半岛都市报
-A06版:问法热线-2023年02月08日
日期：02-08
文/图 半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯
申请强制执行,被执行人房屋内有租客该怎么办?离婚后房产未过户,前夫成为被执行人,该房产能够被执行吗?在司法实践中,赢了判决并不意味着权益得到了保障,执行问题一直是人们热议的话题,因为各种各样的原因,执行难也成为了困扰不少市民的难题。2月7日,半岛问法热线聚焦执行难题,北京市京师(青岛)律师事务所的姜森律师和朱光涛律师做客半岛问法热线,为有此困扰的市民出谋划策。
当天上午,半岛问法热线响个不停。朱光涛律师接到了市民宋先生的咨询,宋先生称,将其自有存款30万元出借给王先生,王先生到期未还款,宋先生将其起诉,法院判决王先生还本付息。“后来对方迟迟不还钱,我就向法院申请强制执行,经过调查,对方除一处房产外无可供执行的财产,法院依法查封该房产并进行评估、拍卖。”宋先生说,在法院评估拍卖过程中,有案外人向法院提出执行异议,称涉案房产已被其租赁,租赁期为20年,并提交了租赁合同和租金支付凭证。宋先生询问,针对这突然冒出来的案外人,自己该怎么办,应如何审查这份租赁的真实性。
朱光涛律师表示,宋先生想要拍卖继续执行下去,需要根据对方提交的证据进行质证,如果能够证明该租赁是虚假租赁,那么案外人的请求将被法院驳回。“承租人基于租赁期限为5年以上的长期租约,对执行标的提出执行异议或提起执行异议之诉的,应重点围绕以下几种情形对租赁合同的真实性予以审查:租赁合同的订立时间；租金约定是否明显低于所在区域同类房屋的租金水平；租金支付是否违反常理；是否办理房屋租赁登记备案手续；是否存在名为租赁实为借贷情形；租赁房屋是否实际转移占有使用；是否存在其他违反商业习惯或商业常理的情形。”朱律师表示,如果租赁合同符合要求,那么法院很可能会确认该租赁合同的有效性,涉案房屋拍卖的难度就很大。
在朱律师解答市民来电的同时,姜森律师也接到了市民李先生的来电。“对方欠钱不还,我向法院提起了诉讼,法院判我胜诉了,但是对方仍以没有钱为由不履行法院判决。”李先生无奈向法院申请强制执行。“我们原本是关系不错的朋友,没想到会闹成这样。”李先生告诉姜律师,“案件进入强制执行阶段后,对方名下有一套房产但是还没有办理房产证,对方跟我说等办完房产证后再进行拍卖,让我等一等,我现在不知道该不该等。”
姜律师建议李先生从两方面进行审查,之后再做决定。“一方面,可以去有关部门查一下,对方所说的这个情况是否属实,如果属实,可以做一下背景调查,看看这个债务人是否还有其他债务,如果不存在其他债务,可以暂时等一下,等他办下产权证来之后,这个房子可能会有大幅度的价值上涨,您的债权也能得到更好清偿。”姜律师表示。
“如果情况不属实,或者对方有其他潜在的债务风险,那么我建议不要再等了。”姜律师表示,如果等的话,可能就会有更多债权人申请强制执行,平分这个房屋的价值,那时候即便这个房屋能够办出产权证,那么能分到李先生手里的份额也存在不确定性。