LPR加点幅度调整 置业者月供压力减轻
据了解，自2023年9月25日起，存量首套房贷利率已经历了一轮下调。漳州市住建局相关负责人表示，以漳州为例，去年调整后的存量房贷利率为4.2%，虽然当时降息幅度较大，但主要面向的是存量首套房。对比之下，本次降低存量房贷利率的政策惠及面更广，包含首套、二套及以上个人住房贷款，公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款部分。这对已购房的置业者普遍利好，能够进一步减轻其月供压力。
那么，银行方面具体是如何调整的？记者走访市区中、农、工、建、邮储等国有银行了解到，各行拟于2024年10月25日对符合条件的存量商业性个人住房贷款利率进行批量调整。调整标准均为除北京、上海、深圳地区外，其他地区的首套、二套房贷将LPR基础上的加点幅度调整为-30个基点。
“此次调整主要是看客户目前的贷款利率是LPR加减多少。如果已低于LPR-30个基点的话就不在调整范围内，高于LPR-30个基点则在调整范围内。”建设银行漳州分行工作人员林志伟告诉记者，“2024年10月25日（不含）前已发放的和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款（包含首套、二套及以上个人住房贷款，公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款部分）的客户可登录‘建行手机银行’查看自己的贷款利率是否在调整范围内。需要注意的是，贷款利率采用基准利率定价或采用固定利率方式的客户，须于2024年10月23日（含）前，向我行申请转换为采用LPR为定价基准的浮动利率贷款后，才可纳入本次批量调整。”
此外，据介绍，由于个人贷款重定价日不同（可能是次年1月1日，也可能是贷款发放日），使得贷款利率在本次批量调整时可能未进行重定价。贷款采用的五年期以上LPR值有多种可能，再加上漳州地区不同时期执行的利率加点幅度不同，最终导致本次批量调整后的贷款利率也有所不同。
举个例子，假设置业者办理房贷时利率执行的LPR为4.2%且加点幅度为-20个基点，则其当前贷款利率为4%，该置业者的贷款属于本次调整范围，批量调整后的贷款利率为LPR-30个基点，即3.9%。如果置业者的贷款重定价日为每年1月1日且此时5年期以上LPR为3.85%，在2025年1月1日取最新LPR值后，该置业者的房贷利率将调整为3.55%。
此次存量房贷利率批量调整后，漳州置业者究竟能省下多少钱？以100万元商业贷款、30年本额等息还款的方式买房，按照当时房贷利率LPR为4.2%且加点幅度为-20个基点的标准来计算，每月需还4774.15元；批量调整后贷款利率为3.9%，每月需还4716.68元。相比之下，每月省下57.47元。
最低首付款比例调整
购房门槛降低
除了存量房贷利率下调这一重大利好之外，二套房贷首付比例也迎来了调整。中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布的关于优化个人住房贷款最低首付款比例政策的通知显示：“对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。”
目前漳州市面上各大银行的调整情况如何？10月10日，记者了解到，中国银行漳州分行、建设银行漳州分行、工商银行漳州分行等银行均已将二套住房最低首付款比例调整为不低于15%。此外，邮储银行漳州分行相关负责人表示：“目前我们银行还未调整，但应该很快就会进行调整。”招商银行漳州分行工作人员柯志良则表示：“对于本次调整，我们银行估计10月底会落地。”
漳州二套住房最低首付款比例调整后，按一套总价200万元的房产计算，二套房首付将从50万元降低至30万元，购房者的首付压力将减少20万元。
不仅如此，上个月漳州市住房公积金中心还针对二手房调整了购房最低自筹比例，进一步降低购房门槛。原规定购买二手房最低自筹首付比例为40%，现调整为“首付比例按现行最低首付比例规定计算”。当前最低首付比例要求为首套房首次贷20%，首套房二次贷或二套房30%。
举个例子，漳州本地职工王女士欲购买一套总价款为80万元的二手住房，属于其家庭首套住房，且其家庭未曾申请过住房公积金贷款。根据原政策，该套住房需自筹首付资金为80×40%=32万元。经过本次政策优化后，职工家庭最低首付比例为20%，那么他们的首付款要求为80×20%=16万元，首付金额将减少16万元。■本报记者 闫 锴