半岛都市报
-A02版:城事新闻-2023年09月12日
日期：09-12
半岛全媒体记者 于红靓
9月11日上午,市住房和城乡建设局发布消息,调整住房限购区域、优化住房上市交易年限,这意味着青岛全域全面取消限购、限售。记者梳理发现,本轮限购政策始于2017年3月15日,期间经历多次“加码”,而后又经历多轮优化逐步“解码”,六年后,青岛全面解除限购、限售。政策全面放开后,引发广泛讨论,业内认为,放开限购后将会释放一批购房需求,提振交易活跃度,或能促进短期犹豫性客户进场,九月行情更加乐观。
■时隔六年 商品房取得不动产权证即可交易
9月11日上午,市住房和城乡建设局发布消息——调整优化房地产政策:调整住房限购区域。将市南区、市北区(原四方区域除外)移出限购区域,全域取消限购政策；优化住房上市交易年限。在本市范围内,商品住房取得《不动产权证书》可上市交易。
随着市南、市北取消限购,意味着青岛全域取消限购；而商品房取得《不动产权证书》可上市交易,则意味着销售方面的限制也被取消。整体来看,青岛全域取消限购限售。
记者梳理发现,青岛此前楼市限购政策已施行六年多,期间经历多次“加码”,而后又经历多轮优化逐步“解码”。
2017年3月15日,青岛市首次发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》,打响了限购第一枪,限购范围包括市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区(含高新区)。半个月后,青岛进一步发布通知,明确了“认房又认贷”的贷款政策和满两年后才可上市交易的限售政策。2017年4月7日,青岛市又对3月份楼市新政进行了解读,明确了不同类型住房上市交易年限的问题。
一年后的2018年4月18日,青岛继续对相关楼市政策进行优化调整,贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,在本市范围内新购买的新建商品住房和二手住房,需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。两天后,青岛市即对楼市“418新政”进行了细则解读,从政策界定、购房资格等方面进行了详细阐释。
直到2022年6月3日,市住房和城乡建设局发文,适度调整优化房地产政策促进房地产市场平稳健康发展,支持刚性和改善性住房需求。调整住房限购区域范围。住房限购区域由市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区(含高新区)调整为市南区、市北区、李沧区、崂山区除王哥庄街道以外区域,将黄岛区、城阳区(含高新区)、崂山区王哥庄街道调出限购区域。
2022年9月15日,青岛再次对房地产相关政策进行适度调整优化,继续在市南区、市北区(原四方区域除外)实行限购政策；继续明确限购房源。
直到此次,青岛全域全面取消限购限售。本轮政策调整后,青岛全域首套房首付可做到20%,二套房首付可做到30%,首套房商贷执行贷款利率4.0%,二套房商贷执行贷款利率4.4%。
■仅隔6小时 二手房在售房源增加超过2600套
青岛全域取消限购、限售后,立刻引发了广泛讨论。
“看到政策出台,太激动了,希望市场赶紧流通起来。”市民王女士看到政策后信心高涨,自家有一套市南学区房,挂了一年多一直没卖出去,她其实想卖掉旧房后买新房,但因为旧房一直未出售,也影响了购置新房的计划,“之前,我把那套房子的挂牌价下调了20万元,现在政策出台后,我打算再观察观察。”青岛全域限购解除后,有不少外地购房者咨询政策。“我喜欢青岛的红瓦绿树,一直想在市南买套房子,加上现在房贷利率下调,感觉比较合适。”淄博的张先生获知市南取消限购后表示,近期将安排时间来青岛看房。
市场方面,11日下午,记者咨询市南一楼盘看房量是否有变化,工作人员坦言,“没有明显变化,今天跟原来差不多,没啥明显增加。”
二手房方面,记者注意到,限购、限售取消后,青岛在售二手房房源量激增。上午10时许,贝壳青岛二手房在售房源有105813套,下午4时许,记者再次打开贝壳找房官网,数据显示,贝壳青岛二手房在售房源达到了108472套,6个小时,二手房在售房源量增加了2600多套。对于房源激增,贝壳青岛站方面解释,不排除之前登记的房源、今天达到销售条件而释放出来。“时间还太短了,目前看房量没有明显增加。”链家市南一家门店的经纪人郑先生告诉记者,新政一放开,明显的变化是房源量增加了不少,“很多客户还没有反应过来,政策传导需要时间,可能过一个周影响更明显。”
对于政策出台,多位业内人士表示,目前,青岛楼市下行压力显现,出台松绑政策提振楼市迫切性提升,此时取消限购、限售,对市场信心及情绪起到明显的提振作用。
据卓易数据,截至8月31日,2023年1~8月青岛新建商品房网签成交78518套(不含退房),成交面积891.16万㎡,成交总金额1288.75亿元,分别同比去年下降3.1%、5.5%、9.8%。从最近两月看,7月,岛城新房成交6925套,成交面积约78.35万㎡,成交总金额约113亿元。其中,新建商品住宅成交4758套,成交面积约58.86万㎡,成交总价约86.67亿元；7月,青岛市二手房全部房屋成交5108套。8月,岛城新房成交8014套,成交面积约93.91万㎡,成交总金额约131.07亿元,其中,新建商品住宅成交6323套,成交面积约75.55万㎡；8月,青岛市二手房全部房屋成交4979套。从最近两个月岛城新房、二手房成交数据来看,成交都不甚理想。
购房者观望情绪也很明显。根据诸葛数据研究中心建立的市场情绪指数来看,自今年以来,青岛情绪指数持续下降,自4月份起进入市场低迷区间,8月情绪指数降至-0.89。
新政将提振交易活跃度 短期犹豫性客户或进场
取消限购、限售,会对市场产生哪些影响?
青岛楼市专家张斌认为,青岛全面取消限购限售,将对市场产生重大影响。一方面,大量次新二手房源进入市场,对于没有学区等附加的“老破小”产生强力冲击。次新房中分化明显,投资解套可能出现低价,而较高的税费也成为成交的重要砝码。另一方面,购房者的预期直接改变,可能促进短期犹豫性客户进场,九月行情更加乐观。新房受益会大于二手房,但是供应不足限制了上升空间,二手房价格体系可能更混乱。面对更多的房源选择,中期会延长置业下定的周期,十月可能会出现“见好不见收”的情况。
张斌分析,如果不能持续九月热度,或者增量不加价,那年底捡漏空间更大。解套的一批投资客户,会不会再进场,也决定了政策利好的延续性。宏观经济的好转以及金融政策的宽松,仍然是市场反弹高度的基础。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪分析,从政策角度来看,取消限购,降低购房门槛,意味着原本不具备资格的购房者重新获得入市资格,将会释放一批购房需求,提振交易活跃度,对于去库存和拉动市场活力有着重要意义。同时,取消限售,将会加快房屋在市场的流通力,同时对改善换房时间限制进行了大幅度的松绑,有利于改善需求的释放,提高市场活跃度。而且全面取消限购限售政策紧接着近期央行引导房贷首付比例及存量房贷利率下行后,再度释放重磅利好信号,对市场信心及情绪起到明显的夯实作用。
根据诸葛数据研究中心不完全统计,截止到目前(9月11日),有包括东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、南京、济南、青岛8城全面取消限购政策。预计接下来其他二线城市如杭州、苏州、成都、武汉等可能会逐步跟进。
业内人士分析,核心二线城市放开限购所产生的市场效果或将明显大于其他低能级城市,因此,像济南、青岛、南京这类核心二线城市全面解除限购政策对于当前房地产市场而言意义重大。