半岛都市报
-A06版:问法热线-2023年09月20日
日期：09-20
二手房未办理过户
拆迁补偿款应归谁
2018年7月,张先生与李先生协商签订《房屋买卖协议》,约定李先生将名下一套房屋出售给张先生。张先生全额支付房款,李先生将房屋交付给张先生,房屋一直由张先生居住使用,但是双方没有办理房屋过户手续。近期,该房屋所在地被列为棚户区改造项目,房屋将要被拆除。李先生认为,该房屋所有权仍归他所有,因此拆迁补偿款也应该归他所有。
张先生询问律师,该房屋的拆迁款应该归谁所有?
律师说法:虽然张先生对所购房屋实际占有、使用,但是并没有实际取得所购房屋的所有权。根据《民典法》相关规定,出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物的所有权的义务。虽然李先生仍作为涉案房屋登记的所有权人,但是并不意味着可以获得全部补偿款,张先生还是有权利获得相应的拆迁补偿。张先生可选择解除合同,也可选择主张所购房屋产权消灭的对价,即征收案涉房屋拆迁补偿安置的所有权益。
购买宅基地遇拆迁
“原协议”是否有效
陈先生是城市户口,前些年购买村民徐先生的一处宅基地,双方签订《房屋及宅基地转让协议》,协议中约定:如遇国家、政府及行政公用事业征用、征收,搬迁时,徐先生需无条件、无偿协助陈先生领取全部足额补偿款及房屋。近期,该村实施拆迁改造,拆迁方根据陈先生提供的《房屋及宅基地转让协议》《集体土地使用证》原件等材料,与他签订涉案《拆迁补偿安置协议》。徐先生认为,他与陈先生签订的《房屋及宅基地转让协议》无效,安置补偿应该归他所有。
陈先生询问律师,他与拆迁方签订的《拆迁补偿安置协议》是否有效?
律师说法:根据相关规定,在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。
徐先生作为本村村民,与陈先生签订转让协议,拆迁方基于后者在此长期实际使用居住及拆迁改造时房屋为其重新改建的事实,与陈先生签订《拆迁补偿安置协议》并无不当。另外,陈先生和徐先生签订协议时,已经预见到涉案房屋被征收、征用的可能,也是协议双方对拆迁安置中所涉经济利益作出的自由处分。虽然双方签订的转让协议无效,但是徐先生在将房屋及宅基地转让交付多年并已取得对价的情况下,要求确认拆迁方与陈先生签订的《拆迁补偿安置协议》无效并对其进行安置补偿,有违诚信和合理原则,亦不符合法律规定。陈先生可以通过民事诉讼,解决与徐先生之间就拆迁安置补偿利益分配的相关纠纷。
已约定“不可抗力”
能否进行单方解除
2019年6月,刘先生的公司(甲方)将其所属某大厦房屋租赁给某公司(乙方),租期为5年。双方签订的《租赁合同》中对“不可抗力”进行了相关约定:政府行为(含政府颁发指令性规定及政策或法律变更)的,应立即以书面形式通知另一方,并在十五日内提供不可抗力详情及有效证明文件,双方视不可抗力对本租赁合同影响程度中止或终结本合同双方确认。2023年3月,甲方收到政府发布的《关于清退某大厦内商户的函》,要求按照时间节点向建筑内的商户或租赁户说明事由,并依法通过提前终止合同等方式予以全部腾退搬迁。2023年4月,甲方向乙方发送函件,要求后者于4月30日起停止对外营业。5月3日,甲方向乙方发送《关于解除(终止)合同的函》,正式通知《租赁合同》于2023年4月30日解除并终止,不再继续履行。近期,刘先生收到乙方的律师函,称甲方解除租赁合同缺乏法律、合同依据,构成违约；其租赁物业面临强拆,严重影响乙方正常营业,要求甲方就其搬离租赁物业的损失承担赔偿责任。
刘先生询问律师,出现“不可抗力”情形,能否行使单方解除权?
律师说法:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行义务。在本案中,根据政府给甲方发来的函件要求,乙方租赁的房屋在拆除范围内,属于租赁合同约定的“不可抗力”中“政府行为”的情形,租赁合同显然因此无法继续履行。所以,甲方有权根据合同约定向乙方发函解约,其行使解除权具有合同依据,并不构成违约擅自解除合同。根据《民法典》相关规定,当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。合同解除后,尚未履行的,终止履行；已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。由于租赁合同因不可归咎于双方过错而解除,故对于乙方因此遭受的损失,根据公平原则应由甲方与乙方合理分担。
房屋遭到强行拆除
可否请求恢复原状
陆先生在外地老家名下有一处房产,2022年被列入老旧小区改造计划,要求住户与征收方签订《房屋征收补偿预协议书》并尽快搬迁。陆先生一直未在协议书上签字,后来收到征收方指挥部发出的《通知》,称除陆先生1户未签订征收补偿协议书外,其他住户均已签订并搬迁,严重影响到拆迁改造项目的节点安排造成恶劣影响,要求他尽快签订协议书,并于限定日期前完成搬迁。在《通知》要求的期限内,陆先生未签订协议书、也未搬迁。前段时间,陆先生名下房屋被拆除,房屋所在地块已作出《拍卖转挂牌公告》。
陆先生询问律师,征收方未与他签订任何拆迁安置补偿协议就拆除房屋是否侵权?是否可以要求征收方在原址上恢复房屋?
律师说法:根据陆先生的描述,征收方在未与他签订任何拆迁安置补偿协议,也没有相关政府主管部门作出征收决定的情况下,拆除房屋的行为在客观上缺乏法律依据,应该构成侵权,需要承担相关民事责任。陆先生所主张的恢复原状,应以物的受损并有恢复原状的可能性为前提,现在房屋客观上已因拆除而灭失,房屋所在土地也作出《拍卖转挂牌公告》,由其他公司取得。陆先生请求对原房屋恢复建设并不能取得相应的规划许可,所以无恢复房屋原状的可能性。陆先生所在小区已经被列入老旧小区改造计划,显然涉及其他已经签订协议书拆迁户的公共利益,恢复案涉房屋的诉求不会得到法院的支持。陆先生可以积极寻找相关证据,就房屋灭失所造成的损失另案主张征收方予以赔偿。