半岛都市报
-A08-09版:问法热线-2023年03月01日
日期：03-02
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文/图 半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯
买法拍房有什么风险?买了法拍房遇到腾迁难该怎么办?近年来,司法拍卖逐渐走入市民的视野,法拍房、法拍车以其较高的性价比,吸引了不少人的关注,但是往往对司法拍卖的了解不是很充分。
2月28日,半岛问法热线聚焦“司法拍卖”,邀请山东颐衡律师事务所张芸芸律师和马英群律师,在线接听市民提问,为市民解答关于司法拍卖的疑问。
购买法拍房要做好风险评估
2月28日9:30,半岛问法热线80889800如约接通,市民对司法拍卖这个新鲜话题兴趣颇高。
“我在网上看到一套法拍房,觉得价格、户型跟位置都挺合适,但是听别人说买法拍房有风险,那么到底能不能买呢?”孙女士咨询律师,“看到起拍价比市场价低30多万元,我有点动心了,但是又怕拍下来给自己惹一身麻烦。”
张芸芸律师回复,担心竞拍法拍房之后存在一些不必要的麻烦,是绝大多数想要竞拍而又不敢竞拍市民的主要顾虑。
“购买法拍房之前,一定要详细了解房子的情况,比如房子有没有抵押、房子经过几轮查封等。”张律师建议,如果看好一套法拍房,一定要提前向执行法官详细了解情况,实地查看也是不可缺少的环节。
“比如,法拍房里有没有人在居住?有没有租赁出去?这都会涉及后续存不存在腾迁难的问题。”张律师表示,法拍房在价格方面具有优势,也存在有一些潜在风险,建议购房者做好风险评估,量力而行。
是否带租拍卖直接影响价格
“我向法院申请强制执行,法院准备对被执行人名下涉案房产进行拍卖。现在出现了一名案外人,对方向法院提出异议,认为其对涉案房产享有租赁权。”市民王先生说道。
“那么,目前法院审查对方提供的租赁协议以及相关证据了吗?”马英群律师提出疑问。
“目前还没有给出结论,还不知道对方提供的证据能不能得到法院的支持。”王先生回答道。
马律师表示,案外人通过案外人执行异议程序主张租赁权并提供相应证据得到法院支持后,申请执行人或其他相关主体未在规定期限内提起执行异议之诉或其提起执行异议之诉案外人仍得到法院支持的,法院应按照相关裁判认可涉案房产的租赁权并裁定带租拍卖。
“如果经审查,法院认为该租赁协议是房产查封后签订的或者未能实际占有该房屋,案外人的诉求将得不到法院支持,故仍会以涉案房产上无租赁协议方式拍卖,简称无租拍卖。”马律师表示,“带租拍卖和无租拍卖,对申请执行人来讲影响最大的就是房产拍卖价格,无租拍卖一般来讲拍卖价格相对高,而带租拍卖价格就会低。”
本期半岛问法热线的接线过程中,市民对司法拍卖相关问题的关注相对集中,记者也将典型问题进行整理,供市民参考。