半岛都市报
-A13版:黄金楼市-2023年10月12日
日期：10-12
半岛全媒体记者 江海峰
金秋9月,青岛正式迎来限购、限售双双放开的局面。加上认房不认贷的执行,政策面的持续发声,不断重构着市场信心。传统的“金九”,新房成交量环比和同比均实现翻番,但今年前9个月整体的成交量却不及去年同期。据卓易数据统计,今年1~9月(截至9月29日),青岛新建商品房共计成交约9.5万套,同比去年下降约8.2%。接下来,我们就一起了解一下。
数据:
9月成交量环同比翻番
市场持续分化
据卓易数据统计,青岛9月(截至9月29日)新建商品房成交17307套,成交总面积约为171.95万平米,成交总金额约为227.59亿元,环比分别上涨119.02%、86.01%和77.25%,同比分别上涨128.57%、76.87%和31.85。其中9月新建商品住宅成交9814套,成交均价为12595元/平米。
今年1~9月,青岛新建商品房共计成交95141套(不含退房),成交面积1055.57万平米,成交总金额1506.20亿元,分别同比下降8.2%、2.3%和5.4%。
1~9月,青岛新建商品房的成交量前三位分别为西海岸、城阳和即墨。其中,西海岸成交32013套居首,约占全市34%,仅原胶南的成交量便占全市约24%。成交主力为青岛东方影都、中铁青岛世界博览城、中海半山雲境、蓝海湾卡地亚等；城阳区(含高新区)成交16961套,排在第二位,成交主力为金茂中欧国际城、星河湾、绿地国科健康科技小镇等；即墨新房成交14162套,排在第三位,多为老项目集中网签,成交主力为招商公园1872、鲁信和璧花园、碧桂园蓝谷之光、OceanWe国际海洋创新工坊等。
从区域数据来看,青岛市场依旧分化,影响到整体成交数据也影响到房企的战略版图。前9个月去化可喜的项目,要么占据核心位置、具有支撑性要素,要么是价格优惠力度较大。改善型产品的增配明显,中高端产品成为市场供应主力。
房企:
排名正在“洗牌”
海信力拔头筹
面对多变的楼市格局,各房企也在不断调整自己拿地及推盘节奏。纵观今年1~9月各房企的成交金额排行榜,我们不难发现:一些前些年表现强劲的全国性房企,名次正在倒退；一些拿地积极的青岛本土房企,正开创出新的局面,房企排名进行了不小的“洗牌”。
从数据来看,排在前4名的房企,1~9月成交金额均突破50亿元。海信地产排在首位,成交金额为86.52亿元。主要销售来源于重仓的崂山,代表项目是海信依云小镇、海信国际中心、海信璞悦,海信辽阳路7号、海信灵山湾、海信凤台世家、海信君澜等。排在第二位的是中国金茂,1~9月成交金额为72.18亿元,成交主力主要来自:大云谷金茂府、世园金茂府、金茂中欧国际城、金茂西海岸创新科技城。融创中国跌落至第三位,成交金额为39.43亿元,成交主力来自青岛东方影都、融创中心、融创影都壹號、融创崂山壹号院、腾讯双创小镇、融创维多利亚湾等。
从成交金额排行榜来看,本土几大品牌房企凭借去年强势拿地,货源充足,表现十分强劲。前10位中,本土房企占4席。其中,海信地产成交86.522亿元,排在第1位；和达集团成交57.26亿元,排在第4位；君一控股成交41.52亿元,排在第7位；鲁信置业成交34.55亿元,排在第8位。
楼盘:
TOP10项目合计
卖出约170亿元
新建商品住宅楼盘的成交排名情况,可以直观反映出整个市场购房群体的特点。今年1~9月,青岛新建商品住宅成交金额前10名的单盘,有6家来自传统的市区,可见青岛楼市依旧分化明显,配套齐全、有人口支撑的主城区十分稳定。
新建商品住宅市场,前9个月TOP10项目累计销售合计约170亿元,分化趋势更为明显。大云谷金茂府成交31.36亿元,排在首位；鲁信有邻花园销售18.84亿元,排在第二位；银丰玖玺城卖出17.35亿元,排在第三位。
从成交金额前10名的项目来看,上榜楼盘多为高端项目,总体呈现大面积段、高单价、高总价的特点,市场持续向改善级以上市场靠拢。
跨越崂山、市北和李沧三区的大云谷金茂府,套均成交面积约为134平米,套均成交价为414万元；位于崂山张村河片区的高端住宅项目鲁信有邻花园,套均成交面积约为335平米,套均成交价约为1346万元；同样位于崂山的银丰玖玺城,套均成交面积约为197平米,套均成交价约1098万元；位于李沧东李的森林公园,套均成交面积约为134平米,套均成交价约为300万元；同样位于东李的世园金茂府,套均成交面积约为143平米,套均成交价约408万元；位于浮山后片区的青啤静澜山,套均成交面积约为143平米,套均成交价约500万元。
同时,卓易数据显示,1~9月全市的新建商品住宅去化中,100~120平米的面积段成交最多,占比约35%；120~150平米面积段的产品,占比约31%。两个面积段的产品加起来合计约占66%,由此可见,青岛市场改善市场占比逐渐增大,已进入“大改善”时代。
业内:
两大板块持续“高温”
主城开启价格战
青岛房产网红天团特邀专家张斌表示,现在的房贷利率、首付比例、公积金贷款额度都做了一些刺激性的调整,9月份的限购、限售取消,政策已基本就位了,预计会有不少购房者会选择在年底前“上车”。
据卓易数据统计,青岛主城区新建商品住宅的去化压力相对较小。其中,原市北区的去化周期只有9个月,为全市最短,整体流速较快,但没有太多新项目入市。主城区最热的板块莫过于李沧东部和张村河片区。前者未来在售项目超过10个,竞争压力越来越大,而且近期已进入“价格战”态势。
另外,第三批次拟供应清单中,有多宗住宅地块来自东李。有业内人士预测,未来一段时间内,东李会有超20家楼盘入市,竞争会更加激烈。张村河登上城市C位,大战已在近期进入新的热度。目前,鲁信有邻花园、融创壹号院都主打大户型、高总价；海信和华润的楼盘已开盘,越秀&青铁和樾府示范区已开放。第三批次供地中,张村河南岸又有一宗地块在拟供应清单中,未来张村河的产品和市场也会越来越卷。
“相较于近郊楼盘,主城楼盘的库存压力并不大。但东李和张村河片区目前竞争比较激烈,一些楼盘为了‘抢收’,已提前降价,开启了价格战。预计年底前,这种情况会变多。”卓易数据市场分析师王玟琳说。