半岛都市报
-A10版:新闻周刊-2023年08月14日
日期：08-14
衣建梅的办理流程算是非常快的。8月1日,兴业银行青岛分行的一名工作人员表示,“我们行不用排队,不用预约,准备好钱,过来填个表,大约7个工作日就完成扣款。”该工作人员还提醒,因为21日是扣月供日,还款人尽量选择在15日之前,或者21日以后去办理。
和衣建梅一样申请提前还房贷的人还有很多,当中不少人还在继续等待银行通过审批,有的还在排队预约的路上。
同日,建设银行李沧支行的一名个贷经理透露,“目前还款量比较大,如果走线下预约的话,已经约到11月6日了,线上抢额度可能9月份就能扣款,但线上比较难抢。”
随后,从中信银行青岛延安三路支行、工商银行青岛分行李沧二支行、青岛银行福州路支行收到的消息是,还款人均可登录手机银行预约提前还款,但完成扣款时间分别为1个月、两个月、3个月。
和衣建梅一样,“85后”姑娘解蕾在去年就选择了提前还款,不同的是,她的还款不是迫于房贷压力,而是“赶潮流”。
解蕾的这套房子位于双山片区,是一套76平方米的套二房。她2009年购买,2011年交房,贷了50万元,当时正赶上利率低点——7折。
“月供只有两千多,租出去也能覆盖了。”但解蕾最终还是决定一次性还掉,无贷一身轻。
从“有钱没钱也要买个房子”,渐渐变成了“有钱没钱也要争取提前还贷”,自降杠杆,缩减负债,正在成为年轻购房人的一种“新时尚”。
一组来自央行的数据显示,今年上半年,个人住房贷款累计发放3.5万亿元,但上半年新增的住户中长期贷款只有1.46万亿元,创下了近5年新低。
贷款买房的人,断崖式下降；提前还款的人,与日俱增。面对一大批人提前还贷,银行正面临降低存量房贷利率留住这部分客户或是彻底失去这部分客户的选择。
“支持和鼓励”变“指导”,“脚步声”越来越近了
降低存量房贷利率,呼声有多高?
7月中旬,一组乐有家研究中心的调研数据显示,对于当前能促进购房的动机,受访者最希望能降低存量房贷利率,占比达到28%；其次才是降首付比例,占比21%。
实质性的转机,发生在7月14日。
这一天,央行货币政策司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示:按照市场化、法治化原则,支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定,或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
18天后,央行再次明确表态。
8月1日,中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。会议指出,要落实好“金融16条”,延长保交楼贷款支持计划实施期限,继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行,指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
8月4日,在国家发展改革委、财政部、中国人民银行、国家税务总局联合召开的新闻发布会上,邹澜再次回应了降息降准问题,“未来还将继续发挥好贷款市场报价利率改革效能和指导作用,指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。
值得注意的是,最近两次关于存量房贷利率的说法,由7月份的“支持和鼓励”变为“指导”。
对此,有业内人士表示,两个词组背后的意思完全不一样。就前者来说,银行是有选择权的,全凭银行意愿。但银行本身是没有这个意愿的,因为这一调整动了银行的“奶酪”,压缩了其利润空间。
而后者的“指导”就不一样了。也就是说,银行必须拿出诚意让利,在央行“指导”下来做这件事。尤其是在“促销费”的大背景下,下调存量房贷利率,有助于减轻居民住房消费负担,扩大居民消费的意愿和能力。
8月3日,“第一个吃螃蟹的城市”来了——郑州发布了稳楼市15条新政,其中最亮眼的便是,“鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。
事实上,自7月以来,中央及各相关部委对于房地产市场的政策调整持续发声。
7月24日召开的中央政治局会议提出,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。
7月27日新华社报道显示,住建部部长倪虹在企业座谈会上表示,大力支持刚性和改善性住房需求,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
随后,从7月29日到7月31日,北京、深圳、广州、上海四大一线城市的住建部门纷纷表态:将更好满足居民刚性和改善性住房需求。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进分析认为,一线城市购房政策全国最严,当前释放放松信号,对其以及全国都有积极的作用。
有分析师测算,当前存量房贷的规模高达38.8万亿元。如此大体量,如果能降,该会怎么操作呢?
从业界的解读可以发现,按照央行给出的指引,存量房贷利率调整大致有两种做法:
一种是直接降,即银行和借款人通过自主协商变更合同条款；一种是间接降,即贷款以新换旧,银行对借款人发放新的、利率较低的贷款,并且新的贷款可用来替换借款人手中旧的、利率较高的贷款,而且贷款置换原则上应限于本行。
那么,青岛的存量房贷利率政策有没有变化?
8月1日,包括工行、建行、兴业、中信等多家银行均表示,暂未收到有关存量房贷利率调整的政策文件,仍按原有的合同利率来执行房贷利率。
建设银行青岛李沧支行一名个贷工作人员回复:“已经关注到相关消息,但是尚未接到政策执行的通知,我们也问过上级,都在等总行文件。”
青岛银行福州路支行个贷部工作人员表示,“目前没有相关计划,如果有消息,肯定会通知客户,最起码会发送短信。”
兴业银行青岛分行一名个贷经理在回复“尚未接到相关通知”的同时,表达了自己的判断,“应该是四大国有银行先有动作,股份制商业银行才能有动作。”
放眼全国,是否会有破冰之举?
就在两周前,兴业银行广州分行针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券,该行对媒体表示,该举措目前仅在广州分行下辖若干支行创新试点,并未大量推广。
再早前的7月21日,常州当地媒体报道,常州市部分银行同意下调存量房贷利率。不过,该报道随后删除了“银行同意下调存量房贷利率”内容。对于常州市是否有银行同意下调存量房贷利率,当地多家国有大行、股份行、城商行均回应:目前尚未收到有关正式通知或文件。
实际上,存量房贷利率调低的政策并非先例。早在2008年10月,为了应对房地产需求下滑,央行发文宣布将商业性个人住房贷款利率的下限,由贷款基准利率的0.85倍变为0.7倍。根据2008年的操作,当时在央行宣布新政后,部分银行2009年初才做出调整,从政策提出到落地仍需一段时间。
不过,调整存量房贷利率的“脚步声”真的越来越近了。
(应受访者要求,文中人物均为化名)