“空置房凭啥要交全额物业费？”“物业收了钱却不清理卫生死角，服务不到位凭啥催交？”近日，在安庆市迎江区人民法院诉讼服务中心的调解室内，记者刚进门就听到一阵激烈的争执声。经立案庭工作人员介绍，这是一起典型的物业服务合同纠纷，业主方因房屋空置、服务质量等问题拖欠三年物业费，物业公司多次催收无果后，向法院提起诉讼。
记者了解到，这些纠纷源于业主对服务质量不满或空置房交费争议。“这类案件标的额普遍不大，多在几千元到上万元之间，但双方往往积怨较深，处理不好容易引发群体性矛盾。”立案庭法官告诉记者，该案经立案人员甄别，符合先行调解条件，在征得双方当事人同意后，很快被委托给该院特邀调解员杨丽。
空置房交费引争执 服务质量成焦点
涉案业主王先生在迎江区某小区购置了一套商品房，房屋一直处于空置状态，物业费也从当年起未再交纳。物业公司多次通过电话、上门、书面催交等方式沟通，均因双方分歧较大未能达成一致。
“我第一次联系王先生时，他在电话里情绪很激动，说自己的房子一天没住，根本没享受到物业服务，凭什么要交全额费用。”调解员杨丽说起初次沟通的场景，“他还提到，去年有次回来时，发现小区有些地方垃圾堆放了好几天都没人清理，这让他更觉得物业费交得不值。”考虑到王先生长期在外地，调解员提议与他的配偶李女士对接调解事宜，这一建议得到了双方认可。
应李女士“当面说清问题”的要求，调解员第一时间组织了线下调解，也正是这次调解，让双方的矛盾彻底摆到了台面上。调解现场，物业公司项目经理拿出了物业服务合同和催交记录：“合同里明确写了，即使房屋空置，业主也须按时交纳物业费，因为我们的服务覆盖整个小区，包括公共区域保洁、绿化养护、安保巡逻等，这些服务不会因为个别房屋空置就停止。”而李女士则说，她家的车位委托物业公司代为出租，“三年来的租金一直没结算，我们提出用租金抵扣物业费，物业却以‘租金需统一结算’为由推脱，这明显是双重标准。”双方各执一词、互不相让，调解一度陷入停滞。
从线下到线上 法理情结合破僵局
线下调解结束后，调解员建立了一个名为“物业纠纷调解沟通群”的微信群，群内除了当事人，还邀请了法院的值班法官提供法律支持。在微信群里，调解员先从情理入手，给李女士发了一段语音：“李姐，我特别理解你的心情，买的房子空着，还要交一笔不少的物业费，换谁都会觉得不舒服。但咱们换个角度想，小区的安保24小时在岗，绿化有人定期修剪，这些服务确实保障了房屋的保值增值，要是小区环境乱糟糟的，以后房子想出租或者出售都受影响。”这番话让李女士很快回复：“你这么说我能接受，其实我们不是故意不交钱，就是觉得物业没做到位，心里不平衡。”
看到李女士态度松动，值班法官从法律层面进行解读：“根据民法典规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。也就是说，即使房屋空置，只要物业提供了约定服务，业主就有交费义务。”
随后，调解员将沟通重点转向物业公司：“业主交了费，就该享受到对应的服务，咱们不能只催交不改进啊。”物业经理坦言，小区保洁确实存在短板，目前已开始增加保洁频次。经理还表示，会安排专人对接车位租金结算事宜，一周内给李女士明确答复。
握手言和还愿预交 柔性调解显长效
经过沟通，双方最终达成一致调解协议：物业公司减免业主拖欠物业费的违约金，用车位租金抵扣后，业主现场交纳剩余物业费；物业公司承诺3日内完成卫生死角清理，李女士和物业经理在调解协议上签了字。
让所有人意外的是，签字结束后，李女士突然问道：“我想提前预交2026年、2027年的物业费，可行吗？”这个问题让在场的人都愣住了。物业经理连忙解释：“目前公司还没出台明后年的预交政策，而且物业费收费标准可能会根据物价调整，建议您明年再交，避免后续产生麻烦。”“我就是觉得你们这次调解很负责任，物业也承诺改进服务，提前交了我也省心。”李女士笑着说。
迎江区法院法官向记者介绍，为了让柔性调解发挥更大作用，该院建立了“法院+社区+物业+调解员”的多元解纷机制，在社区设立了调解工作室，聘请特邀调解员涵盖物业、法律、心理等多个领域。“我们通过先行调解化解物业纠纷，比诉讼程序时间大大缩短。”法官告诉记者，“这类纠纷看似小事，却关系到群众的居住幸福感。我们坚持‘如我在诉’理念，就是要通过情理法相结合的方式，不仅解决眼前的矛盾，还要修复业主和物业之间的信任关系，从根源上减少纠纷。”
记者通过这次跟踪调查切实感受到，物业费从“拒交”到“愿交”再到“欲预交”，这个转变背后是法院调解工作对群众诉求的精准回应，也是司法为民理念的生动实践。