半岛都市报
-A12版:新闻周刊-2023年06月26日
日期：06-26
放眼青岛,贝壳指数中的二手房供需走势曲线图显示,今年1月新增房源4925套；2月陡增14645套；3月继续上升,新增16585套；4月新增14767套；5月新增13766套。
但放眼全国,青岛的挂牌量并不是最多的。记者查询贝壳找房平台发现,目前北京市二手房挂牌数已超12万套,南京的挂牌量则突破17万套大关,武汉逼近20万套,成都已经超过20万套……
诸葛数据研究中心的监测数据显示,5月份10个重点城市二手住宅挂牌量为213.37万套,环比上涨3.62%。从同比看,近一年来,苏州二手房挂牌量同比涨幅超500%,南京涨幅超200%,深圳、杭州的涨幅也均在100%以上。
迎城市更新
“老破小”的底气
在成功卖掉房子的当天,刘磊下班后家都没有回。
“我对象叫我接上她,直接就奔售楼处了。”卖房两年,那套梦想中的大房子,一遍遍出现在刘磊的脑海,如今终于敢去亲密接触一下了。他们最终在浮山后的一处新盘,定下了一套140平方米的套四房,总价500万元。尽管还款压力山大,但在刘磊看来,这下老人、大宝、二宝都有自己的房间了。
而在李强看来,目前市场上像刘磊这样的住房改善型客户居多。这部分客户更加青睐新房或次新房,“老破小”越来越不受待见,或许是二手房挂牌量较高的另一个重要原因。
一份来自58安居客研究院的数据印证了李强的说法。
这份2023年青年(1985年～2005年出生)置业报告显示,接近五成的青年为改善目前的居住环境而购房。在户型方面,超七成的青年更愿意选择三居室以上的房源,选择一居室的占比仅1.3%。此外,青年们多倾向于新房,占比达74.7%,倾向购买二手房的占比仅9.4%。
2020年,李强把自己的店从老城区人民路搬到了市北新都心,“没办法,那边老房子卖不动,这边房子新一点。”
“不是我们推新房,很多客户看了二手房,再看新房,自己就比较出来了。”李强说,“10年前90平方米小套三最流行,你再对比一下如今的户型——”说着,他拿出了时下青岛市场上热卖的两个新房项目户型图,一个143平方米,一个130平方米,都是四室两厅两卫。户型图上赫然印着:量身定制式的家庭关系场。
此外,同一地段的新房和二手房价格差不多,往往新房价格还更低一些。李强举例说,“以水清沟片区的新盘保利·和颂和保利百合花园对比,保利·和颂低楼层的套三房单价两万二左右,去保利百合花园,这价格买不到啊。”
42岁的谢蕾是一名美术设计师,她正和自己的房东进行着一场“拉锯战”。
自2009年起,谢蕾就租住在南京路附近一处60平方米的套二房子里。这套房子和谢蕾的单位在同一个院,距离办公楼不到100米,由于经常上夜班,她下班后步行回家,全程都在院里,感觉很安全。
谢蕾的房东从2017年就想卖房子,最开始报价190万元,当时谢蕾的一个朋友出价160万元,立马就能付款。但房东觉得太低了,只肯降到180万元,就这样没有谈成。后来陆陆续续有人看房,但都没有成交。
从去年开始,看房的就很少了,房东的报价也是一降再降。“房价刚开始走下坡路的时候,他想150万元卖给我,我觉得高了。”谢蕾说,自己比较佛系,买也可不买也行,因为在别处还有房子,“之所以想买,就是因为住得久了,感觉这套房子让自己特别舒服,双南向,整面墙都是玻璃窗,采光特别好,冬暖夏凉。”
房东现在的挂牌价是140万元,而谢蕾的心理价位是120万元。
6月21日,记者来到这套房子所在小区,发现这套建于1996年的房子一点都不显老,马赛克外墙精致而干净,楼下的无花果树随风摇曳。
房东的底气来自于青岛正在进行的城市更新攻坚行动:小区的路面被挖开,铺上了绿色的防尘网,一些工人正在忙着更换雨污管道,这里正在进行老旧小区改造。
据了解,2023年青岛计划改造老旧小区473个,惠及居民13.77万户,截至目前已全部开工,计划今年实施的13个老旧街区改造示范项目,目前也已全部开工。
房东说,这里的改造工程已经进行一个月了,改造完成后,整个小区的居住品质肯定会有大幅提升。
打通换房链条
曙光不远了
一项贝壳研究院的调研显示,挂牌增加的背后原因不是“抛售”,而是换房。
