半岛都市报
-A13版:黄金楼市周刊-2024年02月29日
日期：02-29
半岛全媒体记者 江海峰
“金三银四”、“金九银十”是楼市里的重要节点。各大房企不仅会尽量把一些开盘活动放在这两个月,还会做一些销售方面的调整,加速去化。然而近几年,这种销售习惯正在被慢慢打破。由于观望情绪较浓,人们的购房意愿并不强烈,房企已将销售计划的调整频率改为1~3个月一次。“金三”将至,记者也对近期的市场情况进行探访。
现象:春节后降价楼盘热度高
龙年春节后的青岛楼市,爆出第一个重磅消息。央企中信泰富位于市北区欢乐滨海城的青岛滨海国际中心项目大降价。据悉,青岛滨海国际中心目前在售的1~15层带精装房源,均价由1.9万元/平米直接降至1.6万元/平米,一套的总价直接便宜四五十万元。主城区的重要地段,如今均价直接低于不少李沧北和城阳的楼盘,让不少人大跌眼镜。
有业内人士分析,该楼盘之所以降价,主要原因是开盘时定价偏高,销售不理想。据悉,该楼盘2023年8月开盘,开盘时推出394套住宅,均价约为2.5万元/平米。青岛网上房地产显示,截至2024年2月27日12时,已售套数仅为28套。“这个楼盘规划的总建筑面积为38万平米,目前在售的一期产品,如此大盘,销售开局不利,房企面临的资金压力是很大的。同时由于项目周边配套相对不成熟,所以降价不失为一种直截了当的促销手法。”一位业内人士表示。
虽然项目是以“内部员工房”为噱头打出的这个消息,但此举仍吸引了不少购房者的目光。近日记者了解到,贝壳找房不少门店正在主推该项目,带客效果亦很可观,售楼处每天都很热闹。
除了降价,还有限时特价。位于城阳区的万科城望海潮云起项目本月有套一楼带院的100平米左右的三居产品在特价销售,带精装修总价为109万元,而在去年年中时,这个户型的产品,不带装修的,总价都得135万元左右。“这个活动是限时的,过了2月价格恢复。”一名带客经纪人说。
相形之下,老胶南、胶州、即墨等地一些比较偏远且配套相对不足的区域,售楼处却是冷冷清清。一位在胶州一楼盘工作的置业顾问告诉记者,最近他在售楼处一周只接待了两组客户,而且都是看看就走了。蓝谷片区一置业顾问则表示,自己所在的楼盘比较高端,总价比较高,受大环境影响,去年总体的销售状况不太好,春节期间更是零成交。“估计近半年情况难以好转,我在考虑要不要转行干点别的。”
房企:市场多变,现在每1~3个月调一次价
今时不同往日。面对多变的市场,房企也在不断调整着自己的节奏。曾经被寄予厚望的“金三银四”,如今只是一年当中十分普通的两个月份。诚如一位房企营销负责人所说的:“现在每个月都要有个小冲刺,对未来市场的不确定性,让我们时刻崩着一根弦,抓住机会就要上。”
不久前,位于城阳区的某楼盘再次做出价格调整。其营销负责人表示,自去年11月起至今,他们已经做了4次价格调整。第一次是去年11月,为了冲刺2023年全年任务,面对市场浓厚的观望情绪,他们将楼盘的价格降了一些,吸引了不少购房者前来看房、定房。起效后,他们又在这个基础上,做了回调,即又涨回此前的价格,这个回调一直持续到1月底。面对传统的春节淡季,他们又把价格降了回去。“现在我们基本每个月都会根据到访人数和实际销售情况,定一次价格。因为市场时刻在变化着。”上述负责人表示。
无独有偶,位于东李一楼盘的营销负责人也表示,自己项目每2~3个月都会做一次价格调整,每个月都会根据本月实际情况做一些销售手段的微调。“没办法,竞争压力太大了,整个片区楼盘不仅多,而且多数体量较大,去化周期长,同质化的产品也不少。客户就这么多,不使点手段怎么能行?”同样位于东李的另一项目营销负责人表示,现在他们的竞争对手已经不是片区内的个别楼盘,而是整个市场。无论用什么办法,只要能把客户拉过来就可以。
位于西海岸的一楼盘营销负责人表示,以前他在其他项目工作时,基本会比较关注“金三银四”,来到这个项目以后,月月都是“金三银四”。“我们项目去年卖得还不错,今年定的任务也比较多,面对多变的市场,只能每月都冲刺。”上述负责人说。
购房者: 市场有不确定性 买房心态更谨慎
不得不说,如今的市场分化愈发明显:一边是房企的“努力”,另一边却是购房者的“爱答不理”。
近两年,从降首付到降LPR,从全面放开限购、限售再到金融支持,上层可谓给足了市场强行针。但是,往往一项政策刚落地时,能激起一点水花,一段时间后,就又归于平静,整个市场依然不温不火。
那么,购房者持什么心态呢?半岛购房俱乐部的网友“雨滴”认为,“大家已经对各种刺激都有些麻木了。主要原因还是对市场不确定。认为房价还会有下行的可能,如果现在买上,万一项目再降价,就又赔了。所以多数人迟迟不敢行动。”另一位网友“晨练上瘾”表示,朋友去年11月刚买的楼盘,今年春节期间就又降价了。“其实我现在也挺迷茫的,想尽快‘上车’,又不知道是不是合适时机。”
多数网友表示,如今迟迟不敢定房,还有一个重要原因是,市场多变,怕有些楼盘无法准时交付。“前年,朋友买了套房子,说是当年就能交付,到现在只是封了顶。所以,我们不得不提高警惕。”
还有网友认为,尽管国家及城市层面都出台了多项政策刺激楼市,也确实减轻了购房成本。但他们更多还会考虑后期的家庭承受能力。
对此,多名业内人士认为,刚需和改善置业者买房,无需太多关注市场变化,遇到合适的房源,在目前首付比例和房贷利率达到历史较低水平的情况下,可选择尽快入市,以免错过最佳房源。毕竟他们买的房子,只是为了纯居住,早日买上,也可以减轻其他负担。