见证者,借助青岛城市快速发展的东风,金光大厦获得了众多殊荣,获得过全国城市物业管理优秀示范大厦、山东省城市物业管理优秀大厦等国家级、省级荣誉,是第一批楼宇时代的见证者。
“建设早,开发得早,现在问题也多,房屋难租,物业费拖欠等。”伞德成清楚,随着青岛各地楼宇建设发展,很多商务楼业主外溢严重,为了有效盘活楼宇闲置空间,必须要留住业主,让业主安心、舒心,然而三十年的老旧楼宇改造又怎是一日之功呢?
2023年3月,在市南区的指导下,伴随着政策利好,凭借“一楼一策”的精准方案,金光大厦正式启动“改造升级”工程。
专家“把脉”节省百万
“好像老中医来精准把脉,我们本来要换个器官的,结果最后做了个微创。”伞德成带领记者来到大厦四楼室外平台,看到焕然一新的冷却塔,也就是他所说的“微创”。
“空调制冷制热效果一直都不太好,我们一开始计划更换全新的中央空调机组,找到多家企业了解报价后,计划投资是180万,耗资较大。”伞德成告诉记者,2023年6月,他们想在夏季制冷前尽快完成更新,市南区招商中心得知后,特意邀请青岛理工大学暖通专家胡松涛教授,来到金光大厦现场勘测,协助物业公司确定空调改造方案。胡教授对空调设备进行全面检查评估后,否定了整体更换计划,确定只进行冷却塔局部更换,耗资50余万元就解决了制冷效果差的问题,直接节省了一百多万资金。
“幸亏有专家意见,减少了不必要的开支,我拿着省下来的100多万,紧接着就去改造大厅。”伞德成随后便考虑去更换大厦“门脸”。
记者从改造前的照片上看到,金光大厦大厅装修年代较久,风格陈旧,色调较暗,已经影响到大厦入驻企业的形象。此外,吊顶也有下沉,存在一定的安全隐患。于是,伞德成用物业公司自筹资金对大厅进行改造,为了不影响业主工作日办公,组织施工队利用国庆假期及周末时间加紧施工,以极短的工期完成了改造工程,将装修对业主造成的影响降到了最低。
记者注意到有一个细节,那便是这座大厦的“变”与“不变”,尽管整个大厅全部进行了升级改造,新安装了电子屏幕,但将原位置的“金光大厦”四个字保留下来,移装到侧面墙上,伞德成特意保留了这种“不变”。
随着楼宇自动化技术,5G、物联网、大数据、云计算、AI等众多新技术的不断发展,为楼宇应用创新提供了成熟的技术基础,然而,金光大厦网络设备及线路老化,网速较慢,影响业主办公体验,业主强烈希望提升大楼网络硬件设施。为此物业公司积极与中国联通青岛市分公司合作,共同出资110万元,推进5G智慧楼宇系统建设、5G光纤改造,让整个大厦办公网络质量有了一个质的提升。
不到一年的时间里,金光大厦已完成大厦空调系统改造、电梯更新升级、大厅电梯厅升级改造、联通5G光纤等改造工程。
挨家挨户做工作
老旧楼宇业权相对分散,早期楼宇开发商为尽快变现将楼宇业权分散出售给企业或个人。分散业权直接导致楼宇的产业碎片化、无序化,较难实现整体化、特色化运营,降低了楼宇的整体品质,也给楼宇整体更新改造达成统一方案造成难度。
作为市南区第一个多业主改造的楼宇,面对20余家业主,如何做通业主工作?怎么能够说服业主实现集资?怎么能够科学均摊?这又是摆在伞德成面前的一道难题。为了摸清业主诉求,建立有效沟通。伞德成先是对整栋大厦所有业主信息进行详细了解,最后决定亲自去跑,带着同事到每一层找每个公司负责人见面去聊。
“有的业主担心自己交了钱别人不交,那统一不起来,还是不能改造怎么办?”伞德成收到的业主反馈后,为了尽快给业主吃下“定心丸”,便决定先启动电梯更新。物业公司组织多家知名品牌电梯代理商到