半岛都市报
-A02版:问法热线-2024年01月03日
日期：01-03
文/图 半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯
勺子免不了碰锅沿儿,日常生活中业主与物业之间也难免会发生各种纠纷。物业的哪些行为是合法的?业主是否有任何不满就不用交物业费呢?物业纠纷事虽小,但事关群众切身利益,处理不当容易引发更大范围的矛盾。
1月2日上午,新年第一期半岛“问法热线”聚焦物业纠纷,邀请北京市中伦文德(青岛)律师事务所专职律师于皓宇和刘嘉在线接听市民来电,就市民提出的有关物业问题进行了专业解答。
当天上午9点30分,半岛“问法热线”80889800准时开通,两部热线电话如约响起,市民纷纷来电咨询。“我们小区的物业一直没有按照要求公布小区公共收益情况,业委会认为物业公司侵占了小区的公共收益资金,要求物业公司返还公共收益及利息。”来电的刘先生是岛城某小区业委会成员,他表示,2018年小区业委会与某物业服务公司签订了物业服务合同,委托该公司提供物业服务管理,合同约定了小区公共收益部分的分配方式,且约定某物业服务公司每年至少向全体业主公布一次小区公共收益收支情况。
“物业公司告诉我们,自己在公共维修以及公共服务方面支出了人工费用,该部分支出具有满足小区广大业主需要的公共服务性质,属于人工成本,应该从公共收益中扣除,这合理吗?”刘先生问。
对此,刘嘉律师表示,《民法典》中有规定,建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。物业收取小区公共收益后,在扣除必要的合理成本后,应依法依约分配给业主。物业按照合同提供服务,业主支付相应的物业费,其中包括“人工成本”。“因此,物业若无法证明该部分支出系额外必要的人工支出,不应该再从小区的公共收益中扣除人工成本,否则属于重复列支,损害了业主的利益。”
刘律师表示,实践中,小区公共收益可能账目繁多,且难以监管到位,大多数业主或业委会对该部分收支账目并不十分清楚,因此刘先生的业委会可以要求物业依约将这几年的小区公共收益情况进行公示,并按照分配方式返还公共收益及相应利息。
当天的接线活动中,于皓宇律师接到某小区物业负责人徐先生来电,他的物业公司与小区居民签订了《小区业主临时公约》。“前段时间,小区内的一个业主在屋顶上搭盖了一间100多平方米的违法房,严重影响了小区的安全和整体形象,其行为遭到了其他业主的强烈反对。”徐先生告诉于律师,物业工作人员多次制止,但对方均置之不理。为此,徐先生向相关职能部门反映,执法人员现场勘察后,认定该房屋为违法建筑,向该业主发出停止违法建筑、限期拆除的通知,但业主依然我行我素。徐先生询问律师,“物业公司是否可以通过诉讼的方式起诉业主?”
“物业公司对小区内的违法搭建行为,其职责和义务是进行劝阻、制止,法律和业主大会并没有授权其可直接提起民事诉讼,按照物业公司与业主签订的《小区业主临时公约》,其权利义务应由业主承受,物业公司并非该临时公约的权利义务相对人,也不是相关权利义务的承受主体。”于律师表示,当有业主未遵守公约承诺时,应由相关业主或业主委员会提起民事诉讼,物业公司无权以合同相对人的身份起诉要求业主承担违约责任。
结束当天的热线接听后,于皓宇律师表示,本期半岛“问法热线”活动主题集中在物业服务合同纠纷,通过接听、回答业主的连线问题,发现物业费是业主们最关心的问题之一。对此,他建议,业主们在参与业主大会时,应就物业服务收费的影响因素重点讨论后表决通过。在签订物业服务合同后,如果业主对于收费标准不清楚,有权请求公布、查阅物业服务合同、业主大会或者业主委员会的决定及会议记录等重要材料。
刘嘉律师表示,通过本次半岛“问法热线”活动,进一步了解了业主、业委会与物业三方之间在日常生活中的纠纷内容,作为律师,她建议业主们在遇到纠纷后及时与其他业主、业委会以及物业进行沟通,以和为贵,尽量避免对簿公堂。为更好地维护自身权益,日常留存好各类凭证。更重要的是,各方要及时履行自身义务,共同维护好社区安全秩序。