精装变毛坯，“货不对板”责任咋定？

商品房买卖中“精装房”变“毛坯房”引发的贷款利息返还争议，一直是司法实践中的热点问题。近日，新罗区人民法院审结一起相关金融借款合同纠纷，该案经二审维持原判，购房者要求银行返还精装款对应贷款利息及提前还款违约金的诉求被依法驳回，法院以裁判厘清此类纠纷中的责任边界，为同类案件处理提供具体指引。

2014年，购房者马某与某地产公司签订《商品房买卖合同》，约定案涉房屋总价款包含毛坯房价格及157万余元精装款，交付标准为精装房。为支付购房款，马某向某银行申请300万元贷款，双方签订《个人购房借款及担保合同》，银行按约将全部贷款资金转入地产公司指定账户。

2018年，因地产公司未按约定交付精装房，马某以开发商违约为由诉至法院。法院经审理判决解除购房合同中的精装条款，判令地产公司返还马某157万余元精装款，并赔偿自起诉之日起至款项清偿之日止的利息损失，该判决已实际履行。2025年5月，马某提前还清全部贷款后，以银行收取2014年至2017年期间精装款对应45万余元利息构成不当得利、借款合同中提前还款违约金条款不公为由，将银行诉至新罗法院，要求银行返还上述利息并豁免提前还款违约金。

新罗法院经审理认为，马某向银行贷款的核心目的是取得房屋产权，其已实际取得案涉房屋并对外出售，购房根本目的已实现。案涉精装条款仅为购房合同的附随约定，该条款的解除并未导致主购房合同解除，案涉金融借款合同的基础法律关系并未丧失。且马某在精装条款解除后仍持续履行还款义务，应推定其认可与银行的贷款合同继续存续。同时，案涉借款合同中并未就房屋精装事项作出约定，在银行对贷款款项包含精装款不知情的情况下，要求银行返还该部分利息有失公平。此外，马某因精装未兑现遭受的损失，已通过此前与地产公司的诉讼获得足额赔偿，其再次向银行主张该部分利息损失，于理不合。

关于提前还款违约金争议，法院查明，案涉借款合同中关于提前还款违约金的计收标准，均以显著下划线形式标识，与合同其他内容明确区分，符合金融市场交易规则。马某作为完全民事行为能力人，在合同上签字确认即表明其知晓并接受相关约定，应受合同约束，其提前归还贷款应按约支付相应违约金。据此，法院依法判决驳回马某的全部诉讼请求。马某不服一审判决提起上诉，二审法院经审理维持原判。现该判决已发生法律效力。

法官提醒：

商品房买卖合同与金融借款合同相互独立又紧密关联，购房合同附随条款的解除，并不必然导致贷款合同失效，只要借款人取得房屋产权等贷款核心目的已实现，就应按约继续履行还款义务，不得因购房合同部分条款变更或解除为由拒绝支付贷款利息。购房者若因开发商违约遭受损失，应向违约方主张赔偿，而非将损失转嫁至无过错的金融机构。金融借款合同中，关于违约金、罚息等与借款人有重大利害关系的格式条款，若提供方已采取下划线等显著方式提示注意，且内容不违反法律禁止性规定、符合行业惯例，应认定为有效条款。

（陈立烽 罗珰）