半岛都市报
-A07版:问法热线-2023年02月08日
日期：02-08
案情介绍:2008年9月,王某与刘某签订了《购房合同》,王某将涉案房屋出售给刘某,该合同签订后,刘某支付全部价款,王某将房屋交付刘某实际占有、管理、使用,刘某交纳房屋水电费、取暖费、天然气费等相关费用,刘某购买房屋后,多次联系王某办理过户手续,但因王某一直说在外地,不能配合办理。随后王某更换了手机号,刘某无法联系到王某,因此没有办理房屋过户登记手续。2014年王某因与案外人姜某发生纠纷,姜某申请查封了王某名下的涉案房屋,并要求法院强制执行拍卖该房产,刘某提起案外人执行异议之诉,请求确认涉案房屋归其所有,请求解除对涉案房屋的查封,要求对涉案房屋排除执行。
法院裁判:综合刘某与姜某各自债权产生的时间、内容、功能等方面评价,刘某对涉案房屋所享有的权利应当优先于姜某对涉案房屋所享有的权利,故刘某的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件,享有足以排除强制执行的民事权益,因此刘某对涉案房屋所享有的权利能够排除执行。本案中刘某请求解除对涉案房屋的查封,解除查封不属于案外人执行异议之诉的审理范围,故法院不予审理。刘某请求确认涉案房屋归其二人所有,因刘某对涉案房屋享有的是债权,不是所有权,故对该诉讼请求不予支持。综上,刘某的诉讼请求部分成立。判决不得执行登记在王某名下涉案房屋。
法律分析:本案的争议焦点是刘某就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”对于其中“非因买受人自身原因”的理解,一般而言,买受人只要向房屋登记机构递交过户登记材料,或向出卖人提出办理过户登记请求的积极行为,即可以认定为符合该条件。案外人刘某有证据证明其向被执行人王某购买的房屋符合上述法律规定的条件,有权就执行标的享有排除强制执行的民事权益。