因双方测量错误，导致租赁合同上载明的厂房面积小于实际面积，承租方是否需要补交差额面积的租金？出租方能否从承租方支付的保证金中扣除？近日，宁国市人民法院一审审结一起因厂房租赁面积与实测面积不符而引发的租赁合同纠纷案件，依法判令出租方返还承租方全部保证金，承租方无需补交差额面积的租金。
2023年12月29日，某公司与某经营部自愿签订《租赁协议》，约定由该经营部将厂区内一栋厂房出租给该公司使用。合同书面载明租赁厂房面积为3136平方米，租赁期限1年，年租金526848元；同时双方约定，承租方需交纳43904元保证金，用于保障租赁期间厂房设施完好、规范使用。合同签订后，双方依约履行，承租方按时足额支付租金、交纳保证金，正常使用厂房。
2024年12月28日，首份租赁协议到期，双方经协商一致，再次签订续租协议，约定续租期限半年，延续此前的租赁模式。2025年4月23日，该经营部向承租方发函，提出经后期专业测绘，出租厂房实际面积为3360平方米，较合同约定多出224平方米，要求承租方补交该部分面积对应的租金。
对此，承租方明确提出异议，主张自身承租的是整栋厂房整体使用权，并非按面积分片承租，租金是对整栋厂房使用价值的约定对价，与具体面积数值无关，拒绝补交差额租金。半年续租期满后，承租方按约清空厂房、完成交接，将完好无损的厂房返还出租方。但出租方以承租方未补交面积差额租金为由，拒不退还43904元保证金。双方多次协商沟通无果，承租方诉至宁国市法院，请求判令出租方全额返还保证金，并支付逾期占用期间的利息。
法院经审理查明，案涉两份租赁协议均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应当恪守约定履行合同义务。承租方在租赁期限届满后，已按约定返还验收合格的厂房，全面履行了承租人的合同义务，出租方应当依约退还全部保证金。
针对出租方提出的“厂房实测面积大于合同约定，承租方应当补交差额租金”的抗辩主张，法院不予支持。法院认为，案涉厂房为整栋整体出租，承租方全程整体使用厂房，未进行分割、分区域使用，双方从未约定按照面积核算租金。虽合同中标注了面积，但并未约定租金按每平方米单价计算，租金金额是双方针对整栋厂房整体租赁价值协商确定的固定总价，并非以面积为基数核算得出。出租方事后单方测绘发现面积存在差异，以此要求补交租金，既无合同约定依据，亦无法律支撑，抗辩理由不能成立。最终，法院依法判决该经营部向承租方返还全部保证金及逾期利息。
法官说法：
《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第四百六十六条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定争议条款的含义。本案中，双方订立租赁合同的核心目的是承租方取得整栋厂房的整体使用权，租金为固定总价，面积仅为参考标注，并非租金计价依据。
根据民法典合同编相关规定，租金调整需以双方明确约定或法定事由为前提。若合同未约定按平方米单价计租，仅约定整体总价租赁，即便后期测绘发现实际面积与标注面积存在出入，面积差异也不属于法定的租金调整事由，出租方无权单方要求承租方补交差额租金。
在此提醒，企业或个人签订不动产租赁合同时，务必明确租金计价方式。选择整租总价模式的，应在合同中注明面积仅作参考；若选择按面积计价模式，需清晰约定每平方米租金标准、面积测量方式、测绘机构、面积差异的处理办法，明确面积增减对应的租金调整规则。提前细化合同条款，可有效规避因面积争议引发的合同纠纷，维护自身合法权益。·漫画/光华·