半岛都市报
-A03版:问法热线-2024年01月03日
日期：01-03
物业是居民小区的大管家,物业纠纷涉及小区内居民生活的方方面面,记者根据1月2日“问法热线”的来电情况,对部分问题进行整理,并邀请律师答疑释惑,供广大市民参考——
问题1>>
新聘物业上调物业费
要按涨后的价交钱吗
李先生所在小区,通过召开业主大会,决定更换物业服务公司。之后,业委会与新的物业服务公司签订了物业服务合同。新物业服务公司入场服务后,业主发现物业费上涨,且物业收费标准包含了公摊面积,故咨询是否应按照上涨后的物业费交纳。
律师说法:业主大会有权选聘、续聘、解聘物业服务人,但该事项应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。根据《山东省物业服务收费管理办法》第十三条:普通住宅物业公共服务费按房屋产权建筑面积计收。经过沟通了解到,该业主所在小区更换物业服务公司时,已按照法定流程召开了业主大会,并告知物业费将有所上涨一事,大会最终通过了对该事项的决定。更换物业服务公司经过了有效表决,物业服务费按建筑面积计收,符合法律法规的规定,对全体业主有效,应按照新的物业服务合同交纳物业费。
问题2>>
楼上漏雨淹了楼下
业主物业谁来担责
陈先生住在某小区A楼1502户,今年夏天下大雨时,雨水从楼上住户于先生家渗入,将陈先生家的地板、橱柜和部分电器浸泡损坏。后经了解,雨水渗入是因为于先生未经物业公司同意,擅自将1602室阳台处的排水口封死,雨水从楼顶落水管道接口处流进1602室阳台后,积水无法排出导致。于先生则称,封死排水口是因为物业未在该楼顶平台落水管道进口处按规范设置防护网,被鸟钻进管道内筑巢,致管道堵塞。陈先生家的损失是物业不作为导致,物业应该承担责任。陈先生询问律师,对于自家损失,到底该由谁来赔偿?
律师说法:根据陈先生的描述,物业公司管理不善,未按规范要求对房屋楼顶平台落水管道进行定期检查和疏通,致雨水受堵后溢进业主房屋,造成陈先生财产损失。对此,物业公司应承担主要责任。于先生未经物业公司同意,擅自将阳台处排水管道口封死,使阳台积水无法从排水管及时排出,加重了陈先生的财产损害,于先生对陈先生的财产损害也应承担一定责任。因此,陈先生可将物业和于先生一同起诉,由法院判定他们在此次事件中各自承担的责任,按比例赔偿陈先生的财产损失。
问题3>>
服务未达合同标准
能不能拒交物业费
某物业服务公司在张先生所住的小区提供物业服务近十年,开始时物业公司的服务很好,业主们也都愿意交纳物业费。但从2021年以来,物业服务水平大不如前,并且存在诸如侵占小区共用部位、侵害业主公共利益、卫生状况差、车辆管理混乱、保洁人员随意使用业主家卫生间以及保安人员值班睡觉等问题,这引起了小区业主的不满,张先生和很多业主开始拒绝交纳物业费。前段时间物业找到张先生,称已经提供了符合物业服务合同约定标准的服务,不交纳物业费于法无据。张先生询问律师,物业服务未达到合同约定标准,存在严重过错,业主能否拒交物业费?
律师说法:业主与物业公司签订的物业服务合同是合法有效的,对双方都具有约束力。物业服务公司应严格按照合同约定提供物业服务。业主作为物业服务合同的相对人在享受物业服务的同时,负有按时支付物业服务费的义务。只有物业服务企业存在不履行物业服务合同或者履行合同存在重大瑕疵等情形时,才可以作为拒交物业服务费的抗辩理由。张先生和业主如果认为物业服务不达标,建议先行以协商的方式同物业积极沟通,或就服务质量问题向业委会反映,通过业委会与物业公司进行协调。若无法达成一致意见,业主大会有权依程序解聘和重新选聘物业服务企业,但不能不交纳物业费。
问题4>>
阳台玻璃掉落伤车
损失该由谁来承担
今年夏天,侯先生的私家车停在小区某楼座楼下停车位,该楼座22楼业主家的阳台玻璃突然发生爆裂,一些玻璃碎片落到楼下,造成侯先生的车多处划伤。侯先生找到该业主要求赔偿,该业主称车受损是玻璃爆裂造成的,并不是自己故意抛掷物品导致,自己没有什么过错,不需要承担赔偿责任。侯先生又找到物业,物业认为业主家阳台不是物业共有部分,属于业主个人所有,且玻璃发生爆裂后,物业工作人员第一时间在楼内开展排查、善后等工作,已尽到安全管理义务,物业无需承担赔偿责任。侯先生询问律师,到底该由谁来承担自己车辆的损失?
律师说法:《民法典》中明确规定:建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害,所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后,有其他责任人的,有权向其他责任人追偿。侯先生车辆的损失是由于楼上住房阳台的玻璃破碎后坠落所致,在没有提供证据证明自己没有过错的情况下,作为建筑物的所有人与使用人,业主应当承担赔偿责任。另根据相关规定,物业对玻璃幕墙负有一定安全维护责任,物业在无证据证明其已采取有效安全措施的情况下,作为建筑物的管理人也应当承担赔偿责任。因此,业主与物业应该按比例共同承担侯先生的车辆损失。高空抛物、坠物是近年来社会中的热点问题,成为名副其实的“悬在城市上空的痛”,不仅严重危害公共安全,亦侵害人民群众生命财产安全等合法权益。《民法典》侵权责任编明确了管理人有安全保障义务。物业公司作为建筑物的管理者,应该采取必要措施,如开展宣传提示,定期巡查发现隐患,安装防护装置等,防止高空抛物、坠物事件的发生。如果发生抛物、坠物事件,事后也应当协助有关机关或受害人查找责任人。
问题5>>
装修违反管理协议
物业是否有处罚权
吕先生今年在某小区购买了一套毛坯房,小区的物业规定,业主装修需要先与物业公司签订《装修管理服务协议》。前段时间,物业管理人员在例行巡查中,见吕先生家房门虚掩未锁,内有施工声,推门而入后发现装修工人在满是易燃物的施工现场吸烟,并且没有按规定配备必要的消防器材,于是物业管理人员勒令工人立即熄灭香烟并暂停施工,同时通知保安人员将装修施工负责人带到物业管理处接受处理。吕先生赶到物业后,物业工作人员称吕先生家的施工单位违反了小区装修安全管理规定,要对其做出相应处罚。吕先生询问:物业带走施工人员是否属于非法滞留?物业是否可以对自己进行处罚?
律师说法:物业管理人员在现场发现装修施工人员的违规事实和安全隐患以后,按照相关法规的规定,将施工负责人带到管理处接受处理,并没有限制该负责人的人身自由的主观故意和事实情节,不构成所谓的“非法滞留”。至于物业要对吕先生家的装修单位作出相应处罚的说法,根据《物业管理条例》相关规定:对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。可见物业管理企业没有行政处罚权,不能对施工单位“作出相应处罚”。