半岛都市报
-A10版:新闻周刊-2023年04月17日
日期：04-17
记者查询发现,属于大学路小学学区的恒山路散盘,3月份成交了两套落户房,成交价格分别是135万元、136.8万元。而在此之前,2021年3月份类似房源的成交价格为215万元。
“2017年1月,我曾经连续三天成交了三套房子。”青岛市场最火爆的时候,也曾经让刘姐直呼“颠覆三观”。
“那是2018年的春天,那个时候市场在往上走,房价是几天一个样吗?不,是一天好几样!”刘姐说,“我们给房东打一个电话涨几万,打一个电话涨几万,吓得我们都不敢打电话了。没涨价的房东,已经是很厚道的了。”
“一套江苏路学区的落户房,只有12个平米,房东出价200万元,当时也是这个学区里最便宜的一套。不幸的是,让我朋友看上了。”刘姐劝朋友别这个时候跟风买房,“但朋友手上正好有200万元左右的现金,他说自己就是想给孩子解决学位问题,买了也就踏实了,涨也好跌也好,不会后悔。”
于是,刘姐便帮朋友约房东谈一谈,结果谈来谈去,反而把价钱谈上去了。
“据房东说,当时已经有客户要买这套房子,要想买就得加两万!”见此情形,刘姐的朋友愣是花202万元买了那套房。后来孩子上学了,等房子不再限售之后,那位朋友又以175万元把房子卖了。
“幸亏出手了,放到现在也就是140万的行情。”刘姐挺佩服朋友的心态很好,“赔就赔了吧,反正孩子有学上了。但是我自己有遗憾啊,给朋友买贵了,房东坐地起价让我很生气。”
对那个坐地起价的阶段,刘姐至今有股愤愤不平之气,“涨两万都算少的,有的房子直接涨了50万,关键还真有人买。”
刘姐当时经常碰到这种场面:一套学区房不是一家在看,这个客户走了,那个客户进去,都是拿钱来的,“房子看好了,你说个价吧——架势在这摆着,让你心里发慌,生怕抢不上这套房子。”
一幕幕疯狂的场景,如今看起来,恍如隔世。
4月13日上午,记者先后随机走进大学路上的两家中介,店内都是两名员工值班。
一位中介人员介绍,刚过完年回来的2月份市场还是可以的,咨询量也很大,几乎天天带着客户在外面看房。到了3月份,明显感觉客户的热情直接就没了,降到了冰点。
“原来周六、周日从来不闲着,现在能有一到两个客户看房就不错了。但租房的客户还是一直有的,一些老客户的小房子住不开了,他们会把小房子租出去,再添一点钱租个大房子。”
另一家的中介人员坦承,他供职的这家店是专做学区房的,曾经有5家店铺,疫情这几年合并成了三家。不少离职的同事纷纷转行,有的干脆回了老家。
好学校越来越多了
4月13日下午,大罡带记者来到东海一路,这边不少老楼已经加装了电梯。他带记者看了一套“颜值”颇高的学区房,1996年的96平方米套三房,挂牌价380万元,属于市南区实验小学学区,“市场最好的时候能卖450万元”。
“50平米的想换80平米的,100多平米的想要大平层,人都是向往改善的,国家也出台政策鼓励改善性需求。”大罡分析,在市场平淡的时候,改善的需求就会往后放,“比如今年2月份迎来‘小阳春’,因为大家都觉得市场会好起来,比较有信心,过完年后大家就着手办这个事儿。而到了3月份,市场观望气氛又浓重起来。”
另外有很重要的一方面,是大罡等中介从业者不得不接受的,那就是“好学校越来越多了,相关部门在不断地均衡教育资源”。
所有的父母都会想方设法为自己的孩子争取到最好的教育资源,能让自己的孩子上一个好的学校,必然导致学区房的供不应求。而当前,岛城不断优化均衡的教育资源,的确正在打破人们的择校观念。
2022年出台的《青岛市基础教育优质资源倍增三年行动计划》明确提出,推进学位充足供给、新校高位发展、初中强校提质、特色高中创建、优质资源扩容等十大行动,计划用3年的时间,实现基础教育优质资源倍增。
大罡承认,青岛现在基本没有条件很差的学校,一些名气不大的新学校硬件好,周边居住环境好；而比较有名的学校,往往校舍不够宽敞,周边居住环境杂乱,这都是买房人需要去平衡的问题。
2022年12月11日,青岛市教育局局长姜元韶向市民报告一年来青岛教育发展情况时表示,青岛不断创新办学机制,打造了大批家门口“好学校”。
在新校建设方面,实行优质学校“一长多校”办学模式,仅今年秋季学期就将新启用小学25所、初中(含九年一贯制学校)12所,更多孩子有机会在家门口接受优质教育。
对此,刘姐则认为,学位预警政策的实施也在一定程度上影响了人们对学区房的选择。
记者查询《市南区2023年户籍儿童入学指南》发现,目前市南中片和东一片区内,青岛莱芜一路小学、青岛德县路小学、青岛市南区实验小学、青岛镇江路小学四所小学均有落户年限限制。
入学指南中明确要求,2023年将在以上四所学校报名的户籍适龄入学儿童,入学落户时间限定在2021年8月1日前,安置办法与2022年相同。
“很多家长想不了这么远,没有提前做准备。”刘姐说,这就让部分人就转向了私立学校,或者没有学位预警的片区,“我最近有两个客户,很快都买到了浮山后片区的房子,300万元以内的套二或套三,均价两万七八。”
知乎上有个帖子,问江苏路、大学路学区房是否值得购买?
有人说,根本没必要,现在青岛四区教育资源正在日趋均衡,好老师越来越多,并分散在各个区,更何况优秀老师和优秀校长都实行轮岗制,所以小学初中在哪里上差别不大。
有人说,资金够了能买就买吧,教育资源总归还是在老城区,城市发展不可能做到均衡,至少目前是这样的。
有人现身说法,2023年元旦举全家之力购置了江苏路学区的房子,感觉压力不是一般的大,买完后想的是,孩子会不会融不进这个环境,会不会对孩子的压力太大?
但在大罡等房产人眼里,每个城市都有自己的“客厅”,青岛的“客厅”就是市南沿海一线,“客厅”里的东西是“卧室”或者“储藏室”里没有的,比如名校、自然环境和人文环境,“至少目前名校仍是稀缺品,不会是想上就上。”
可不管怎么说,在优质学校带动下,市南东片、李沧东片、浮山后片等一批新的教育高地正在迅速崛起,给学区房市场带来冲击已经是不争的事实。这种情况下,今后谁还会为了一套学区房而拼个你死我活呢?