半岛都市报
-A13版:黄金楼市周刊-2023年08月31日
日期：08-31
半岛全媒体记者 江海峰
楼市即将进入“金九银十”。按惯例,每年金秋这两个月,是楼市的收获期,无论是政策还是房企,都会调整到最佳状态,以满足市场需求。然而,众所周知,近几年的楼市,周期状态明显。尤其是今年,在经历了上半年二、三月份短暂的“小阳春”后,再次进入冷静期。尽管政策方面不断释放利好,市场的观望情绪依旧浓厚,有业内人士指出,当前是购房好时机,房价已探底。下面,我们就先从政策方面来看看。
公积金贷款首套房最低首付比例降至2成
最近一次购房利好的释放,来自公积金。8月28日,青岛市住房公积金管理中心发布新政,在青岛非限购区域(除市南区、老市北区外的区域)内,降低住房公积金贷款首付比例。对于购买家庭首套自住住房的,首付比例由30%降至20%,购买家庭二套自住住房的,首付比例由40%降至30%。在公积金贷款利率上,贷款5年(含)以下的,首套房利率执行2.60%,二套房执行不低于3.025%；贷款5年以上的,首套利率利率执行3.10%,二套房执行不低于3.575%。
另据了解,缴存公积金时间达6个月以上的个人或家庭,才有资格申请公积金贷款。其中,单职工缴存的,购买首套房最高可贷50万元,购买二套房最高可贷36万元；双职工缴存的,购买首套房最高可贷80万元,购买二套房的最高可贷60万元。
限购、限售均有所放松
如果你想买房,首先要明确青岛目前的限购及限售政策。
2022年9月15日,青岛限购政策做出调整:一、继续在市南区、市北区(原四方区域除外)实行限购政策。二、继续明确限购房源。对限购区域内的新建商品住房,本地居民限购2套,二孩、三孩家庭可增购1套,外地居民居住满半年限购1套。简单来说,除市南区和老市北区之外的区域,青岛新房市场全面放开限购。
那么,目前的限售政策是什么?今年7月18日,青岛市住房城乡建设局答复市民提问时称:在本市范围内,新建商品住房满5年方可上市交易,上市交易时限可以自网签备案时起算,二手房取得《不动产权证书》满2年方可上市交易。同时,针对特定条件群体,青岛市于今年6月1日发布的消息称,新房网签满3年或取得《不动产权证书》2年即可上市交易,二手房取得《不动产权证书》满1年便可上市交易。
同时,今年6月1日的政策中指出,人才公寓取消申请人及配偶5年内没有商品住房交易记录的限制；经市、区两级分配后剩余的产权型人才住房,可面向在我市持有商品住房不多于1套的人才配售。同时,全面推行二手房“带押过户”,“优鲜卖”模式,促进“卖旧买新”、“卖小换大”。
商业贷款首套房最低首付比例为2成
今年6月1日,青岛市住房和城乡建设局、中国人民银行青岛市中心支行、中国银行保险监督管理委员会青岛监管局联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,提出了“降首付”,首套房和二手房均做出下调,其中首套房下调到最低20%,二套房下调到最低30%。
如何界定商业贷款的套数?按现行规定,目前市南区和市北区(原四方区除外),也就是限购区域内,实施认房又认贷,且首套房的贷款比例为20%起,二套房的贷款比例为40%起；除此之外的非限购区域,则认贷不认房,即名下有1套房且已还清贷款者,再买房贷款仍可按首套房来算,且首套房的贷款比例为20%起,二套房的贷款比例为30%起。
商业贷款利率上,今年6月20日执行最新的LPR后,青岛商业贷款利率执行首套房4%,二套房4.8%的标准。
个税、契税、增值税如何计算?
买房涉及的个税、契税、增值税比较多,不少市民也一头雾水。我们今天简单来说一下购买商品住宅所需缴纳的税种。
按当前青岛市的规定,市民购买的二手房满2年的,免征增值税及附加税；二手房不满2年的,需征收房屋交易总价的5.3%。另外,满5年且该房屋是卖方家庭唯一住房的,买家可免征个人所得税；如果您购买普通二手房,则需征收房屋成交价的2%,作为个人所得税。
在契税方面,买房家庭购买唯一住房的,房屋面积在90平米(含)以下的,需征收房屋交易总价的1%；房屋面积在90平米以上的,需征收房屋交易总价的1.5%。买方家庭购买第二套住房的,房屋面积在90平米(含)以下的,需征收房屋交易总价的1%；房屋面积在90平米以上的,需征收房屋交易总价的2%。买方家庭购买第三套及以上住房的,需征收房屋交易总价的3%。
但有个好消息:2022年10月1日至2023年底,同时有卖房、买房的,可以申请个税退还:新购住房金额大于或等于现住房转让金额的,全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的,按新购住房金额占现住房转让金额的比例,退还出售现住房已缴纳的个人所得税。