半岛都市报
-A03版:城事新闻-2023年09月13日
日期：09-13
半岛全媒体记者 于红靓
9月11日,青岛全域取消限购限售,新政出台后市场反应如何?记者调查发现,开发商方面“静悄悄”,并未适时推出促销活动,这与原限购区域楼盘不多、项目本身竞争力有关；二手房方面,随着限售解除,众多次新房入市、二手房源大增,仅一天时间,全市二手房在售房源就增加4000多套。
随着政策环境放松,购房者也反应不一,不少刚需购房者还想再等等,也有改善型购房客户比较着急想要“卖旧买新”。业内人士预测,市场或将进入一个相对活跃的阶段。
>>>开发商 存量不多,暂无优惠政策
9月11日上午,青岛市住房和城乡建设局发布消息,调整优化房地产政策:将市南区、市北区(原四方区域除外)移出限购区域,全域取消限购政策；优化住房上市交易年限。在青岛市范围内,商品住房取得《不动产权证书》可上市交易。
本轮政策调整优化,最直接影响着原限购区域——市南区、市北区(原四方区域除外)。记者调查发现,在限购解除后,这些区域的开发商反应“静悄悄”,并未适时推出大的促销活动,这主要与原限购区域楼盘不多、楼盘本身有竞争力有关。
9月12日上午,记者来到市南一处在售楼盘,售楼处工作人员正在忙碌,但是现场看房人员并不多。
记者咨询限购放开后,售楼处看房量是否有明显增加?“我们售楼处不明显,平时人也不太多,昨天放开限购后跟原来差不多,没啥明显增加。”一名工作人员介绍。记者继续询问后期是否会有促销活动?这名工作人员表示,“我们没有多少房子了,所以暂时没有优惠政策。”
“市南区本身项目就不多,市北区新房项目又不愁卖,很多项目都是尾盘清盘了。”一名资深从业者分析,从现在的青岛新房市场来看,楼盘冷热不均分化明显,各个区域又有各自的特点。
记者了解到,青岛限购政策的解除采取了逐步放开的方式。
2022年6月3日,市住房和城乡建设局发文,适度调整优化房地产政策促进房地产市场平稳健康发展,支持刚性和改善性住房需求。调整住房限购区域范围。住房限购区域由市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区(含高新区),调整为市南区、市北区、李沧区、崂山区除王哥庄街道以外区域,将黄岛区、城阳区(含高新区)、崂山区王哥庄街道调出限购区域。
2022年9月15日,青岛再次对房地产相关政策进行适度调整优化,继续在市南区、市北区(原四方区域除外)实行限购政策。
据记者了解,随着限购区域的逐步放开,市场需求也被逐步消化。
>>>房东 有涨价,有犹豫,有着急卖
限售解除后,青岛二手房房源量增加明显。记者查询发现,9月11日10时许,贝壳青岛二手房在售房源105813套；在此后一个半小时里,房源量增加1400多套；到下午4时许,贝壳青岛二手房在售房源达108472套。9月12日12时许,记者再次打开贝壳找房官网,数据显示,青岛在售二手房源数量较昨日仍增长明显。
随着房源数量的波动,二手房房东的心态也波动明显。
“之前,我把那套房子的挂牌价下调20万元,现在新政策出台后,我打算再观察观察。”王女士在市南区有一套学区房,在得知限售解除后,她的心态也有了变化。之前她着急卖房换新房,但是房子挂牌一年多没卖出去,随着现在政策不断优化,考虑到自家房子学区优势明显,她的心态反而更平稳了。
“有几名客户说要涨价,房东的反应远比购房者积极。”一名房产中介工作人员介绍,这类房源多是相对优势比较明显,房东之前着急出手所以降价求成交,现在反而感觉比较有底气了,也有房东在卖与不卖中纠结,“有一名客户,之前房子挂牌价420万元,一直没有卖出去,现在房子能以390万元成交,客户却犹豫了。”
