半岛都市报
-A15版:天天3·15半岛维权律师天团-2023年03月31日
日期：03-31
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[A15]天天3·15半岛维权律师天团 上一篇 下一篇
案例:青岛千屿商业管理有限公司(以下简称千屿公司)是一家注册在青岛市黄岛区的公司,主要经营业务为从房主处将房屋租下,再统一对外出租并收取租金,在市北区、李沧区掌握了大量房源,租户多为刚毕业在青岛工作的大学生。
大学生们跟千屿公司刚签完租房合同入住,就陆续收到房东通知,称因千屿公司拖欠房租,大学生们必须再交房租,否则就搬离。可大学生们刚交了一年房租,联系千屿公司,发现已经跑路。为了逼迫租户搬离,房东们先语言威胁、骚扰,再换锁芯、拉电闸,还有的为了防止租户自己合电闸给电闸涂胶水。大学生们为了保护自己,在门口安装了摄像头,也被房东强行拆除拿走,各方因此多次闹到派出所,最终租户们委托北京市盈科(青岛)律师事务所处理。
受理律师:孙千和,北京市盈科(青岛)律师事务所律师,北京市盈科律师事务所总部“优秀公益律师”、“优秀商事律师”,执业七年,擅长于民商事案件的处理,对侵权纠纷、合同纠纷颇有研究。两次入选知乎法律·创作者荣誉榜单答主,首批知乎法律十二人之一。起诉某通讯公司隐私权、个人信息保护一案入选最高人民法院第二批贯彻实施《民法典》典型案例。
律师点评:仔细阅读合同发现,千屿公司是通过正当、合法的手段从房东处获得了房屋的对外出租权利。千屿公司跟房东签订了《房屋出租委托代理合同》《授权委托书》,其中明确记载房东授权千屿公司办理其房屋的对外出租事宜,包括向承租人收取押金、房租等。对于租户来说,因为房子是直接从千屿公司租的,租房合同也是跟千屿公司签的,要交房租也应该是交给千屿公司,不能直接交给房东,因此房东不能把租户赶走。
代理是指代理人代被代理人实施民事法律行为,其法律效果直接归属于被代理人的行为。《民法典》第一百六十一条规定:“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”第一百六十二条规定:“代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力。”房东向千屿公司出具授权委托书,委托千屿公司对外出租自己的房屋,千屿公司作为房屋的管理人与租客签订房屋租赁合同、收取租金等行为,对房东发生法律效力,该房屋租赁合同内容合法有效,房东与租客均受该合同的约束。
房东要求解除租赁合同,主要原因是由于千屿公司拖欠其房租。但租客已经向千屿公司支付租金及押金,千屿公司亦向其开具收据,千屿公司作为房东的代理人接收租金,后果应由房东承担,即对于租客而言该租金已经支付给房东,故房东以千屿公司拖欠房租为由要求租客交接退房,不符合法律规定及常情常理,租客有权拒绝办理并要求房东赔偿给自己造成的损失。最后法院的判决也是支持了租户的诉求,判决租户可以一直居住至租赁合同到期,已经被迫搬离的租户产生的损失由房东进行赔偿,而房东们也通过起诉千屿公司的方式挽回了自己的损失。