半岛都市报
-A07版:问法热线-2023年01月04日
日期：01-05
物业服务“不到位”
可否拒付物业费?
崔女士来电反映,她所居住小区的物业服务不到位,“我住在网点上一层,屋外平台总是堆积有杂物,楼上有人往下扔烟头,多次引燃平台上的杂物引起火灾。对此,物业未能及时清理杂物,也没有及时地告知楼上业主。”
“当初,物业公司由开发商指定,我与物业签过《前期物业服务协议》,但是自己手中没有协议,也不知道物业的收费标准。”崔女士询问律师,在这种情况下,她可否拒付物业费?
◎律师说法 根据相关法律法规规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。崔女士既然与物业公司签订《前期物业服务协议》,那她以其手里没有物业服务合同、不了解收费的标准为由拒付物业费,很难得到法院支持的。
如果认为物业公司提供的服务存在明显瑕疵,那么一定要做好证据搜集。比如对于高空抛物问题,崔女士需要搜集证据,证明物业公司未进行提示、告知或采取其他必要措施,以此证明物业公司的服务未达到约定标准,法院会酌情减免部分物业费,但是不能拒付物业费。
公共区域水管爆裂
家中被淹谁承担?
刘女士来电反映,2022年1月份某天凌晨,她家外面公共区域走廊的水管,因物业长期缺乏养护爆裂,导致大量污水涌入家中,屋内地板因淹泡发生起鼓开裂、发霉异味。
“我将现场损失拍照发给物业,以求说法。物业在了解事情经过后,口头承诺赔偿,却一拖再拖,至今没有结果。”刘女士询问律师,家中损失是否应该由物业来承担?
◎律师说法 行为人因过错侵害他人民事权益,应当承担侵权责任。根据《消防法》第十八条第二款规定:“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理,提供消防安全防范服务。”刘女士所在小区的物业服务企业,对小区的设备、设施负有管理的义务和责任,应当按照上述法律规定履行消防设施的维护管理义务。现因为房屋楼道消防栓破裂漏水,造成刘女士财产损失,物业公司应当承担侵权责任。
建议刘女士保存好受损物品的发票、购销合同、修理费用凭证、现场照片等证据,以备维权之用。如双方对赔偿金额无法达成一致,需共同委托或者在诉讼中通过法院委托有资质的价格评估机构对损失数额金额评估鉴定。
收装修保证金未监督
物业是否赔偿损失?
刘先生来电反映,他购买了一套毛坯房,在向小区物业公司交纳5000元的装修保证金后,开始对房屋进行装修。刘先生装修房屋期间,楼上住户也对自家房屋进行装修。装修结束后,刘先生家多次发生污水跑冒,致使房屋遭到污水浸泡,部分家具、沙发、地板受到损坏。
为此,刘先生多次对卫生间下水管道进行疏通,维修人员从某处排水管横管弯头部位掏出大量砂石、装修垃圾及部分儿童玩具。后来,刘先生将该卫生间下水管道予以封堵,至今未再发生污水跑冒情况,楼上业主亦无污水跑冒情况反馈。
据刘先生了解,小区其他业主在装修前都交纳了装修保证金。刘先生咨询律师,物业公司收取装修保证金,却没有对业主装修履行监督义务,他家损失是否应由物业公司承担?
◎律师说法 刘先生以及其他业主,在装修前与物业公司签订了相关的合同,并交纳了装修保证金。根据与物业签订的合同可知,物业公司对业主装修应有巡查、要求整改的义务,对影响公共利益的装修应及时进行劝阻。目前物业公司没有证据证明其对业主装修已尽履行装修管理的义务,存在一定过错,故应对管道堵塞承担部分赔偿责任。
至于楼上的其他业主使用排水管道存在不当,因排水管道系全体业主共有,使用人在共同使用共有管道时应尽到合理使用的注意义务,以保证管道畅通公共设施正常使用。刘先生以及楼上其他业主在那段时间内均对自家房屋进行装修,现堵塞排水管道的杂物来源无法确定,亦无法确定行为人,故已装修业主的装修行为均存在造成损害后果的可能性。因此,各业主在不能举证证明其在装修期间采取必要措施的情况下,应对涉诉管道堵塞承担一定责任。
刘先生作为共用管道的使用人,其管道堵塞的卫生间墙壁存在拆砸的情况,也存在一定过错。
根据以上情况,刘先生家因污水跑冒造成的损失应该由小区物业公司、楼上装修的业主以及刘先生本人共同承担。
物业合同已经到期
能否再收物业费?
李先生来电反映,他所居住小区与原物业公司服务期已满,业主委员会与另一家物业公司签订服务合同。目前,新物业公司还没有入驻,原物业公司却向李先生等业主收取物业费。
李先生询问律师,既然与原物业公司的合同已经到期,该公司能否再向业主收取物业费?
◎律师说法 根据相关法律法规规定,物业服务合同终止后,在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前,原物业服务人应当继续处理物业服务事项,并可以请求业主支付该期间的物业费。
目前,虽然李先生居住小区原物业公司服务合同已自然终止,但是在新物业公司进场前,原物业公司仍继续为小区提供物业服务,因此向业主收取物业费是合理合法的。
欠物业费被停水停电
业主如何解决问题?
孙先生来电反映,因为他对居住小区的物业服务存在质疑,要求物业提升服务水平再补交物业费。“目前,物业擅自给我停水停电。”刘先生咨询律师,问题该如何解决?
◎律师说法 如果停水停电的原因是业主欠交物业费,物业公司此举是违规的。根据《山东省物业管理条例》第六十四条规定,物业公司不得采取停水停电的方式催交物业费。
建议孙先生可以与物业沟通,要求恢复供水供电。如果物业公司违规停水停电且拒不恢复供应,可以向其主管单位住建部门进行投诉。
在租来车位内被蹭
物业失职是否赔偿?
李女士来电反映,她租了由物业提供的车位,车辆在车位内停放时多次被蹭,但是未找到肇事车辆。“物业表示不管损失,那每个月收取的车位费及车辆管理费是做什么用的?”李女士询问律师,因为物业存在失职行为,要求赔偿车辆维修费用是否合理?
◎律师说法 根据《物业管理条例》第三十五条规定,物业公司应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业公司未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
物业公司收取车位费及车辆管理费,应尽到恰当的管理义务,如因物业公司失职造成车辆损失,应当承担赔偿责任。