半岛都市报
-A06版:问法热线-2023年12月27日
日期：12-27
文/图 半岛全媒体记者 尹彦鑫蒋凯
购房是一件人生大事,很多家庭花光所有积蓄来购买一套房。可是,购房也会遇到很多法律问题。交房后发现房屋面积缩水,能否要求解除合同?订购协议价格与购房合同不符,能否凭借价格较低的合同要求开发商返还超额支付购房款?12月26日,半岛问法热线聚焦房产纠纷,山东孚望律师事务所郭振全律师和蓝文海律师做客半岛问法热线,为市民在线解答购房纠纷有关的话题。
在上午的咨询中,蓝文海律师接到了市民姜女士来电,她询问自己朋友遇到的一个与房产买卖有关的问题。“2022年3月,我的朋友柳先生与某房地产公司签订《房屋订购协议》,约定购买某房地产公司开发的一处房产,总房款为450万元。两个月后,柳先生又与某房地产公司签订《商品房买卖合同》,约定房款为280万元。”姜女士表示,第二次这个买卖合同实际上是为了少缴税签的,实际上柳先生按照订购协议的价格支付了购房款,并办理了产权登记手续。
姜女士询问律师,双方已通过《商品房买卖合同》的约定改变了《房屋订购协议》中的总价款,是否能以此为由要求某房地产公司退还超额支付的购房款。
“您的朋友柳先生与房地产公司签订《商品房买卖合同》与《房屋订购协议》的时间间隔不到2个月,可房价却相差巨大,且《商品房买卖合同》约定的价格明显与某房地产公司同时期同地段房屋交易价格差距较大,因此如果柳先生想通过诉讼途径要求对方退还超额支付的购房款,除非柳先生能提供证据证明双方经过磋商谈判等过程对原价款进行了变更,否则法院会认定《商品房买卖合同》载明的合同价款并非当事人真实意思,不会支持柳先生的诉求。”蓝律师还表示,柳先生与开发商为规避缴纳税费义务,采取签订“阴阳合同”方式,一旦被法院查明买卖双方真实交易价格后,会向相关税务部门发送司法建议,税务部门会根据建议依法追缴税款。
蓝律师建议广大市民正确认识订立“阴阳合同”产生的交易风险,通过合法交易、诚信履约的方式进行交易。
房屋纠纷涉及方方面面,郭振全律师接到了李先生来电。李先生去年购买了一套房产,当时与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定房屋的面积为200平方米,签约后李先生依约支付了房款。今年开发商交房后,李先生感觉房屋面积不足,他找了专业的检测机构对房屋的面积进行了实测,机构出具的检测结果表明,房屋的实际面积为195平方米,“我感觉面积差了5平方米,被开发商骗了,想问问律师,能否以房屋面积缩水为由解除购房合同,并要求开发商返还购房款及相关利息?”
郭律师表示,在最高法相关法律解释中有规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持；面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同返还已付购房款及利息的,应予支持。
“根据您的描述,您购买的房屋缩水面积没有超出3%,因此要求解除合同的诉求不会得到法院支持。但该解释中还有规定,房屋实际面积小于合同约定面积的误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人,因此您可以要求开发商将缩水的5平方米房价款及利息返还。”