因物业服务轻微瑕疵欠缴物业费，是否需承担违约责任

　　【裁判要旨】

　　在享受物业服务的同时，业主应按时足额缴纳物业服务费，若物业公司提供的服务存在轻微瑕疵，且业主非恶意拖欠费用，在权衡双方权益后，应确认业主的缴费义务，同时对物业公司请求的违约金不予支持。

　　【案情】

　　2018年，某物业公司与某小区开发商签署了《福建省前期物业服务合同》。随后，在同年9月，罗某与该小区开发商签订了《商品房买卖合同（预售）》，其中附带了上述《前期物业合同》作为附件。2021年11月，为进一步明确双方的权利与义务，罗某与某物业公司直接签订了《前期物业服务协议》。物业服务合同中约定，物业服务费按其拥有的房屋建筑面积以1.8元/月·平方米标准收取，业主应于每月10日前支付上月物业服务费。未能按时足额支付物业服务费，应当按照所欠费用每天千分之一标准支付违约金。同时，物业公司承诺按照《宁德市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》中的一级物业服务标准向住宅提供物业服务。协议签订后，罗某未按期向物业公司缴纳物业费，累计未付物业费3000余元。某物业公司遂将罗某诉至法院，要求罗某补交物业费并支付相应违约金。

　　【裁判】

　　蕉城法院认为，罗某与某物业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及内附《前期物业合同》《前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，应予确认合法有效，各方当事人均应按约履行。某物业公司对小区进行物业管理和服务，罗某事实上接受了物业公司的物业服务。而未能举证证明物业公司提供的物业管理服务有重大瑕疵，故其应支付物业费。关于违约金，根据罗某提供的证据材料，某物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，且某物业没有证据证明罗某系恶意拖欠物业服务费等费用，故对物业公司主张的违约金不予支持。

　　【评析】

　　本案即为以业主对物业服务质量存在不满，认为存在瑕疵而拒绝缴纳物业费的典型案例。被告人罗某针对某物业的诉求抗辩声称，某物业未能遵守《前期物业合同》中的约定，未达到一级物业服务标准，特别是在环境卫生服务、公用设施设备维护管理以及日常管理等方面存在失职行为，因此拒绝缴纳物业费。蕉城法院审理认为，尽管某物业在履行物业服务合同的过程中确实存在一些瑕疵，但这些瑕疵并不足以导致物业服务合同的整体目的无法实现。罗某若认为某物业提供的服务质量不达标，应当通过合理且合法的途径向物业公司提出主张，并督促其进行积极改进。然而，罗某所提供的证据并不足以充分证明某物业的服务瑕疵长期存在，也无法证明在向物业提出问题后，物业管理上的瑕疵未能得到显著改善。因此，罗某以此为由拒绝缴纳物业服务费的依据不足。法院对某物业请求罗某支付物业费的请求予以支持。但鉴于某物业在履行合同过程中确实存在部分瑕疵，法院对某物业主张的违约金请求不予支持，以示对物业服务质量提升的督促与警示。   

　　□ 黄雪芬 林渝铭