然而,一边是“卖不动”的二手房,一边是激增的挂牌量,导致“卖一买一”的换房链条受阻。如何让流通环节减少堵点,减少交易成本,加快购房需求入市节奏,青岛已经行动起来。
6月1日,李强的手机响个不停,他正在忙着给各路买房人、卖房人解读刚刚出台的楼市新政。这一天,青岛发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,打出了一套“组合拳”,包括放松限售、降首付、试点房票制等一揽子措施。
2008年入行前,李强是干电脑维修的。2011年开始,熟谙网络的李强开始在天涯社区,用帖子记录自己的从业故事。无论是刚需的、投资的还是炒房的,都能从这里看到他的“毕生绝学”。在业内人士看来,这次新政既有力度又有温度,“为大部分二线城市打了个样”。
“力度”体现在降首付。
非限购区域首套房首付最低降至20%、二套房最低首付30%,“二成首付”重现青岛楼市江湖,在业界产生了轰动效应。
今年1月5日,住建部部长倪虹曾表示,对于购买第一套住房的要大力支持,首付比、首套利率该降的都要降下来；对于购买第二套住房的,要合理支持。此后,灵活运用信贷政策的主要以三四线城市为主,一二线寥寥无几,最多也就是“认房不认贷”,或在公积金上做做文章,极少有主动降低二套房首付的。
此次新政之后,青岛成为全国主要二线城市中,为数不多的执行首套房二成首付、二套房三成首付的。
可别小看这10%,对于刚需购房者而言,一套价值200万元的房子,10%的差别就是20万元,少了这20万元,购房者就可以少借点,“踮踮脚”也就够了。对于改善型购房者来说,首付下降缓解的压力也是明显的,一套600万元的大房子,10%的差别就是60万元,留这60万元在手里,不论是购房还是投资,心里的底气更足。
“温度”体现在解除限售。
新房的限售条件,由网签满5年变为网签满3年或取证满2年,二手房由取证满2年变为取证满1年。
不过,这里有一个前提条件,需满足一个情形:因家庭成员患重大疾病急需资金治疗、家庭收入不能支持住房贷款且已申请贷款延期展期等。
这个举措彰显人性化。确实,谁家都可能遭遇急事儿,生了大病急用钱、收入减少还不起房贷……若房子再不能卖,不符合情理。
另外,新政提到的全面推行二手房“带押过户”,已经落到实处:4月17日,青岛完成首笔双预告模式“带押过户”登记；4月18日,西海岸新区完成首笔双预告“带押过户”业务；4月20日,青岛完成首笔线上“带押过户”业务；6月20日,青岛市首笔二手房交易跨机构“带押过户”业务成功落地……
以青岛首笔线上“带押过户”业务为例,市民徐先生想要买李沧区一套房子,但这套房子在青岛银行还有近90万元的贷款没有还清。这在以前,需要卖家先结清贷款才能交易。但现在,通过市房地产事业发展中心、市不动产登记中心、青岛银行三方数据共享,4月20日,徐先生在青岛黄海公证处本部远程业务办理平台顺利办理了线上“带押过户”业务,并成功取得房产证。
“实在是太方便了,我不需要到任何房产交易大厅排队办理,轻轻松松就完成了房产交易。”徐先生说,“不仅保证了我的资金安全,还节省了费用和时间,省心又省力。”
还有新政提到的“团购”政策,实实在在地为购房者谋实惠、为房企去库存；“优鲜卖”模式为“卖一买一”的住房改善型群体吃了颗定心丸。此次新提出的“房票制度”,则不仅可以让被征收人尽快住上新房,还可以减少财政的直接支出,是一条结合节约财政、去库存的综合性措施。
政策效果已经反馈到市场上。
据贝壳研究院数据,6月首周,青岛新房和二手房共成交3663套,总成交量较前一周微涨1.2%。第二周,青岛新房和二手房共成交3841套,较前一周上涨4.9%。
其中,新房市场数据回升更为明显。6月首周,青岛新房住宅成交1784套,环比上涨20%。这个数据,高于4月首周1280套、5月首周877套,仅低于“阳春3月”首周2201套。6月第二周,青岛新房住宅成交2284套,环比涨28%。
曾经高喊“活下去”的那家开发商,今年换了口号——“奔向曙光”。一系列大动作之后,对于买房者和卖房者来说,曙光真的不远了。
应受访者要求,文中刘磊、王彦、谢蕾均为化名