日前，国务院印发《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》，一时间“以旧换新”成为热词。值得一提的是，家电以旧换新在生活中习以为常，很多人却不知道房子也可“以旧换新”。
商品房“以旧换新”是什么？“以旧换新”的政策和市场背景是什么？“以旧换新”怎么换？“以旧换新”政策开展中出现哪些问题？住房“以旧换新”如何更好发挥成效？
住房“以旧换新”是什么
“以旧换新”购房政策，是全国各地推出的购房政策，即购房者可先锁定新房，再由中介进行旧房销售，或者由房企、第三方直接收购旧房，部分城市同时还提供换房补贴。
近期，多个城市细化政策帮助居民“以旧换新”。4月18日，长沙市住房和城乡建设局印发《关于支持居民购买改善住房的通知》，即日起，全市范围内“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠；购买新房申请住房公积金贷款的，在原有基础上上调最高贷款额度；同时，不再审查购房者资格条件。
4月2日，江苏省海安市首批商品房“以旧换新”房票集中发放仪式举办。针对首批参与“以旧换新”政策的业主，住房置换资金以“房票”形式发放兑换，业主可定向购买当地一套新房，一次性完成“买一卖一”。
4月1日，郑州市六部门印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。根据方案，2024年郑州市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。郑州按两种方式进行：一是郑州城市发展集团有限公司（政府指定作为收购主体）收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房；二是政策鼓励，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。
从政策上来看，今年以来，2024年《政府工作报告》明确，要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。3月22日召开的国务院常务会议指出，要进一步优化房地产政策，有效激发潜在需求，进一步推动房地产市场平稳健康发展。此外，随着《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》的印发，人们意识到，在房地产领域居民对住房消费升级、美好人居的需求潜力很大。
业内人士表示，目前，市场上存在“卖一买一”“卖旧买新”“卖小买大”的改善型和消费升级需求。新房市场以改善型为主，购房者需要将手上的房子卖出去；二手房交易则以刚需为主，热点城市90平方米以下二手房交易占比约60%，说明需求潜力很大。
住房“以旧换新”怎么换
据中指研究院数据，2023年以来，已有超30个城市表态支持，并以三种形式进行“以旧换新”。
其中，盐城、苏州等城市发放“以旧换新”购房补贴；宁波、济南等部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务；在苏州相城区和郑州、连云港等地，国企平台或开发商直接收购旧房，业主售房款将用于在相应房产项目购买新房。
具体如何操作？据广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，对于开发商或国资平台直接收购的，是由换房群众选定意向新房房源，与房企签订新房购买意向书。然后，专业评估机构对二手房进行评估并出具相关报告，房企再与置换群体进行洽谈收购等。如果洽谈成功，二手房出售资金将划入第三方监管资金账户，款项用于购置指定项目新建商品房，资金属于闭环操作。
由政府提供税收减免扶持的模式中，置换购房群体和房企签约新房购买意向书后，房企、房产中介机构、房产信息平台优先密集推送该二手房出售信息，如果交易成功，则推进新房首付款缴纳、按揭贷款等，交易不成功则新房意向合同自然失效。
而对于地方政府在“以旧换新”中的职能，李宇嘉分析认为，是将可信赖的平台建起来。同时，他建议加快推进买卖双方直接成交的手拉手交易，二手房带押过户，商业贷款转公积金贷款等，以降低交易费用。
另外，降低交易税费、提高参与“以旧换新”新房的折扣比例，也有利于促成交易。多管齐下才能让“以旧换新”产生激活市场的鲇鱼效应。
“以旧换新”难点怎么破
值得一提的是，在“以旧换新”政策开展过程中存在颇多问题与难点。
例如，从业主角度出发，旧房换新的价格是否合适，以及补贴、地段、房型、环境、交通等条件，以及对于旧房能否顺利卖出、能否无责退订新房，都是考量因素。
“以旧换新，关键是激发二手房业主‘以旧换新’的动力。”在李宇嘉看来，政策的出发点和落脚点就是真正满足业主住房消费升级的愿望，并从降低置换成本、置换周期，帮助业主买到心仪的、优惠的新房等角度施策。
李宇嘉认为，“卖不掉二手房则无责退订新房”很关键，该政策可以给到参与活动的二手房业主足够的安全垫。
在维护业主权益方面，李宇嘉还提出，参与“以旧换新”的开发商，其新盘绝不能推尾货，借机去库存，而是要拿出优质项目参与活动，而且要有价格上的优惠。要选择以改善购房为主、且需要“卖旧”然后才能“买新”的业主和偏改善在售新盘。
以旧换新，最大痛点是卖掉旧房。“卖家要获得‘买新’的优惠价格，就得在‘卖旧’时能降低挂牌价，即降低挂牌价的损失，在买新房上获得补偿。快速卖掉旧房并买新房，有利于新房销售，也是激励开发商参与、并给予新房折扣优惠的关键。”李宇嘉称。
同样，市场端，“以旧换新”也出现一些疑问，旧房若是去化不佳，是否会让房企等承担风险？“二手房后续如何利用是关键。”易居研究院研究总监严跃进表示，各地要适当关注“活化利用”概念，加快此类房源保值增值和更好地使用。若是使用情况不错，相关企业不会有太大风险，关键是要把二手房的后续重新利用作为一项重要研究工作来对待。
“住建部门要加强组织和动员，从市场化和尊重人性角度，调动各方积极性，把关联各方（买卖双方、中介机构和行业协会、金融税收机构、评估机构）的利益共同点激发出来，这是一个多方共赢的局面。”李宇嘉说。
对于住房“以旧换新”政策成效，中指研究院市场研究总监陈文静分析认为，短期来看，“以旧换新”政策有利于促进一二手房联动，有望在提高楼市活跃度方面起到积极作用，多地已经发布保租房筹集计划，未来收购存量二手房作为保租房或是重要方式。整体来看，预计未来或有更多城市参与“以旧换新”，促进改善性住房需求释放。
（中新）