半岛都市报
-A05版:问法热线-2023年08月16日
日期：08-16
>>>问题1
只凭母亲口头遗嘱
法院会把房产判给谁
市民徐女士和哥哥早年与母亲一起住在一套公房里,1992年时公房拆迁,一家人分到了一套补偿房,但当时由于种种原因,该房子一直未办理房产证。后来哥哥搬出去自己住了,徐女士买断了这套房子的产权,并办理了房产证,此后这套房屋由徐女士和母亲共同居住。徐女士一直赡养母亲直至其母亲去世。但近期徐女士的哥哥起诉徐女士,要求这套房屋完全归自己所有,原因是母亲在生前的一次生日宴上,口头表示过这个房子要留给徐女士的哥哥。徐女士询问律师,只凭母亲口头表示,哥哥就能得到这套房屋的所有权?
律师说法:徐女士现在已经买断这套房子的相应产权并办理房产证,徐女士的哥哥如果想要继承全套房子可能性很低。首先这套房屋的产权存在拆迁问题,需要看徐女士的母亲在原始房屋来源中是否有贡献率,如果有,徐女士母亲在房产中所占的份额才能由徐女士及哥哥作为法定继承人进行继承分割。相关法律规定,口头遗嘱必须在情形危急的特殊情况成立,并且在情形消失后进行书面遗嘱补充。根据徐女士的描述,哥哥称母亲在一次生日宴会中的表态,并不是在情形危急时刻做出的,后续也没有形成书面补充,因此如果徐女士的哥哥想要通过口头遗嘱继承这套房屋,将会面临较大的举证难度。因此徐女士的哥哥很难得到房屋的所有权。
>>>问题2
差价退少了办证还逾期
能否让开发商赔偿损失
市民李女士2015年时从某开发商处购买了一套房产,当时房屋买卖合同中约定入住后720日内办理房产证。但开发商又与李女士协商,称整体项目建设完毕后再办理房产证,李女士同意并签订了相关协议。合同签订后,李女士全款支付了房款,并于2017年入住。前段时间开发商称可以办理房产证了,通知李女士补差价款。由于合同中约定的房屋面积是88.57㎡,而实际交付的办证面积是85.7㎡,相差了2.87㎡,根据当时的购房价格,开发商应该退款19000多元。但开发商称扣除了李女士阁楼的配套费,只同意退还李女士9000元差价。李女士表示此前合同中明确表明免除了阁楼的配套费,询问律师自己能否要求开发商退还19000元的差价款?且开发商存在逾期办证的问题,自己是否可以要求开发商赔偿相应的损失?
律师说法:根据民法典规定:合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同,受法律保护。李女士与开发商签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表达,合同的签订符合相关法律程序,因此该合同受法律保护。签订的合同中已经表明阁楼免除配套费,因此房地产开发企业应当按照约定退还李女士房产面积差价19000余元。如果开发商坚持不退还差价,李女士可以采取诉讼方法解决问题。针对开发商逾期办证问题,李女士在签订入住后720日内办理房产证后,又与开发商签订过同意整体项目建设完毕后再办理房产证的协议,在不违反相关法律法规的情况下该协定有效,李女士主张开发商逾期办证要求赔偿损失的诉求很难得到法院支持。
>>>问题3
房子买了27年未过户
如今原房主不配合咋办
市民张先生于27年前购买了陈先生位于松岭路某处的一套房子,当时因为某些原因,房子无法办理房产证,因此双方签订了一份协议,约定房子由张先生居住,等能办理房产证时,陈先生配合张先生办理房屋的相关手续。前段时间张先生得到消息,他居住的房屋可以办理房产证了,于是联系陈先生,想约时间一起去办理房产证,可陈先生拒不配合。张先生咨询律师,应该如何维护自己的权益?
律师说法:张先生的房屋购买时间较久远,需要先前往不动产登记中心确认,房屋能否在当前的法律政策规定下办理产权过户。如果房屋符合办理的相关规定,那张先生可以要求陈先生按照签订的购房协议,履行相关义务。如果陈先生拒不配合,张先生可以向法院起诉,要求对方配合,强制履行登记义务。在获得胜诉裁判文书后,张先生可以凭借此文书,去不动产交易中心自行申请完成过户登记。
>>>问题4
房子还没过户却被强拍
能否要求法院排除执行
2021年市民刘先生以100万元的价格购买了王先生的房屋,双方签订了《房屋买卖合同》,房款全部付清,且刘先生及家人装修后搬入该房屋。但是因为卖家王先生取得该房屋产权时间还不满两年,如果当时过户,需要缴纳高额个人所得税。为了规避该税款,刘先生与王先生约定,等到了2年之后符合减免税费的时候再办理该房屋过户手续。前段时间刘先生听闻,王先生因为借他人款项到期没有归还,被债权人起诉到法院,债权人在诉讼过程中申请法院保全查封了该房屋,法院作出判决书,因王先生无力履行判决书的还款义务,债权人申请强制执行,进入到执行程序。刘先生询问律师,自己是否可以向法院执行局提起执行异议,要求排除该房屋的执行?
律师说法:根据相关法律规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情况且权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产的；(三)已支付全部价款的,或者已经按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；(四)因买受人自身原因未办理过户登记的。根据刘先生的描述,当初是为了规避税费,与王先生私下约定延期办理过户,也就是说是因买受人刘先生自身原因未办理过户登记,这明显不符合法律排除执行的因素,因此刘先生要求法院排除该房屋执行的诉求,很难得到法院支持。再次提醒购房者,购买房屋时要及时办理过户手续,不要因为贪图小便宜,而遭受更大的经济损失。
>>>问题5
新房存在质量问题
拒收房期间损失谁承担
张先生来电咨询,其购买了某开发商的一处精装修房屋,在验收房屋时因对房屋装修质量不满而拒绝收房。后来,开发商对房屋进行了维修,张先生于一年后接收了房屋办理了收房手续。张先生询问,这一年期间自己租房居住,相关的费用是否应该开发商承担?另外,自己一年后才能收房,开发商是否应该承担逾期交房的违约金?
律师说法:不是所有的质量瑕疵问题都构成房屋买受人拒收房屋的合理事由,首先要看房屋质量问题是否存在合同约定的拒收房屋的事由；其次要看房屋的质量问题是否达到法定的拒收事由。所以说这一年的逾期费用是否会得到法院支持还无法确定。但是,在保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任,也就是说在这期间张先生租房的费用应该由开发商来承担。