●全媒体记者 罗超旻 通讯员 罗建平 肖达筠
冬日的龙津河潺潺流淌，清流县北山天城小区里人来人往，一派温馨祥和景象。在清流县城，这是排得上号的宜居家园。谁能想到多年前，天城小区曾面临配套公共设施停滞、土地被多地法院查封、资产难以整体处置等问题。
那几年，清流县多个楼盘陷入停工烂尾，业主无法办证、家庭难收新房、债权人权益悬空……如何保交楼、保民生、保稳定？多年来，清流县人民法院坚持“司法为民、服务大局”，针对不同烂尾楼项目的复杂成因，因地制宜开出整体拍卖盘活、以物抵债续建、分割处置解困“三剂良方”，成功推动磐安国际城、玫瑰佳园、北山天城等项目重生，用法治力量托起百姓的安居梦。
整体拍卖破僵局
2016年的清流，磐安国际城的停工像一块投入湖面的巨石，激起千层浪。这个由清流磐安房地产开发有限公司开发的楼盘，承载着300多户家庭的购房期待。然而，由于法定代表人林某某去世，公司陷入“无人管、无资金、无进展”的“三无”状态，售楼处人去楼空，300多户购房人无法办理产权证，53户业主收房无望。
更棘手的是，由于土地和房产已被北京、厦门等地法院因债务纠纷先后查封，债权债务高达4.5亿元，项目成了谁都不敢碰的“烫手山芋”。
“烂尾楼处置，首要是破除执行壁垒。”审判委员会专职委员黄水根回忆，当时法院虽未直接受理该项目的执行案件，却敏锐意识到“保交楼”关乎民生底线。通过三明中院指定执行的一起建设工程施工合同案，清流县人民法院利用该案工程款优先受偿权，查封了该项目的房产和土地。
“但这只是第一步，不同法院对查封财产的处置权存在争议，协调难度极大。”黄水根坦言，团队多次与北京、厦门等首封法院沟通协调，争取到对磐安国际城房产及土地的处置权。
取得处置权后，清流县人民法院采用“整体拍卖”模式：一方面依法对磐安国际城进行整体评估、拍卖；另一方面主动对接县委、县政府，建议通过招商引资引入新开发商续建。成功整体拍卖后，积极做好购房业主的稳控工作，详细通报楼盘处置方案，征求53户业主意见，由他们自主选择是继续履行合同还是退回房款；对300多户业主办证条件进行审查，对已全额交款的业主及时解除查封，交付业主进行办证。
在多方努力下，这道耗时多年、事关百姓民生权益的磐安国际城项目难题得以圆满解决。如今，项目更名为凤凰城，业主已完成办证和入住，真正实现了凤凰涅槃。
2020年1月，该案例成功入选“2019年度福建法院十大执行案件”。
以物抵债续生机
如果说磐安国际城是“整体盘活”的范本，玫瑰佳园则见证了“以物抵债”的巧思。
2013年，玫瑰佳园与温泉酒店公寓两个楼盘开盘即热销，百余名业主满心欢喜等待收房。谁料2015年开发商资金链断裂，项目烂尾，公司法定代表人跑路。多年间，一些业主多次到政府部门反映情况，2名承建商、72户购房业主、12名工人、37位预缴购房款人员先后到清流县人民法院提起诉讼。经统计，有5000余万元的债权悬而未决。
为此，法院查封了42间未售店面、“温泉酒店公寓”土地使用权及部分在建工程，但因连续三次司法拍卖均无人竞买而流拍，处置陷入僵局。
“必须让资产活起来，才能解决根本问题。”时任清流县人民法院执行局局长熊中文介绍。团队转变思路：既然整体拍卖行不通，那就化整为零，将42间店面以变卖流拍价1280万元抵债给承建商，条件是承建商需续建楼盘至达到验收、办证条件，并放弃对温泉酒店公寓土地使用权及在建工程主张权利；业主在办理产权证后，需放弃违约金诉求。
这一方案看似冒险，却得到了所有申请执行人的支持——业主急需办证，承建商想盘活资产，法院则充当“中间人”促成共赢。随后，清流县人民法院督促承建商向县住建局专户缴纳玫瑰佳园后续建设款项，由县住建局对以上款项及后续建设项目施工进行全过程监管。
2023年5月，玫瑰佳园通过竣工验收，72户业主陆续拿到房产证；温泉酒店公寓土地使用权及在建工程随后以1382万元拍卖成交，款项优先支付工人工资和退还业主预付购房款。
2024年10月，清流县玫瑰佳园小区业主代表刘某将一面题有“公正司法解民忧 一心为民办实事”字样的锦旗送到清流县人民法院，对法院盘活“问题楼盘”、解决业主“办证难”表达感谢。
2025年1月，该案例入选“2024年度福建法院十大执行案件”。
分割处置开新局
在清流北山片区，北山天城的蜕变更具象征意义。
这片曾承载“再造一座清流城”愿景的区域，因开发商资金链断裂，仅完成小部分片区开发，后续地块几乎沦为“半拉子工程”。业主反映，北山天城不仅无法办证，还存在道路失修、路灯不亮、居民用水压力不足以及原定公共区域杂草丛生、蛇鼠出没等影响居民生活的问题。
“烂尾楼要活，必须打破整盘思维。”熊中文提出了破局思路。于是，清流县人民法院创新推出了“分割处置”模式，将北山地块划分为“无争议部分”与“有争议部分”，无争议的未开发土地先行处置，有争议的住宅部分暂留，避免因执行异议延误整体盘活。此外，推出“分割办证”方案，将北山天城项目拆分为20多个小地块，哪个地块条件成熟就拍卖哪个，在盘活土地的同时，逐步推动完善配套公共设施，降低购买门槛。
在多方努力下，北山片区先后7个楼盘陆续竣工，并相应完善了原“北山天城”配套的幼儿园、消防人防工程、给水排水管网、污水管网、供电管网、室外工程、景观绿化等工程。截至2025年11月18日，北山天城8栋、11栋、66栋合计142户已办证，其他项目后续工程已竣工，等待综合验收，即将达到办证条件。
同时，清流县政府利用北山环湖路闲置地建成了占地总面积约6万平方米，集体育健身、运动休闲和智力娱乐等多功能于一体的智慧体育公园，使北山天城成为小城居民栖息的美好家园。
“现在咱们北山成为全县最热闹的地方，我每天晚饭后都会来这里遛弯。”住在附近的张大爷笑着说。让闲置多年的土地重新焕发活力，真正实现了“烂尾地块”向“清流新城”的华丽转身。