除了涨价、犹豫的房东外,市场上还有一部分房东着急卖房。这部分房源大多房龄较老,随着大量次新房入市,预计受到的冲击会不小。“有名客户,着急卖的那套房子建于上世纪90年代,但是一直没能成交,房主也比较着急。”房产经纪人陈先生介绍,房东是在2004年购入这套房子,如今再出售算是房龄比较老的,建议房东在价格上做出让步。
>>>购房者 不少“刚需人群”仍在观望
随着全域取消限购限售,青岛楼市政策环境进一步宽松。
“目前,青岛全域首套房首付可做到20%,二套房首付可做到30%,首套房商贷执行贷款利率4.0%,二套房商贷执行贷款利率4.4%,公积金贷款首套可以做到3.1%,公积金贷款二套可以做到3.575%。”业内人士表示,无论是首付比例、贷款利率等,目前对购房者来说,都处在一个相当有利的态势。
对此,不少购房者并不着急出手。
根据诸葛数据研究中心建立的市场情绪指数来看,“自今年以来,青岛情绪指数持续下降,自4月份起进入市场低迷区间,8月情绪指数降至-0.89”。
市场情绪指数一定程度揭示了购房者的购买意向,记者采访了多名有刚需购房需求的市民,最明显的感觉是,大家对市场仍旧很迷茫,不知道该不该出手。
“房价还会不会降、房贷利率还会不会降、会不会有更优惠政策……”很多年轻购房者,认为自身经验不足、不敢贸然出手,同时担心后续能否承担住房贷压力。
此外,一些改善型购房市民对市场颇为关注,这部分客户群想要“卖旧换新”,但是往往受制于手中旧房未出售。如今,随着市场热度的提升,这部分客户群希望手中的旧房能顺利出售。
新房成交月均不足1万套
当下,青岛楼市情况如何?
看成交量,卓易数据显示,2023年1～8月青岛新建商品房网签成交78518套(不含退房),成交面积891.16万平方米,成交总金额1288.75亿元,分别同比下降3.1%、5.5%、9.8%,成交不及去年同期。其中,新房月均不足1万套的成交量,数据不甚亮眼。
从最近两月来看,7月,岛城新房成交6925套,成交面积约78.35万平方米,成交总金额约113亿元。其中,新建商品住宅成交4758套,成交面积约58.86万平方米,成交总价约86.67亿元；二手房成交5108套。
8月,岛城新房成交8014套,成交面积约93.91万平方米,成交总金额约131.07亿元。其中,新建商品住宅成交6323套,成交面积约75.55万平方米；二手房成交4979套。从最近两个月岛城新房、二手房成交数据来看,成交量都不甚理想。
在库存端,锐理数据显示,截至8月底,全市库存房源约26.8万套,去化周期约24个月。
[ 观点 ]
次新房入市冲击“老破小”
限购限售放开一天时间,记者从岛城市场了解到,最明显的变化是二手房房源激增,新增房源多为次新房。
“昨天,就有不少顾客联系我,大多数是想要卖房的。”9月12日上午,李沧区一名房产经纪人告诉记者,此次进入市场的房源,大多是取得不动产权证书不满两年的房子,相比以往二手房市场的“老破小”属于优质房源,是市场上比较受欢迎的“准新房”。
“与新房相比,这些房子不用等,购买后就可以入住,而且房龄短、小区设施新,居住舒适性高。这部分‘准新房’入市,可能会刺激二手房交易量的快速攀升。”在这名房产经纪人看来,这些“准新房”入市对于“老破小”会产生一定的冲击,“真正宜居、高品质的小区以及房源,优势会更明显。”
“大量次新二手房源进入市场,对于没有学区等附加值的‘老破小’会产生强力冲击。”青岛楼市专家张斌认为,一方面,目前入市的次新房分化明显,投资解套的可能出现低价,较高的税费也成为交易时的重要因素。
另一方面,购房者的预期直接改变,可能促进短期犹豫性客户进场。“面对更多的房源选择,中期会延长置业下定的周期,十月可能会出现‘见好不见收’的情况。”张斌预计,如果楼市不能持续九月热度,或者增量不加价,那年底捡漏空间更大。
“解套的一批投资客户,会不会再进场,也决定了政策利好的延续性。宏观经济的好转以及金融政策的宽松,仍然是市场反弹高度的基础。”张斌说道。