半岛都市报
-A08-09版:问法热线-2023年03月01日
日期：03-02
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◎问题1
名下已有房产
能否再购买法拍房?
市民李先生咨询,近日看到市南区有一套房产将司法拍卖,但是他名下已经有房产,是否还有资格申请参与拍卖?
律师说法:法拍房是否限购,是以各地法院和不动产登记部门相关政策为准。
“据我了解,青岛市的法拍房是受限购令限制的。”律师建议李先生,仔细查看拍卖公告,看清楚公告中关于购买人资格是否有硬性规定,“如果没有,李先生可以找法官协商自己的参拍资格；如果有,就需要李先生去不动产登记中心开一个名下房产的证明,如果在限购令允许的范围内,李先生就可以拿着证明材料申请参加拍卖。”
◎问题2
没接到法院通知
住所就被拍卖怎么办?
市民徐先生住在某工厂的家属院中,去年该工厂因为债务纠纷,家属院被法院执行司法拍卖。徐先生称,法院在拍卖家属院之前没有通知他,而是拍卖完成之后,才通知他自己住的房屋已经被拍卖的消息。徐先生认为作为房屋的居住人,对于房屋拍卖应该有知情权,也应该有优先购买权。法院没有通知就完成拍卖,在执行程序上是有问题的,询问该怎么办?
律师说法:《宪法》规定,检察机关是国家的法律监督机关,法院是依法执行案件,如果检察机关发现法院执行具体个案中违反法律规定,可以依法进行监督。徐先生如果认为法院在房屋的司法拍卖程序上有问题,可以向青岛市检察院申请执行监督。检察院受理后,会向法院发出检察意见或检察建议书,从而启动法院的监督程序,对执行程序进行复查,使当事人的合法权益得到充分保护。
◎问题3
成功竞得法拍房
原房主不配合过户咋办?
市民吴先生称,他成功竞得一套法拍房,近日联系原房主,想让对方配合将房产过户到自己名下,但是原房主总是找各种理由推脱。由于对法拍房办理房产证的流程不熟悉,吴先生询问律师,在原房主不配合办理过户的情况下,他该怎么办?
律师说法:如果成功竞得法拍房,办理房产证不需要被执行人配合。吴先生只需要向法院提出申请,法院会给房管部门发一份协执,该过程不需要原房主的配合,吴先生凭借法院相关文书材料,可以直接去房屋交易中心办理过户。
◎问题4
正常拍卖房产
不腾房该如何应对?
市民鲁先生有意竞拍一套法拍房,但是存在比较大的顾虑,担心竞得这套房产后,遇到被执行人不腾房的情况,具体该如何应对?
律师说法:如果出现这种情况,竞买人需要与执行法官联系。正常拍卖成功之后,房子已经不属于被执行人,按照法律规定被执行人需要腾房,如果不配合的话,可以申请执行法院去强制腾房。
◎问题5
名下唯一住房
能否申请司法拍卖?
刘先生与郑先生签订过一份买卖合同,后来因某些原因两人产生纠纷,刘先生将郑先生告上法庭。在诉讼过程中,刘先生申请法院查封郑先生名下的一套房屋。目前,法院判决已经生效,但是郑先生不履行判决义务。刘先生想申请拍卖这套房屋,但是据他了解,此房屋是郑先生的唯一住房,且此房屋已经抵押给银行,尚有银行房贷没还清。刘先生询问律师,对于郑先生名下的唯一住房,他是否可以申请司法拍卖?
律师说法:被执行人名下仅有一套住房的情况下,根据相关规定,申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所抚养家属提供居住房屋或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五到八年租金的,就可以强制拍卖此房屋。因此刘先生完全可以申请法院对该房产进行司法拍卖。
律师同时提醒刘先生,该房屋已经抵押给银行,银行对于此房屋享有抵押权,可以优先受偿。因此该房屋的卖价款中扣除执行、拍卖费用后,先偿还银行的贷款,剩下的款项才能作为执行案件案款发放给刘先生。
◎问题6
想法拍欠款人车辆
无法确认车辆位置咋办?
陈先生将名下一处院子出租给徐先生,前期徐先生会按时交租金,但是自2018年开始,徐先生就不再交租金。近日,陈先生起诉徐先生,法院判陈先生胜诉,要求徐先生支付租赁费60万元。判决生效后,徐先生拒绝履行判决义务,陈先生向法院申请强制执行并查封被执行人徐先生名下的一辆轿车,陈先生想将该车进行司法拍卖,用来偿还徐先生的欠款,但是他不能查知车辆的行驶轨迹,询问律师自己该怎么办?
律师说法:根据相关法律规定,若被执行人拒绝报告车辆情况在被采取罚款或拘留后仍拒不执行,执行法院可以移送公安机关立案侦查,追加被执行人刑事责任。在法院的执行中,对于车辆的处置,确实存在一个凸显的难题,那就是确认车辆位置。在执行中,大量被执行人名下的车辆已被查封,但是因为不能查知车辆的行驶轨迹而无法实际扣押,这也使得对车辆的司法拍卖无法进行。
律师建议,陈先生可以向执行法院申请,借助某些技术手段,锁定、追踪车辆的行驶轨迹,从而完成对该车辆的实际扣押。扣押成功后,陈先生就可以向法院申请对车辆进行司法拍卖。