半岛都市报
-A06版:问法热线-2023年09月06日
日期：09-06
问题1
借款时用住房做抵押担保
现在出借人让我腾房
市民李先生2018年向朋友刘先生借了60万元,当时刘先生要求李先生将自己的住房作为抵押担保,签订一份商品房买卖合同。刘先生称,这合同只是用来做借款担保,房子依旧归李先生居住使用。李先生同意了,并与刘先生签订了合同。双方签订的借款协议中明确约定,李先生与刘先生签订的商品房买卖合同作为借款的抵押担保。由于借款逾期未还,前段时间刘先生说要将房屋卖出偿还借款,要求李先生搬出房屋。李先生询问律师,刘先生有权处理自己的住房吗?
律师说法:双方当事人之间就其法律关系为商品房买卖合同关系还是民间借贷关系产生争议的,通常法院会探究合同签订时双方当事人的真实意思表示。相关法律规定:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回其起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”根据李先生的描述,当初与刘先生签订购房合同的意思表示是以买卖担保借贷,而无买卖的意思表示。因此刘先生想以房屋买卖合同为由,处理李先生房产的诉求很难得到法院支持。
问题2
“散伙”达成清算协议
“债务人”是否应偿还借款
市民李先生与徐女士前几年一起合伙投资做生意,当时李先生是主要出资人。这些年因为种种原因,生意一直做得很不好。前段时间李先生提出终止与徐女士的合伙关系,徐女士同意了,双方之间达成了债权债务清算性质的协议。协议中约定林先生为债权人,徐女士为债务人。林先生以此要求徐女士偿还借款,徐女士却称他们之间是合作,不存在借贷,拒绝还款。林先生询问律师,自己能否根据协议主张徐女士还钱?
律师说法:民间借贷纠纷中,原告以借据、收据、欠条、承诺书等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼,被告依据基础法律关系提出抗辩,人民法院应当依据查明的案件事实,识别双方当事人之间的基础法律关系并予以审理。但当事人通过调解、和解或者清算达成的债权债务协议,不适用此规定。另根据“谁主张谁举证”的法律原则,林先生想以双方达成的债权债务清算协议作为凭据提起诉讼,就需要向法庭提供相关证据,证明自己当初只是出资,并没有参与实际经营。同样徐女士主张双方之间实际系合伙法律关系,不存在借贷事实,也需要向法院出示相关证据。若法院依据查明的案件事实,认定该清算协议系合伙人终止合伙关系后对投入财产的处理而达成的债权债务清算协议,徐女士就需要偿还欠款。
问题3
借钱给朋友,同时买了他的房
朋友现在不还钱咋办
市民赵先生的朋友前段时间向他借钱,赵先生同意借款。两人闲聊时,赵先生得知朋友正在出售房子,赵先生当即表示自己愿意购买。双方随即签订了两份合同,一份是商品房买卖合同,一份是双方的借款合同。赵先生向朋友支付了借款,并支付了房屋的首付款。如今借款期限已到,索要欠款时,朋友却说借款是赵先生支付的购房款,不愿偿还。赵先生认为自己的借款和购房款是两回事,询问律师能否要求对方偿还欠款。
律师说法:司法实践中,民间借贷一个纠纷涉及房屋买卖合同、借款合同两个法律关系的情况并不少见,个案案情又有所不同,如何根据合同的背景、约定及履行情况探究双方当事人的真实意思表示,进而正确认定当事人之间的法律关系成为难点。应当说,很多案件当事人的意思表示并非是一成不变的,有的案件中当事人的意思表示具有复合性,房屋买卖与借贷法律关系并存；有的案件中当事人意思表示还会发生转化,起始为借贷,后期又转化为房屋买卖。此类案件的裁判思路是,从当事人的交易目的看,他们之间的法律关系并不是必然停留在某一个法律关系之中且不能转换,如何转换取决于当事人的意思自治；从约定的房屋价格看,双方当事人履行《商品房买卖合同同》不会导致利益严重失衡。因此赵先生要通过诉讼途径解决欠款问题,法院通常会将他与朋友之间签订的民间借贷合同和买卖合同合并审理。