半岛都市报
-A04版:问法热线-2023年05月10日
日期：05-10
文/图 半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯
房屋延期交付开发商各种理由拒绝赔偿违约金?新房交付时认为精装修达不到约定价位标准?一直以来,房子都是老百姓谈论的热点话题。5月9日,半岛问法热线聚焦房屋买卖纠纷,邀请山东德衡律师事务所的王明律师和王洁茹律师做客,现场接听市民来电,为市民解答房屋买卖过程中遇到的问题。
上午9点30分,80889800热线就准时响起,“几年前,我通过中介买了一处期房,房屋下来之后,房子就落在儿子名下,因为我们不去住,就又委托中介出售。”李女士告诉王明律师,近期中介联系说有一个买家有购买意向,对方给了2万元的定金。
“现在的问题是,我们收了定金,签了合同之后,中介又联系我,让我们配合对方签一个假合同,假合同约定的房屋总价是130万,比实际价格多了近20万元,方便给对方多批房贷。”李女士觉得,这样不合理也不合法,就拒绝配合对方签这个合同。“现在对方跟我说,我拒绝配合就算违约,需要根据合同约定赔偿对方双倍定金,我想问一下,这种情况算是违约吗?”
听完李女士的问题,王明律师给出了专业的解答。“这种情况您是不构成违约的,对方没有理由要求您超出合同之外,去配合他办理贷款的权利。”同时王明律师还认为,如果对方最终因为没有办理下贷款导致无法在约定时间支付购房款,那么,对方就应当承担违约责任,李女士可以不退给对方这2万元定金。
“几年前,我购买了一套商品房,并一次性支付购房款二百余万元,按照合同约定开发商应于当年年底前将房屋交付给我,否则应支付已付房款日万分之一的违约金,逾期120天以上,开发商应支付已付房款日万分之二的违约金。”高先生说,到现在房子都没有交付,已经逾期500多天。“我找开发商协商,对方一直称,因地方公用设施建设单位导致工程延误,开发商不承担逾期交房责任,那么我们业主的损失该由谁来承担?”
王明律师表示,开发商主张其因为地方公用设施建设单位导致工程延误不承担逾期交房违约责任,需要提供充足的证据来证明,如果开发商所提交的证据尚不足以证明这一主张,那么很难得到法院的支持。
王明律师认为,如果开发商认为其延期交房系第三方造成,也应当先行向购房者承担违约责任。
■问题1
房价上涨要求解除合同
买方应该如何维权?
市民热线:市民赵先生与马先生签订了《青岛市存量房屋买卖合同》,赵先生以人民币350万余元购买马先生所有的位于青岛市市南区福州南路的房屋。合同签订后,赵先生准备好所有资金联系马先生,希望尽快办理房屋转让手续。可多次催促,马先生总是以各种理由推脱,最近马先生以房屋价格出现上涨、继续履行显失公平为由,拟单方解除合同。赵先生认为马先生的行为违反了双方签订的《青岛市存量房屋买卖合同》及《补充条款》的约定,询问律师自己应该如何维权?
律师说法:《民法典》的相关规定中有约定:合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同。根据赵先生的描述,马先生的房屋价格上涨虽然可能超出当事人的预见,但仍属于正常的商业风险,故马先生以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据,法院应当不会支持。赵先生完全可以通过司法途径,要求马先生继续履行合同,尽快配合办理房屋的过户手续,并承担因违约给自己带来的相应损失。
■问题2
参与团购预付的款项
开发商不退款咋办?
市民热线:2018年3月初,某开发商公开宣传承诺其开发建设的黄岛区长江东路的某小区商品房项目,2020年12月31日前可交房,同时承诺参加单位团购可优先选房。市民陈先生于2018年4月7日参与单位团购,按某开发商的要求向其指定账户汇入10万元整,某开发商当场承诺随后可安排选房。可由于某开发商开发的楼盘户型、团购价格等不符合陈先生买房需求,陈先生未参与选房。后陈先生多次催要退款,某开发商却说陈先生未放弃选房,支付的款项不属于意向金,且陈先生具有缔约过失责任,不能办理退款手续。陈先生询问律师该怎么办?
律师说法:根据《民法典》相关规定:当事人在订立合同过程中有下列情形之一,造成对方损失的,应当承担赔偿责任:1.假借订立合同,恶意进行磋商；2.故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；3.有其他违背诚信原则的行为。根据陈先生的描述,某开发商的楼盘户型、团购价格等与当初的宣传出入较大,且陈先生与某开发商未签订任何合同,只是支付了10万元款项,该款项系购房意向金。双方未达成房屋买卖的合意,某开发商应退还陈先生购房意向金并支付资金占用期间的利息。陈先生完全可以通过司法途径维护自己的合法权益。
■问题3
因质量瑕疵致逾期交付
开发商承担违约责任吗?
市民热线:市民张先生购买某开发商开发建设的精装修房屋一处,并按时支付了房屋的全部价款。2019年3月,某开发商在具备交付条件后通知张先生办理房屋交付,张先生在验收房屋时因对房屋装修质量不满而拒绝收房。后某开发商对房屋进行了维修,2020年7月25日张先生接收了房屋,并办理收房手续。张先生询问律师,因为开发商房屋的质量问题,导致房屋应交付之日与实际收房日期不一致,自己是否可以要求某开发商承担逾期交房违约责任?
律师说法:不是所有的质量瑕疵问题都构成房屋买受人拒收房屋的合理事由,首先要看房屋质量问题是否存在合同约定的拒收房屋的事由；其次要看房屋的质量问题是否达到法定的拒收事由,在无法判断时应看存在的质量问题是否严重影响买受人的正常使用。否则,属于开发商的维修外包范畴,在维修维保期间给买受人造成损失的,开发商应承担赔偿责任。张先生主张房屋存在质量问题属于保修范围,某开发商应承担保修义务。依据相关规定,在保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。因此张先生可以要求某开发商,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者