半岛都市报
-A05版:城事关注-2023年07月08日
日期：07-08
开业主大会,从公示到召开业主大会整整过了一个月的时间。在业主大会上,业主通过后,签订了物业合同,由物业公司为小区提供三星级服务。”赵先生说,目前合同已在物业办备案。他还透露,联泰物业是一个子公司,总公司是远洋物业,合同现在在远洋物业公司。
赵先生还解释,合同草稿当时进行了公示,因没经过全体业主表决,所以没办法盖章。现在,业委会也有合同文本,业主在业委会可以看到合同。盖章之后的合同文本没有进行公示,是因为已经将合同草稿公示过了,盖章的合同一个字都没改。这个合同是三十多页,小区一共65个单元,打印合同得2000张纸。“现在小区还没有公共收益,所有的办公经费都是我自掏腰包,我为什么要花这钱?”赵先生说。
>>>物业
百余户业主排队等待地上车位
7月4日,记者与林女士等业主一起来到小区联泰物业办公室,提出查看物业服务合同的具体内容,但遭到了两名工作人员的拒绝。一位姓韩的负责人称,他只负责保安业务,对合同方面的情况不清楚,并让业主联系相关客服人员。“物业服务合同早就在小区里公示过了。”韩经理说。
7月6日下午,联泰物业负责人王国林经理告诉记者,翠海宜居的物业费从2012年以来就一直没有涨过一分钱。现实问题是,物业费百分之百交费的情况下,物业公司也不挣钱,因为如今的人工成本跟十年前不可同日而语。“为了保证正常运营,我们把这个问题列出来,给全体业主看,把成本以及损耗等所有的明细都跟业委会进行了沟通。”
王经理说,经过半年的应急期,业委会与物业签订了正式合同。此前,合同草稿已经进行了公示,包括人工成本、水电、办公物资、物料供货、比例分成等都在其中,把每一项都列得清清楚楚。“物业合同不在物业办公室存档,一般都是放在崂山区那边的公司总部,也是为了避免放在办公室丢失,或有急事找不到。”
针对车位费和物业费捆绑,王经理介绍,当时在考察的过程当中发现,小区物业费收费率在30%左右,说白了就是不交钱习惯了。前期物业交接的单子上,很多业主不交费,2013年是29户,2014年是49户……最后不交物业费的是739户。“小区车位是有限的,很多业主想要车位,那么我们只能说不是捆绑,是给优质客户使用,我们不叫捆绑,因为我们也不想和业主发生任何争执,其实一直在感化、在引导,业主不交物业费,车位就直接给别人了。”
王经理还说,刚来小区时,进行了一次摸排,当时有二百多户业主需要车位,但只有八十多个空余车位可进行租赁,为了公平起见,就按照顺序先到先得,到现在排队的还有100多户。他还透露,“小区地下车位空了一半,因为那是华泰物业的,华泰物业没有把地下车库交给我们。”
>>>说法
公共收益应由业委会监管
民法典明确规定,建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。山东省物业服务收费管理办法明确规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有,由业主大会决定其使用方式和用途；未作决定的,主要用于补充专项维修资金,也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。
记者走访多个小区发现,对于小区车位费归属,物业公司与业主之间都有明确的约定。比如,李沧区青山路一小区物业服务合同显示,车位费包括停车服务费和场地使用费。根据合同约定,一期和二期的地上车位费为每个每月60元,其中,停车服务费30元属于物业公司,场地使用费30元属于小区公共收益。该小区地下车位费每个每月130元,其中停车服务50元属于物业公司,场地使用费80元属于小区公共收益。
市南区一家物业公司工作人员介绍,他们小区只有地下车位,而且全部属于业主个人,物业对每个车位只收取50元管理费。
针对翠海宜居小区公共收益问题,北京浩天(青岛)律师事务所王律师指出,上述各50%比例的约定是否公平合理应该参考该小区的各种因素进行综合判定。主要影响因素包括:签约合同和主体是前期物业公司还是业主大会选聘的物业公司,前者因为是开发商选定的物业公司并签订的前期物业合同,加上部分物业公司和开发商之间的关联关系,会导致上述合同条款的先天不公平,而上述50%的约定违反山东省317号政府令和青岛市257号文对普通住宅在前期物业管理的20%扣除比例而无效；如果是业主大会决议选定的物业公司和签订的物业合同,理论上应当具有合同公平性。
王律师指出,小区的物业费单价和小区的使用年限,这个因素应当是主要参考因素,即如果是小区实际投入使用年限过久,但是物业费单价一直没有变化,这种小区在确定公共收益的分成比例时,会基于该因素而将公共收益的一定比例加大给物业公司反哺物业费成本以保证物业公司提供合同项下的基本义务；上述公共收益的来源,即公共收入的成本,外包广告、场地和房屋租金等净租金的公共收益扣除成本不大,而地上车位场地使用费次之,一些需要投入装修、维护成本的公共收益扣除成本较大,所以扣除成本大的会给予物业公司更高的分成比例,以弥补物业公司的上述成本支出。
“但是上述条款最后部分存在一定的风险,即剩余属于业主共有的50%公共收益的使用必须由业主大会决议并由业委会去监管,而不是放任物业公司去使用,上述监管包括使用前方案的公示,方案签约时的审批直至履行中的监管、完成后售后和审计等。”王律师说。
山东文康律师事务所李律师则表示,首先要确定车位的使用权归属,是属于开发商还是全体业主。如果是属于全体业主,业委会可委托物业公司进行管理,物业公司可收取管理费,但收益权应该归属于全体业主。如果业主觉得原先的关于收益的约定不合理,可以在物业委托合同到期后,重新进行约定。如果原合同的履行或者签订有可以撤销的理由或者存在无效的情形,也可以要求撤销原合同或者确认无效。