半岛都市报
-A05版:问法热线-2023年09月13日
日期：09-13
问题1>>>
支付物业费的诉讼时效
应从啥时候起算
刘先生是某物业公司的负责人,业主蔡先生2015年5月1日至2022年8月31日期间的物业费一直没有交,公司曾通过张贴交费通知、邮寄律师函等措施催交,可蔡先生始终拒绝交费。前段时间刘先生找到蔡先生,要求其交纳物业费并支付滞纳金,否则就要起诉蔡先生。可蔡先生称物业合同的每段时间的权利义务都是独立的,诉讼时效应当分别计算,物业公司部分诉讼请求已经超过诉讼时效。刘先生询问律师支付物业费用的诉讼时效应当从何时起算。
律师说法:物业服务合同是持续性、分期履行的合同,每期债务虽然可以独立收取,但物业公司是在一定期限不间断地履行物业服务义务,每期债务亦具有关联性,是一个物业服务合同项下的整体债务,其独立性不足以否定物业费债务的整体性、持续性。根据《民法典》相关规定:可以确定履行期限的,诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的,诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。据此,业主按期交纳物业费属于同一债务的分期履行。刘先生的物业公司主张蔡先生欠交物业费的诉讼时效应从最后一期物业费履行期限届满之日起算。
问题2>>>
购买房屋后一直没住
能否要求减免物业费
市民任先生2018年3月购入某小区房屋一处,当时任先生在外地工作,买房后一直没有入住使用。2022年2月任先生开始装修该房屋并于当年8月份入住,入住后因空置时期是否可以减交物业费问题,未与物业公司达成一致,任先生一直未交纳入住后的物业费。前段时间,物业找到任先生,要求他支付自2018年3月至今的物业费用及滞纳金,否则就要起诉任先生。任先生询问律师,自己手中有当时房屋用水、电、气的相关数据证据,是否可以证明房屋空置,要求物业减免房屋空置期间的物业费用。
律师说法:现实生活中,经常存在房屋长期未实际装修入住的情况,虽然物业对空置房屋对应的公共区域仍要服务维护,但空置房屋也确实减少了物业服务的部分内容。根据《山东省物业服务收费管理办法》相关规定:“普通住宅交付后空置六个月以上的,其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定,但收取的费用最高不得超过60%。”根据任先生的描述,虽然任先生在房屋空置期没有与物业办理房屋空置手续,但物业也未向业主公示公开办理程序,因此判断房屋是否空置,可根据水、电、气的使用情况进行综合认定。如果认定房屋空置,物业公司应该按规定减免此期间的物业费。
问题3>>>
对物业服务不满意
能否拒交物业费
2019年初,陈先生的车停在小区内被剐蹭,他认为物业并未尽到管理职责,找物业要求赔偿损失,可物业拒不赔偿。同年3月,陈先生的邻居搭建违法阳光房,对陈先生房屋的采光严重遮挡,陈先生向物业反映,可物业还是不闻不问。陈先生对物业服务十分不满意,就开始拒交物业费。前段时间,陈先生收到物业发来的律师函,要求他交纳2019年3月至今的物业费。陈先生询问律师,物业服务很不到位,业主是否可以拒交物业费。
律师说法:陈先生停放在小区内的车辆被剐蹭、邻居搭建违建挡光均与物业服务合同并非同一法律关系,划伤车辆应寻找具体侵权人,邻居违建应当向有关部门反映要求责令拆除违建或通过诉讼要求停止侵害,陈先生不能以此为由拒交物业费。不过根据《物业管理条例》的相关规定,物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。陈先生可以看一下与物业签订的服务合同,确定合同中对物业责任和义务的约定,并收集相关证据,起诉物业因未履行、未完全履行安保责任义务,对自己的损失承担相应赔偿责任。
问题4>>>
小区顶层露台漏水
物业应否赔偿损失
