小区垃圾清运不及时、消防设施维护缺位、公共区域管理混乱、物业费争议频发……物业纠纷看似家长里短的民生琐事，却是长期困扰城市基层治理的顽疾。此类纠纷数量大、覆盖面广、对立情绪强，往往存在“业主维权无门、物业履职缺位、司法办案烦琐”的困境，大量占用司法资源。近日，记者在涡阳县人民法院走访调查获悉，当地通过创新打造“涡法安居”调解工作室，构建全链条物业纠纷化解机制，自2025年底工作室投用以来，当地物业纠纷案件同比下降28.21%，近半数纠纷实现诉前化解，有效破解了物业治理反复性、顽固性难题。
单一审判难破物业纠纷僵局
记者走访多个小区了解到，随着居民居住品质需求不断升级，业主对小区环境卫生、设施运维、服务管理的标准持续提高，但部分物业公司服务能力、服务意识未能同步提升，供需错位催生大量矛盾。以往面对物业纠纷，大多依靠法院开庭审判解决，然而单一裁判模式存在明显短板。多数物业纠纷案情琐碎、争议细碎，走完整诉讼流程耗时久、成本高，即便法院作出判决，也往往只能解决单次纠纷，无法根治服务乱象，极易出现“判后再闹、年年起诉”的恶性循环。
与此同时，纠纷处置过程中权责界定模糊、调解力量不专业、矛盾化解不彻底等问题突出。不少业主因长期遭遇服务缺位问题、维权无果，便以拒交物业费的方式被动维权；物业公司则单方面主张业主交费义务，忽视自身服务短板，双方对立情绪不断累积，小矛盾拖成大纠纷、新矛盾积成陈年案。针对这一基层治理普遍难题，涡阳法院跳出传统办案思维，为物业纠纷化解开辟新路径。
把庭审搬到群众家门口
“以前打官司要跑法院，现在在家门口就能解决问题，还能现场学法。”不少小区居民在参与巡回庭审后纷纷表示。记者调查发现，“就地化解、以案普法”是“涡法安居”工作室解纷的核心特色。
在德顺小区物业服务纠纷中，辖区托育幼儿园因小区垃圾堆积、消防设施长期无人维护，多次反馈无果后暂停交纳物业费，物业公司与园区僵持不下，矛盾持续升级。承办法官就地开庭，现场梳理案件细节、厘清双方权责，清晰告知居民：物业服务存在瑕疵，业主可依法维权、监督整改，但不能以此拒交物业费。同时当场指出物业公司的履职漏洞，责令其限期整改。庭审结束后，法官现场核查问题、督促落实，双方最终达成和解。一场公开庭审，不仅妥善化解了个案矛盾，更向在场居民普及了物业维权与履约的法律常识。
对于多年僵持、难以调和的积案，工作室采用柔性调解方式精准破局。当地一名业主因小区环境脏乱、违建失管、电梯运维混乱等问题，连续6年拒交物业费，双方矛盾常年僵持。调解员采取“背靠背疏导、面对面协商”的方式，一边耐心讲解法律规定，引导业主理性维权、依法履约；一边督促物业公司正视问题、补齐服务短板。经过多轮沟通斡旋，这起积压6年的纠纷终于圆满化解，实现案结人和。
快慢结合实现纠纷高效清零
记者了解到，为兼顾纠纷化解质量与效率，“涡法安居”调解工作室实行分类处置、精准施策，针对不同类型的物业纠纷匹配专属化解路径，有效盘活司法资源、大幅压降诉讼增量。
相较于烦琐的诉讼程序，支付令督促流程无须开庭、办结周期短、威慑力强，能够快速倒逼当事人主动履约。辖区一名业主拖欠近两年物业费，物业公司多次催交无效后，向法院申请支付令。法院核实情况后依法出具法律文书，明确告知拒不履行的法律后果，业主认清权责后迅速主动结清8000余元欠费，实现小额纠纷快速办结、零诉讼化解。
分层分类的全链条解纷模式，让大量物业纠纷在诉前实现源头化解。截至目前，“涡法安居”调解工作室累计受理物业纠纷1610件，成功调解743件，调解成功率达46.14%，通过支付令督促程序帮助业主主动交费94万余元。近三成的案件降幅，不仅有效减轻了群众诉累，更倒逼辖区物业服务行业规范化发展，为基层社会治理提质增效赋能。
【记者手记】
物业纠纷是最贴近民生、最易激化对立的基层治理难题。过去不少地方处理物业纠纷，过度依赖“一判了之”，看似结案，实则心结未消、隐患仍在，容易陷入“越诉越僵、反复纠纷”的恶性循环。在记者看来，涡阳“涡法安居”模式的可贵之处，在于跳出单一办案思维，主动把司法端口前移，用调解替代对抗、用就地释法化解误解、用分类施策提升效能。这种柔性、前置、接地气的治理方式，既守住了法治底线，又兼顾了人情民意，为县域基层治理提供了可复制的暖心解法。