市民唐先生的房屋位于顶层,楼顶有个露台,在正常通行的情况下,要进入楼台,只能从唐先生家中进入。前段时间下大雨,雨水流入唐先生家中,造成厨房的橱柜、墙面、煤气灶、地面等处过水。事后唐先生找人调查,认为是因为露台下水不畅,导致雨水无法及时排泄,淹了唐先生家。唐先生找到物业要求赔偿损失,可物业认为露台只能从唐先生家进入,属于唐先生的专有部分,不属于物业管理,因此拒绝赔偿损失。唐先生认为自己房产证中的产权范围没有露台,其购房合同及补充协议亦未约定露台归其所有,询问物业是否应当对自己的损失承担相应的责任。
律师说法:规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台,应当认定为专有部分的组成部分。如果规划上并不专属于特定房屋,建设单位销售时亦未列入特定房屋买卖合同中,仅根据正常通行情况下只能从某户业主家内进入露台的情况,不足以认定该露台归该户业主专有,应当属于公共部分。唐先生不是露台的所有权人,对该露台没有法定的维护、清扫义务。物业公司对小区建筑物的公共部分,有管理、维护的义务,应当熟知自己管理中的物业情况。明知大雨时有可能造成露台积水而发生泄漏的风险,物业公司却没有及时处理露台杂物,在物业管理过程中存有明显过失,因此对唐先生有证据证明的合理损失应予赔偿。
问题5>>>
物业服务合同期满后
业主可否拒交物业费
宣先生是某物业公司负责人,2018年宣先生的物业公司(乙方)与某小区业主委员会(甲方)签订了《物业委托合同》,合同约定委托管理期限3年,合同期满后,甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方,且没有选聘新的物业服务人,乙方继续服务的,视为此合同自动延续,直到甲方与乙方续签合同或选聘了新的物业服务人时止。2021年合同到期后,双方没有续签合同,但业主委员会也没有选择其他物业公司,宣先生的公司继续为该小区提供物业服务。业主张先生自2021年起就不交纳物业费,找他协商时,他称委托合同已经到期,且没有与物业公司续签,拒绝交纳合同期满后的物业费。宣先生询问律师,合同中有明确约定,业主却不交物业费该怎么办。
律师说法:根据相关规定,物业服务合同中约定了自动续约的情形,物业服务期限届满后符合此种情形的,合同自动续约。如果合同未对自动续约作出约定,物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期,业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。业委会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同,对业主具有约束力。根据合同宣先生的物业公司虽已届满,但公司继续在该小区进行物业管理服务工作,业委会没有将续聘或解聘的意见通知物业公司,且没有选聘新的物业服务人,故按照合同约定,上述合同已自动延续。宣先生可以要求张先生作为接受物业服务的一方,交纳相关费用,如果张先生拒不支付,宣先生可以通过诉讼的方式解决。
问题6>>>
买的车位装充电桩
物业拒绝提供证明
市民姚先生在某小区购买了房产,同时购买了该小区一处地下车位的产权。前段时间,姚先生购买了一辆新能源电动轿车,想在自己的车位上安装一个充电桩。在与电力部门沟通安装充电桩事宜时,电力部门告知姚先生,安装充电桩需要提供物业公司允许充电桩施工的证明材料。姚先生找到物业公司沟通,可物业公司拒绝提供相关的证明材料,导致至今无法安装充电桩。姚先生询问律师在自己购买的车位上安装充电桩,物业公司却不配合是否合理。
律师说法:民事主体从事民事活动,应当有利于节约资源、保护生态环境。物业公司在提供物业服务时亦应依法履行物业服务企业的相关社会义务。姚先生对购买的车位享有专有使用权,该权利包括在其停车位上停放新能源汽车并安装便于使用设施。姚先生在符合施工和使用安全要求的条件下,要求物业公司协助其安装充电桩并提供允许施工的证明材料,物业公司应予以配合。随着新能源车辆的普及,充电桩安装纠纷也逐步增多,作为业主应当提供符合安装施工要求的基本资料,并对安装后的使用安全负主体责任。作为物业公司,应当响应国家大力支持和发展新能源汽车的政策导向,在加装业主确保或承诺物业安全的基础上,履行物业服务合同的配合、协助义务。